わずか30秒
不動産投資の「最前線の専門家」に今すぐ相談!

【無料】今すぐ問い合わせる

わずか30秒
不動産投資の「最前線の専門家」に今すぐ相談!

相談する専門家を探す
Pocket
LINEで送る

中古区分マンション投資とは?7つのメリットと5つのデメリットと回避策(前篇)」に続き、後編では中古区分マンション投資のデメリットとその回避策について書いていきます。

なお、中古区分マンション投資のメリットについて知りたい方は、「中古区分マンション投資とは?7つのメリットと5つのデメリットと回避策(前篇)」をご参照ください。

  • エステート・ラブだけ!!

    不動産投資の「最前線の専門家」が今の不動産投資業界の
    「トレンド」「リアル」をいち早くお届けします。

    友だち追加

1、中古区分マンション投資のデメリットと回避策

中古区分マンション投資のデメリットとして、主に挙げられるのは次の5つです。

なお、これらに対する認識は少なからず「誤解」が含まれている部分もありますので、一つずつ、その回避策も含めてみていきましょう。

  • (1)経年劣化で価値がゼロになるまでの期間が短い?
  • (2)設備や内装が古いと、借り手がつかない?
  • (3)リノベーションしても、築年数が古いと検索されない?
  • (4)購入後、すぐに修理修繕費が発生する?
  • (5)新築は節税できるのに、中古だと節税できない?

2、経年劣化で価値がゼロになるまでの期間が短い?

誰しもが少なからず感じる中古マンションのデメリットの一つに、「経年劣化で価値がゼロになるのでは」という不安があると思います。

中古マンションは新築と違って、購入時点で既にある程度年数が経っているので、長期ローンを組んで3040年所有することに不安を感じても不思議ではありません。日本人の一般的な感覚では、「築5060年なんて、ボロボロで価値がないのでは?」というイメージを持たれている方も少なくありません。

実際、同じ家賃でその他の条件も同じであるならば、中古よりもピカピカの新築の方が好印象であるかもしれません。しかし、何十年も前に経った建物は本当に価値がなくなってしまうのでしょうか。実際は、多くの方の「イメージ」に反して、必ずしもそうではありません。なぜならば、経年による建物価値の下落は、その劣化状況や立地によって大きく変わってくるからです。

劣化に関して言えば、木造や鉄骨、コンクリート造などの素材によって耐用年数が全く異なること、留意すべきポイントです。比較的耐用年数が長いと言われる鉄筋コンクリト造建物、いわゆるRC造の場合、国土交通省は、物理的寿命117年と推定していますので、ローン返済期間終了後もしっかりと家賃収入を得られる収益物件としての価値を保つことが可能です。

さらに、管理体系が整っているマンションであれば、定期的な大規模修繕を行うことによって、建物の寿命はさらに延長されますし、外壁の素材に関しても日本の高い技術を持って建設されている建物も多く、実際の耐用年数は想像より遥かに長いと言えるのです。

したがって、中古マンションの経年劣化によるデメリットの回避策としては、

  • 物理的寿命の長い、鉄筋コンクリート造(RC造)のマンションを選ぶ
  • しっかりとした管理のもと、修繕費を計画的に積み立てられているマンションを選ぶ
  • 昨今オートロック・宅配ボックスなどが当たり前になってきているように、時代に合わせて適宜リニューアルして付加価値をつけることで、経年によるマイナス分を埋めることができる、「需要が高い」物件を選ぶこと

などを意識して、物件を選ぶようにしましょう。

3、設備や内装が古いと、借り手がつかない?

中古マンションのデメリットとして2つ目に気になるのが、「中身」の部分としてお部屋の内装や設備などが挙げられるでしょう。例えば、3点ユニット式(トイレ・お風呂・洗面所)などの昔ながらの間取りで、借り手があるか不安に思う方もいらっしゃるでしょう。

しかし、実際のところどんなに古くても、そのエリアの家賃相場であれば、基本賃貸はつき、家賃が入ってきます。それが人気のある駅の最寄り物件であれば尚更そう言えます。極端な話、渋谷の築40年でも、仮に家賃3万円だとしたら「住みたい」と思う方は少なくないでしょう。

また、設備や内装に関しては、リフォームやリノベーションで変えることもできます。私がお勧めしているのは、見た目だけを綺麗にしたり新しくしたりする「リフォーム」ではなく、配水管などの中身も含めて刷新する「フルリノベーション」です。築古物件でリスクが高まるとされる、漏水などの急な出費を抑える効果もありますので、物件選びの参考にしてください。

間取り変更なども含めて行うスケルトンのリノベーションであれば、時代と共に変化してきた生活スタイルに合った、流行の間取りで差別化を図ることができるので、価値の下落リスクを回避することができるでしょう。

4、リノベーションしても、築年数が古いと検索されない?

上記はリノベーションをすることによって、物件の設備や内装が古くても借り手をつけられると話しましたが、しかし、築年数が古い物件はそもそも検索されないと懸念されている方もいらっしゃるでしょう。

例えば、築30年以上の物件をフルリノベーションしたが、賃貸物件探しの際に、「築年数○年以内」と設定されてしまうと、残念ながら検索にひっかからることができず、検索対象から外れてしまうのです。同様に、せっかくリノベーションして、高い家賃設定が可能な仕上がりになったとしても、「家賃○円以内」という条件設定によって、それより高く設定した場合、同じく検索から弾かれてしまいます。

そこで、このリスクを回避するには、物件の魅力を周知するためのマーケティング戦略が必要になってきます。

不動産業界では「マーケティング」を積極的に行っている会社が少ないため、なかなかイメージをしづらいかも知れませんが、弊社の例を挙げさせていただきますと、リノベーションブランド「REISM」という形で32シリーズを展開し、賃貸物件のファンの育成を行うことで、「自社サイト内での精度の高い賃貸付け」を可能にしています。一言に「マーケティング」と言っても、様々な手法がありますので、ぜひ色々な会社の取り組みについて調べてみてください。

5、購入後、すぐに修理修繕費が発生する?

新築マンションであれば、設備など全てが新しいので、購入後すぐに修繕費がかかることはほとんどありません。一方、中古マンションの場合は、物件によっては購入後すぐに費用が発生することもあり得ます。長く所有することを考えれば、トータル的には大きな差はないかもしれませんが、気持ちの面でも、やはり負担になってしまうのは間違いありません。

長期所有を前提とする不動産運用においては、設備等の修理修繕費や想定外のコストを、完全には回避することはできません。重要なのは、家賃の下落や設備の更新費用などの長期的なプランを3050年分シミュレーションして、あらかじめ予測をしておくことです。そうすれば、急なトラブルにも「想定内」として心算ができ、「リスク」ではなく、その時の「経営判断」のみを行えばよいので、冷静な対応ができるでしょう。

6、新築は節税できるのに、中古だと節税できない?

「中古マンションは節税効果がない」と思われている方もいますが、実は中古マンションでも節税効果をもたらすことができるのです。

まず、新築マンションが「節税効果がある」とされるのは、次の2つのポイントです。

(1)「損益通算」できる

新築マンションはそもそもキャッシュフローがマイナスであることが多いため、「不動産所得が赤字の時は他の所得と通算できますよ」という国税庁の定めによって行う、他の所得の金額(黒字)と差引計算(損益通算)の際、課税所得を抑える効果が大きい傾向があります。

尚、損益通算は、新築マンションだけでなく、中古マンションの運用でも適用されます。しかし、節税を目的に、無理に「赤字」を狙うのは本末転倒ですので、まずはキャッシュフローがプラスになる運用を目指すようにしましょう。

(2)減価償却による効果が大きい

「減価償却」という面で、新築マンションは物件の購入価格が高い分、償却を大きく算出できると言われることがあります。

しかし、減価償却の節税効果は、中古マンションでも同じです。

通常、新築マンションでも中古マンションでも、建物の取得価格に対して、耐用年数を用いた償却期間で割り出します。中古の場合も、その取得価格に応じて償却のボリュームが決まりますので、相応の「節税効果はある」と言えます。

また、中古区分マンションを運用する場合、キャッシュフローはプラスで回ることができるケースが多く、「節税効果」と「トータルの収益」のどちらを重視すべきか、という話になってくるかと思います。ご自身の不動産運用の目的に合った選択をするようにしましょう。

あなたにおすすめの専門家

山﨑 博久

山﨑 博久

所属会社
リズム株式会社
担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
担当分野
国内不動産投資

某金融機関主催イベントにて売上実績「日本3位」に受賞。200名以上の方に提案した経験を活かし、リノベーションマンションに特化した投資プランを提案させて頂きます。

【無料】この専門家に相談

戸張 功士(とばり こうじ)

戸張 功士

所属会社
グランヴァン株式会社
担当エリア
全国
担当分野
国内不動産投資

19年間不動産投資業界に一筋です。3,000組を超える資産運用のコンサルティング経験を活かし、各ご家庭のマネー問題の解決に奔走しております!

【無料】この専門家に相談

高澤

高澤 啓

所属会社
株式会社WALLMATE不動産(ウォールメイト)
担当エリア
全国
担当分野
投資全般のコンサルティング

不動産業界で15年以上の経験と、個人投資家として不動産から始め、ホテル、馬主など数々の投資経験を活かし、投資全般のご提案をさせて頂きます。

【無料】この専門家に相談

まとめ

以上、中古区分マンションのメリット・デメリット、リスクの回避策について説明してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

中古区分マンション投資は、「リスクが少なく、安定的な収入を長期的に得られる」という点において、大変有利な運用商品の一つとして挙げられます。将来的な資金準備やアーリーリタイア、継続的な副収入を考えられている方は、ぜひ一度お問い合わせください。