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医師は不動産投資に有利だと言われているのはなぜでしょう。それは医師その職業柄、社会的地位や信頼性が高く、金融機関からの評価も高いとされているからです。

しかし、本業が忙しく不動産投資ができるのか不安な方や、不動産投資のメリットがいまいち分からないという方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、医師だからこそ不動産投資をすべきメリットや実際の事例だけでなく、医師だからこそ注意すべき点を解説していきます。これから不動産投資を検討されている医師の方、悩まれている方は、ぜひ最後までお付き合いください。

1、医師だからこそ不動産投資すべき6つの理由

初めに、なぜ医師だからこそ不動産投資をするべきなのか、その理由を6つピックアップして解説していきます。

(1)減価償却により所得税、住民税の節税ができる

不動産投資を行うことで医師が得ることのできる一番のメリットは、所得税と住民税の節税ができるということです。

日本で採用されている税制は累進課税制度ですので、所得が高くなればなるほど所得税、住民税の税率は上がっていきます。医師は年収が高い傾向にありますので、税率が50%を超えてしまうということも珍しくありません。

不動産投資によって建物を購入した場合、減価償却費として経費に計上することで所得の圧縮ができるため、課税所得額を下げ節税効果を得ることができます

減価償却は、建物が経年劣化によって価値が下がった分が経費としてみなされますので、例えば4,000万円で法定耐用年数20年の建物を購入すると、1年につき200万円(4,000万円÷20年)が減価償却費として計上できるのです。

ただし、減価償却の対象となるのは建物だけですので、土地付きの建物を購入した場合、経年劣化しない土地については適用されない点にご注意ください。

(2)医師の高属性から融資が受けやすい

医師は、社会的信用性が非常に高い職業と言えます。また、高収入であることに加え、失業リスクが他の職業よりも低いため、普通のサラリーマンなどよりも銀行などの金融機関からの信頼が厚いのです。そのため、金融機関の融資審査も通りやすく、融資限度額も大きい傾向になります。その傾向は、住宅ローンはもちろんですが、不動産投資ローンにも当てはまるので、金融機関の信頼度の高い医師という職業は、不動産投資と相性が良いと言えるのです。

日本では現在、超低金利の状態が続いており、ローン金利も歴史的な低金利が続いています。このような状況から、医師としての信用度を目一杯利用して借入額や金利など、好条件で融資を受けられる可能性が高いのです。

開業医の場合、築年数が古い木造住宅をローンで購入する際に、低金利の上に購入費用をフルローンで賄えたという例もあります。一般的に、築年数が古い木造住宅の場合、新築住宅と比べて融資が受け難いとされていますので、初期費用をかけることなく不動産投資を始めることができるのです。このような事例からも、医師への金融機関の信頼度の高さが良く分かるのではないでしょうか。

(3)副収入として資産形成ができる

医師の仕事は大変忙しく、体が資本の職業だとも言えるでしょう。特に開業医の方は、ご自身が病気やケガなど突発的な出来事で働けなくなった場合でも、従業員の給料や病院の運営費など、支払わなくてはならない費用があります。もし、これらの費用が支払えなくなったとしたら、家族はもちろんのことですが、従業員も生活がままならなくなってしまうでしょう。

しかし、不動産投資を行なっていれば、副収入が入ってきます。副収入として入ってきた分のお金を蓄えておけば、このような事態に直面した際に最悪の事態を回避することができるでしょう。

また、勤務医の場合、勤務先によっては副業を禁じられていることもあると思います。不動産投資は副業になるのかを心配しておられる方もいるでしょうが、結論から言いますと、不動産投資によって投資家が得られる「家賃収入」は給与所得とはなりませんので、副業には該当しません。

また、「小規模な経営」で「副業とみなされない範囲」であることも重要です。具体的に言うと、賃貸経営をする場合、510室以下、家賃収入は500万円未満であること、管理については管理会社に委託して、大家を兼務しないことを守るようにすれば、副業とみなされることはありません。

このような点に注意していれば、安心して不動産投資を始めることができます。ただし、確定申告は必要となりますので注意しておきましょう。

このように、不動産投資を行うことで資産形成をしておけば、万が一の事態に備えられるので安心することができるのです。

(4)不動産投資をすることで経費計上ができる

不動産投資を始めると、さまざまなランニングコストが発生します。例えば、管理費用や火災保険、地震保険の保険料、購入した物件の修繕費やメンテナンス費、ローンの利息、広告宣伝費などがあげられます。

実は、これらのコストは経費として計上することで、本業である医師の収入と不動産投資で得られる賃料収入を合計した所得から差し引くことができるのです。

また、不動産投資との関係は薄くなりますが、交通費や交際費なども経費として計上できる可能性があります。ただし、交通費や交際費については、レシートや領収書をとっておいて、不動産投資に関してかかった費用であることを証明する必要があることに注意しておきましょう。

(5)不動産を活用して相続税対策ができる

不動産投資で得た不動産を活用することで、相続税対策ができることもメリットと言えるでしょう。相続税は思っている以上に高くなることが多く、相続税対策を行なっていない場合には、高額の相続税が相続人に発生する可能性があります。

不動産投資が相続税の節税対策になるという話を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思いますが、一般的に、預金や株式などの金融資産を土地や建物、マンションなどの不動産に変えることで、相続税評価額が下がるとされています。このように相続財産を不動産に変えておくだけでも、相続税対策になるのです。

この理由として、現金などの金融資産は転用し易いですが、不動産の場合は売却しない限り他のものに転用することが難しいからとされています。

その不動産が不動産投資用の賃貸物件である場合、第三者にその不動産を使用させることになり、自由に利用することができなくなるため更に価値が下がるのです。このような理由もあり、評価額を半分程度に下げることが可能となり、相続税を大きく節税することができます。

(6)本業が忙しくても運営ができる

医師としての仕事は多忙で、不動産投資との両立はできないのではないかと考える方もおられるでしょう。確かに、不動産投資にはある程度の知識は必要ですし、物件についての情報収集などに時間を割く必要はあります。

しかし、不動産投資はすべてを一人でやらなくてはいけない訳ではありません。不動産を購入した後は、多くの不動産投資家がしているように、不動産会社に管理を任せることができるので大きな手間はかからないでしょう

例えば、不動産経営には入居者の募集や建物の管理、入居者や周辺住民とのトラブル対応など、さまざまな業務がついて回ります。その業務を不動産会社や賃貸管理会社などが代わってフォローやサポートしてくれるのです。これらの業務に関する負担が省ける分、現在の医師としての働き方を変えることなく運営が可能になるのです。

不動産投資を行うと、本業に支障が出てしまうと考えているのでしたら、手間をかけずに運用する方法もありますので検討してみてください。

2、実際に医師が不動産投資をした事例4つ

それでは、実際に医師が不動産投資をした事例を見てみましょう。実際に投資用物件を購入し、不動産投資を行なっている方のさまざまなケースにおける体験談は、ご自身が不動産投資を行う際のシミュレーションとしてもお役に立つと思われます。ぜひとも参考にしてみてください。

(1)節税や貯蓄を目的とした不動産投資の事例

本事例の医師Aさんは、勤務医として地元の病院に勤めていました。40代ともなると、収入は多いものの、そこにかかる税金の高さに疑問を感じていたところ、不動産投資と出会ったと言います。

マンションを購入したところ、年間で数百万円単位での節税ができ、更に、家賃収入が定期的に入り毎月の返済分を差し引いても結構な額が貯蓄ができるようになりました。

節税した分と毎月の家賃収入を、Aさんは子どもの教育費やご自身の開業資金のために貯蓄に回しているそうです。

賃貸管理などの運用は不動産会社に委託してできたので、勤務医という激務の中でも不動産投資を成功させることができたと言います。

(2)副収入目的で不動産投資を始めた事例

本事例の開業医Bさんは、日々の業務の忙しさから体を壊し、ご自身が働けなくなった場合どうしたら良いか考えていたと言います。

ご自身で病院を運営しているため、万が一、病気やケガで働けなくなった場合、家族だけでなく病院の運営、従業員の給料も払えなくなるという現実に危機感を抱き、新たな収入源として不動産投資を始めたそうです。

初めは副収入があればという考えだったようですが、毎月のローン返済分を上回る家賃収入を得られるようになったため、その分を貯蓄するゆとりも出てきたと言います。現在、その貯蓄を更に不動産投資に回すことで、将来に備えることを考えているようです。今は不動産経営の勉強も始められているとのことです。

(3)相続税対策に不動産投資を始めた事例

複数のクリニックを経営しているCさんは、自身が高齢であることもあり、相続のことについて考えていたと言います。本を読んだり、税理士や司法書士など、さまざまな専門家に相談したりしたところ、不動産投資を始めることにしたそうです。

もともとは預金や株式投資などを行なっていたそうですが、不動産投資に切り換え投資用不動産を購入することにました。不動産投資に切り換えたことで、購入した不動産の評価額は最大で約50%まで減額ができることを知り、現在はマンション投資用に他の物件も購入しようかと考えているそうです。

(4)生命保険として不動産投資を始めた事例

開業医のDさんはコンサルタントから最初に、不動産投資が生命保険代わりになると聞いたことが、始めるきっかけだったと言います。

ローンを組んで収益物件すると、団体信用生命保険に加入することになります。この保険は、投資家が亡くなった場合にローン残債の支払いの免除を受けることができるのです。また、この保険には他にも、がんと診断されると保険が適用される「がん団信保険」などがあり、生命保険と変わらない手厚い保障が受けられることを知ったようです。

また、ローン返済額が免除された状態で相続されるので、残された家族はそのまま一定の家賃収入を得ることもできますし、売却した際の売却益はまとまった金額になるので、それを生命保険金代わりとして受け取ることもできると聞き、少しずつ物件を増やしているとのことです。

3、不動産投資で失敗しないために注意すべきポイント

不動産投資を始めるにあたり、リスクを考えてしまうのは当然のことです。そこで、ここからは、不動産投資で失敗しないための注意点を5つ解説していきます。この注意点をしっかりと押さえて不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

(1)不動産投資の知識を身につける

不動産投資は、不動産を購入し、その購入した不動産に入居者がいる場合には毎月収入を安定的に得ることができます。

しかし、投資用に購入した物件の立地や住環境が悪い場合には、入居者が決まらず家賃収入が得られない状況が続くことになるでしょう。ローンを組んで購入していると、その返済分を自己資金を崩して出さなくてはいけない事態になります。

また、購入した物件の傷みが酷く、修繕費用がかかりすぎてしまい、初期投資の資金を回収できなかったということもありますので注意が必要です。

このように、不動産投資を成功させるためには、物件の目利きだけではなく税金など幅広い知識が必要になります。例えば、新築マンションと中古マンションでは運用方法が違ってきますし、税金についても、租税公課や相続対策など勉強しておくべきことはいくらでもあります。本当に不動産投資を成功させたいと考えているならば、ある程度の基礎知識を身につけておくことが重要です。

そのためには、書籍で勉強するだけでなく、不動産会社が主催している無料セミナーや相談会に足を運ぶことも重要です。セミナーに参加する時間がないという方もおられるでしょう。そのような場合には、無料オンラインセミナーもあるので参加してみてください。不動産会社は日々、業界や物件についての最新情報を得ているプロです。現場の最前線から得られる知識は、新しい視点や意外な発想を提供してくれることもあります。また、不動産投資をすでに始められているオーナーの方々に出会えることもあり、不動産投資で成功するノウハウなどの情報交換をし合える仲間づくりもできるでしょう。

(2)信頼できる不動産会社、パートナーを見つける

不動産投資のために不動産物件を購入しようとする場合、真っ先に決めておきたいのが信頼できる不動産会社です。その理由は、不動産会社は不動産投資を行うための長い付き合いになるパートナーだからです。実際、不動産業者の中には悪質なところもあり、期待を持たせるような物件を紹介しながら、実際は入居率の少ない物件を紹介するなど、カモになる相手を探している業者も存在します。不動産会社をしっかりと見極めることが大事になります。

どのような不動産会社が信頼できるのかの指標の一つとして、インターネットでの評判を確認することも良いでしょう。ただし、インターネット上の情報は玉石混交なので、比較してみることが大切です。また、不動産会社のホームページで実績を調べ、実際に足を運んでみて営業マンがメリットだけでなくデメリットまでしっかりと説明してくれるかということも判断材料となります。

不動産投資は初めてという方は、テレビなどでCMに出てくる大手の会社を利用してみるのも良いでしょう。投資の勉強会に参加して仲間を増やし、その人が利用している不動産会社を紹介してもらうのも方法の一つです。

不動産会社は、初めての物件購入時や、その後の2つ目の物件を購入し規模を広げていく際にアドバイスをもらえる重要な存在になります。また、物件購入後の運営を任せることもあるでしょう。その際にも不動産会社を頼るかもしれません。

長い付き合いになるパートナーだからこそ、徹底的に比較、検討して慎重に決めることが重要になります。

(3)物件選びに時間をかける

不動産投資において物件選びは重要です。パートナーとなった不動産会社から紹介されるものだけではなく、インターネットで見つけた物件なども対象になります。インターネット上で見つけた物件を不動産会社に吟味してもらうのも良いかもしれません。

不動産投資は、インカムゲインである家賃収入を目的としたり、売却して利益を得るキャピタルゲインを目的としたりする投資方法です。それらを実現するためには物件の選び方は最も重要な要素であると言えます。

不動産投資用に購入する物件は、立地や周辺の環境によっては入居者がいないという事態に陥る可能性がありますので、空室率には注意を払っておくことが重要です。中古物件は修繕費がかかることもありますし、自然災害によって不動産が損壊または全壊する可能性もあるので、不動産会社としっかりと相談することをおすすめします。

医師の皆様であれば、日々、電話での勧誘やDMでの勧誘などの営業を受けていると思いますが、条件の良い物件だからと鵜呑みにしてすぐに契約するのではなく、パートナーに相談するようにしましょう。

(4)不動産投資のリスクもきちんと把握する

不動産投資は投資である以上、必ずリスクがあることを理解しておくことが必要です。不動産投資の最大のリスクは、上述の通り「空室リスク」です。空室が続けば、家賃収入が得られなくなるため、ローンで投資物件を購入している場合、月々の支払いを自己資金を使わなくてはならなくなります。その場合、手元の自己資金を使うことになりますので、返済額が多額の場合には最悪、赤字になる可能性も意識しておきましょう

その他にも、不動産は年数が経過するごとに劣化するので修繕工事などが必要となります。また、自然災害や火災などの影響を受けることもあります。地震や台風、火事によって物件が損害を受ける可能性もあるでしょう。全壊や全焼してしまうと、賃貸物件としての価値がなくなってしまい、収益を得られなくなってしまいます。このようなリスクがあることも把握しておき、しっかりとリスク管理を行っておくことが肝心です。

(5)節税だけで選ばない!投資目的にあった物件を選ぶ

不動産投資は節税効果があることは上述しました。しかし、節税だけを目的に物件を選んでしまうのは危険です。

なぜならば、不動産投資で大きな節税効果を得るのは難しいと言えるからです。その理由は減価償却や利息は年数とともに減少していくため、 ある程度の節税効果を見込むことはできますが、節税はあくまでもメリットの中の一つとして見ていただいた方が良いでしょう。不動産投資は、あくまでも自身の目標、ゴールを達成する資産運用の一つとして検討するようにしてください。それが失敗しないための考え方だと言えます。

どのような目標やゴールを設定するか、ライフプランをしっかりと立て、ポートフォリオを組むことをおすすめします。

4、実際に医師が書いている不動産投資のブログオススメ5選

ここからは、実際に医師が書いている不動産投資についてのブログを紹介させていただきます。

不動産投資を考えておられる方は、同じ医師として不動産投資を始めておられる方のやり方を知ることで参考にできることでしょう。

また、あわせて失敗事例なども読んでみて、どのようなことをすると失敗してしまう可能性があるのかを知っておくのも、ひとつの方法と言えます。

(1)34歳現役医師の、不動産投資実践記録

開始わずか1年で、家賃収入1.2億円を突破したという本間けいさんが書かれているブログです。どんな不動産投資法が医師に適しているのかや、不動産投資の注意点、規模拡大のコツ、ライスフスタイル、節税 、資産運用などが経験に即して書かれています。

(2)医師が教える不動産投資

東日本大震災をきっかけに、本当に家族を守れるのかなど、自分自身の生き方を考えるようになり、不動産投資を始めたきりのきさんが書いているブログです。

内容は不動産投資を中心に、金融・経済、ビジネスについて書かれています。また、メールマガジンも発行していますので、気になる方は読んでみてください。

(3)地方勤務医の不動産投資ブログ

地方で勤務医として働いているt-nakaさんが書いているブログです。備忘録代わりに書き始めたブログのようですが、不動産所得や損益計算書・貸借対照表まで提示して、詳細に考察しているので、これから不動産投資を始めようと考えている方におすすめです。

(4)しがない勤務医の不動産投資ブログ

研修医の頃から不動産投資を始めて15年目になる勤務医のフィジオ36さんが書かれています。節税目的で始めたとのことですが、徐々にその面白さに惹かれ、今では区分12戸、一棟もの2棟を所有するまでになったようです。

(5)30歳からの駆け出し不動産投資blog

タイトルの通り30歳で不動産投資を始め、34歳にしてアパート3棟を所有するまでになった不動産パパさんのブログです。これから不動産投資を始めようと考えている方の参考になるようにと始められたようなので、まさに不動産投資を考えている方は参考にしてみてください。

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友部 隆博(ともべ たかひろ)

■ 所属会社
エンサイドコンサルティング株式会社
■ 担当エリア
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■ 担当分野
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公認会計士のノウハウを活かし、不動産に詳しいお金のプロとして、不動産投資をされているみなさまの税金のアドバイスをさせて頂いています。

小嶋 啓一(こじま けいいち)

■ 所属会社
K’S Signature株式会社
■ 担当エリア
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■ 担当分野
海外不動産投資 投資全般のコンサルティング

自らが日本と米国で不動産を主体とした資産形成を個人・法人で行い、その経験を通じてお客様にベストな選択肢を提供します。

湯藤 善行(ゆとう よしゆき)

■ 所属会社
株式会社SYLA
■ 担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
■ 担当分野
国内不動産投資

十余年の不動産業界在籍の経験に加え、10,000戸以上のマンション開発を通して得た経験と、徹底したリサーチによるデータから導き出された確実性の高い資産形成を提案しています。

まとめ

医師は職業柄、社会的信用が高いため、不動産投資を始める際に他の方よりも優遇される傾向にあります。おそらく、この記事を読んでくださった皆様の中にも、医師向けの投資物件の営業を電話やDMで受けている方がおられることでしょう。

今、新型コロナウイルスの影響で不動産投資は状況的にどうなのかと心配しておられる方も多いでしょう。もしかして不動産投資には不利なのかもしれないと考えておられる方もいるかもしれません。しかし、実際はコロナ禍以前と比べれば、確かに入居率などは落ちているかもしれませんが、急落しているということもなく、回復傾向にもあるのです。不動産投資に関しては、色々悩みはあると思いますが、今が始めてみるタイミングと言える状況かもしれません。

医師は本業が忙しく、不動産投資をしている余裕や時間がないと思われているかもしれません。しかし、医師が不動産投資を利用して資産形成を行うことにはメリットがあることを、本記事を通してご理解いただけたのではないでしょうか。

その一方、高属性ならではの注意点もあります。それらをよく比較検討して、不動産投資をスタートしていただけたなら幸いです。