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投資商品として、不動産は今大変人気ですが、特に中古区分マンションは、手間がかからず負担が少ないとして、始めるサラリーマンの方も増えています。今回は、中古区分マンションのメリットだけでなく、リスクやデメリットとその回避策について、年間300戸以上の中古区分マンション売買に関わるが、ご説明いたします。

新築と中古、一棟と区分など、どのタイプにどのくらい投資すべきか悩んでいる方も、ぜひ読んでみて下さい。

なお、中古区分マンション投資のデメリットと、その回避策について知りたい方は「中古区分マンション投資とは?7つのメリットと5つのデメリットと回避策(後篇)」をご参照ください。

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1、中古区分マンション投資の魅力は?7つのメリット

まず最初に、中古区分マンション投資の魅力について書いていきます。

  • (1)運用効率を加味した、適正な販売価格で購入できる
  • (2)想定外の家賃下落リスクが少ない
  • (3)比較的、東京都心の好立地物件を購入しやすい
  • (4)資産価値、キャッシュフローの安定性がある
  • (5)建物修繕などの費用の不安を分散できる
  • (6)経済状況による影響を受けにくい
  • (7)投資効率が良い

では、それぞれについてみてみましょう。

2、運用効率を加味した、適正な販売価格で購入できる

新築と中古では、販売価格の設定方法が異なります。

(1)新築マンションの場合

新築マンションの場合、積算法で販売価格が決定されます。

つまり、

「土地の価格」+「その時代の建築費用」+「人件費」+「広告費」+「利益」

などの積み上げになりますので、その時代の新築独自の「相場価格」となるわけです。

そのため、例えばオリンピック効果でコンクリート等材料の価格や人件費が上がってしまっている場合など、「その物件が本来持っている資産価値と、実売価格が大きくかけ離れてしまっている」ということも起こり得るので注意が必要です。

(2)中古マンションの場合

一方、中古マンションの販売価格は収益還元法で決められるので、投資家にとって非常にわかりやすく、シンプルです。

というのも、物件そのものが「いくら賃料が稼げる力があるか」、またそれに対して「期待される利回りはどのくらいか」といった投資効率が直に価格に反映されるからです。

業者が悪意を持った値付けをしていない限りは、中古物件の方が、不動産運用が初めての方にとっても、比較的選びやすく失敗しにくいと言えるでしょう。

2、想定外の家賃下落リスクが少ない

新築マンションは販売価格が相場より高い分、新築プレミアムと言って家賃も高く設定されるケースがほとんどです。

そういった、いわゆる「新築プレミアム」が見られる場合、初めのうちは良くても、築年数が経てば相応の家賃になりますので、近い将来、築浅と言われている期間中に大幅に家賃が下落するリスクが考えられます。その点、既に相場に落ち着いている中古の物件であれば、急激な家賃下落が起きづらく、先々の相場家賃も予測できるので安心です。

不動産運用は、家賃収入を安定的に得られることで、「成功」に近づきます。所有期間中、家賃がどのように変化していくのか、あらかじめシミュレーションをしておくことが大切です。ある程度予測を立てやすいという点も、中古マンションのメリットと言えます。

3、比較的、東京都心の好立地物件を購入しやすい

一棟と比較した時の区分マンションのメリットはどうでしょうか。

一棟であっても区分マンションであっても、空室リスクを回避し安定収入を得ようと思ったときには、需要の高い東京都内のいい立地の物件を購入するのが理想です。

そう考えたときに、区分マンションの方が、比較的に購入しやすいと言えます。逆に、一棟の場合は、好立地の物件はそもそも売りに出されることは稀ですし、あったとしても、それなりの金額になりますので、法人で購入する場合や、個人でもよほど自己資金や融資枠、収入に余裕がある方でないと、なかなか手が出るものではありません。

とは言え、先日の「不動産投資は怖い?不安を解消したい方が知っておくべき4つのこと」などでもお伝えしている通り、しっかり見極めずに「地方の一棟」を選び、購入後すぐに複数の部屋が空室になるなど、予定していたキャッシュフローが入ってこないリスクを負うことは、避けた方が良いでしょう。

4、資産価値、キャッシュフローの安定性がある

一棟投資物件を検討されている方の多くが、キャッシュフロー上の「手残りの良さ」に魅力を感じているのではないでしょうか。

実は同じ価格分だけ「区分マンションを複数戸所有」すれば、理論上変わらない上に、キャッシュフローの収益アップも期待できます。また、立地を分散して所有することができる区分マンションは空室リスクの回避もでき、「安定性」も得られるのです。より効率的な資産形成をしたい方は是非、身の丈にあったボリューム感で、「区分マンションの複数戸所有」を検討してみて下さい。

5、建物修繕などの費用の不安を分散できる

一棟を所有する場合は、外壁や共有部の補修も自分でやらなければならないため、一回の修繕で何百万円単位の費用が発生することになります。その点、区分所有の物件であれば、修繕積立金制度があり、複数のオーナーで計画的に貯めていくので、通常必要となる範囲の建物の維持管理費用において、一時的な多額の自己負担が発生しにくいことは大きなメリットと言えるでしょう。(ただし、管理がきちんとされているマンションに限ります)

6、経済状況による影響を受けにくい

次に、区分マンションの中でもファミリータイプと比較した時の、ワンルームのメリットをみてみましょう。

経済状況によって賃貸の需給バランスが左右されやすいファミリータイプに比べ、ワンルームの需要は非常に安定的と言えます。というのも、ファミリータイプは、国の政策によるマイナス金利や、50平米以上の物件に適用される住宅ローン控除の対象となるので、「借りるより買った方が安い」と判断され、結果、賃貸需要が減ってしまっているのです。

一方、ワンルームに関しては、次の2つの理由から、購入に比べ、賃貸需要は常に安定しています。

(1)すぐ手放す可能性が高い

一つは、単身者は進学や就職、結婚などでライフスタイルが変化しやすいため、自宅として購入しても、すぐに手放さなければならない可能性が高いと言えます。

(2)融資のメリットが少ない

もう一つは、30平米未満のマンションで住宅ローンを組む際、フラット35のような低い金利が適用されないことから、そもそもワンルームを自宅として購入はしにくいという事情があるのです。

なお、入居者のライフスタイル変化等による、退去時の空室リスク回避方法は後述します。

7、投資効率が良い

投資用物件購入を検討されている方の中には、同じ予算であれば、都心の中古ワンルームと同じ予算で、福岡や大阪などの都市で、2~3倍の広さの新築もしくは築浅物件を購入した方が「お得」だと感じている方もいるかもしれません。

例えば、福岡の80平米3LDKの物件が、都心のワンルームと価格が変わらなかった場合、一見、利益効率は変わらないように見えるかもしれません。しかし、物件を所有していれば必ず、エアコンや内装などの設備の修繕費が発生しますので、販売価格や家賃収入に差がなくても、部屋が広ければ広いほど経費は大きくなり、その分利益を圧迫します。

また、逆に予算を抑えたいために地方の同じ広さの物件を購入した場合、家賃収入が少ない割に、かかる固定費はほぼ同じになりますので、投資効率として都心のワンルームの方がいいと言えます。

中古区分マンション投資のデメリットと、その回避策について知りたい方は「中古区分マンション投資とは?7つのメリットと5つのデメリットと回避策(後篇)」をご参照ください。

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