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皆さんは株式投資や純金積み立てなど、投資商品をどれだけやっていますか?

過去データを見たり、将来性を考えたり、様々な角度から投資商品購入の決断をされるかと思いますが、今回はそんな投資商品の中でも、不動産投資における購入決断のポイントについてお話したいと思います。

これから不動産投資をお考えの方は最後までお付き合いください。

1、1グラムの金の価値が今後どうなるのか考察

突然ですが、今現在の日本国内での金1グラムの価格はご存じでしょうか?

答えは7,200円前後です。

最近は上昇傾向にありますので、実際にこちらの記事お読みになった頃には7,200円を超えているかもしれません。

では今から20年前の2000年は最高値1グラムいくらの価値があったでしょうか。

答えは1,140でした。

【引用元】田中貴金属工業のデータを元に著者が編集

その差はなんと約6,000円と、7倍になりました。

1,000万円分購入していたら7,000万円になっていたのです。

この未来をもし2000年の不景気な時代の中で予測出来ていたら、資産の多くを金に投入した方も多いはずです。

ちなみに参考までに1945年終戦時はわずか480銭でした

このように物価の上昇と共に金の価格が上がります

世界全体の保有量を考えると価値が上がるという表現よりは価格(物価)が上がっていると言えます。

金は近い将来1グラム1万円までは上がると予想されていたりもしますが、物価上昇が続けば有りうることです。

そこに投資をするかしないかを決めるのはあなた次第ということです。

つまり投資商品というものは、現状利回りや現状の価値を追うことだけではなく、将来性に賭けるといった一面も持ちあわせていることを忘れないで下さい。

2、㎡100万円台の都内立地の伸びしろを考察

さて話は変わって不動産投資ですが、現在東京23区の平均公示地価が坪599万円(㎡181万円)で全国平均の坪78万円の7.6倍以上あります。

もちろん公示地価と実売価格は違いがありますが、坪300万円台(㎡100万円台)で買える都内の物件はお得と言えます。

どういうことかと言いますと、70㎡のマンションがあった場合、築年数や設備や需要にもよりますが、都内の主要駅では12,000万円を越す物件も多いので、立地が良いのに7,000万円で販売されているマンションがあったらお買い得ということです。

(1)安く買って高く売る

この投資の法則で考えると㎡100万円位で買える都心のマンションは将来売却する時に、買った時よりも高い値段で売れる「伸びしろ」を残している状態ですから「買い」と言えます

投資用ワンルームマンションで見ても、現在都心の新築マンションは25㎡で4,000万円前後です。

つまり㎡単価でみると㎡160万円位になります。

ところが築浅の中古マンションなどは25㎡でも2,800万円位で㎡単価112万円となる為、築年数が510年とそこまで変わらなくても、㎡単価でみると新築よりもお得感が強いと言えます。

投資用の不動産は自分が住むわけではないので、必ずしも新築である必要はなく、人に貸す以上、どのくらいの家賃が取れて、どれほど需要がある場所なのかが重要なのです。

本来は具体的な物件資料を掲載してお伝えしたい部分ではありますが、宣伝等になってしまいますので、控えさせて頂きますが、最近の新築業者の提案、中古業者の提案を聞かれたことがある方には伝わる内容だと思いますので、まだお話を聞かれたことの無い方は、新築業者と中古販売業者、両方の提案を聞いてみて、この㎡単価の差を体感してみて下さい。

ただここで注意しなければならないのが、㎡100万円のマンションだから必ずしも良いという訳ではないという点です。

(2)単価が安くても立地に重視する必要がある

不動産投資は立地と需要が全てと常々お伝えしていますが、立地が良くないのに㎡100万円するのが逆に高い駅などもあります。

つまり㎡単価が周辺相場の新築に比べて安いのかどうかという部分が重要になります。

この辺りは、物件ごとによって変わってきますので、気になった場合はお気軽にご相談ください。

3、将来性のある投資エリアを紹介

東京には常に再開発の波があります。

アベノミクス発動から既に8年が経過しましたが、2012年以降向こう15年ほどが再開発ラッシュと言われ続けております。

主要駅でいうと、渋谷の再開発はかなり大規模なものになります。

ところが渋谷は再開発が無かったとしても一等地であることは変わらず、以前から不動産価格が高い場所でしたので、伸びしろという点でいうと弱い可能性もあります

以前は東京の再開発は反時計回りに行われていると言われておりましたが、現在は違います。

各主要駅で再開発が盛んに行われている為、その再開発によってどういったことが不動産投資に影響するのかを考えることの方が重要です。

次にあげるポイントを覚えて下さい。

  • オフィス系の再開発なのか?娯楽系の再開発なのか?
  • 新駅や路線増加など鉄道系の再開発

オフィスビルが増えると、企業が増えます。

そこで働く人口が増えれば、その駅の乗降客数や沿線の利用者が増えます。

娯楽系の再開発だと乗降客数は増えますが、人口や日常利用者は増えません。

こういった違いの見極めは重要です。

大型スーパーやドン・キホーテのような店舗が出来る場所も根強い人気があります。

そしてもう一つ重要なのが鉄道系の再開発です。

最近でいうと以前記事にもしましたが「高輪ゲートウェイ駅」も新駅というだけでなく、周辺のオフィス開発が今後4年かけて行われることが注目を集めております

また新駅開発とまでいかなくても、路線数が増えたり、急行が止まるようになったりすることで、その沿線、その駅の人気は上昇することもあります。

様々な要素で都心の不動産は価値が高まることがありますので、今後物件選びをする際には、「知っている場所」や「有名な駅」で選ぶのではなく、投資目線で将来性のあるエリアを探してみる方が、投資的な概念には合っています

金のように今後も値上がりし続ける可能性のある不動産投資を狙うなら、誰もが知っている場所や自分が知っている場所よりも「人にあまり知られていない再開発がある場所」が狙い目かもしれません

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新井 康之(あらい やすゆき)

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まとめ

今回は投資の鉄則ということで「今だけではなく、将来性を買う」という話を中心にして参りましたが、いかがでしたでしょうか。

あなたにも第二の金投資となるような不動産投資が気になる方は、いつでもご相談下さい。