不動産投資で成功するには「エリア」が非常に重要という話を、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
一般的にはエリアを選ぶ時は１都３県、地方と大きく2つのカテゴリをしています。
今回はそれぞれについて書いていきますので、これから不動産投資でエリア選びを悩まれている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
１、エリア選びに知っておきたい３つのポイント
まず最初に、エリア選びで知っておくべき3つのポイントをお伝えします。
- （１）賃貸ニーズがあるエリア
- （２）再開発予定があるエリア
- （３）区分マンション投資が初めてであればまずは地元
（１）賃貸ニーズがあるエリア
毎月安定した家賃収入を得るには、賃貸ニーズがあるエリアで物件を選ぶことが必要です。
①東京23区で選ぶ
一般的には東京23区以内であれば、賃貸ニーズがあると言われています。
しかし、区によって入居者のターゲットが異なっているので、エリアニーズに合った物件を選ぶことが重要です。
サラリーマンに人気なエリアなのか、学生が多いエリアなのか、女性に人気なエリアなのかなど様々です。
また、下町より都心エリアにある物件は、物件の価値が落ちにくいという大きなメリットがある反面、物件価格が高いというデメリットがあるなど、ご予算に合せてエリアを選ぶ必要もあります。
②住みたい街ランキングで選ぶ
SUUMOなどのポータルサイトでは、年代別、沿線別、自治体ランキングなど様々なカテゴリで住みたい街ランキングを発表しています。
もちろん、ランキングを参考にエリア選ぶのもいいですが、その前にターゲットを決めることが重要です。なぜならば、ターゲットによって人気のあるエリアが異なるからです。
例えば、自分の物件のターゲットはひとり暮らしの30代の女性で、年収500万円以上の場合、このスペックの女性はどのエリアに住みたいかを考える必要があります。一般的にはひとり暮らしの場合、職場から近いエリアを選ぶ傾向が高いため、住みたいランキングでTOP10にランクインした大宮、浦和は難しいと言えるでしょう。
しかし、エリアを限定しすぎるとそれに当てはまる物件を探すのも難しくなるので、通勤しやすい路線、大手会社が多く集まるエリアの周辺エリアなどもっと広い範囲で探されるといいでしょう。
なお、自分が住みたいエリアを優先して選ぶ投資家も多いようですが、投資物件なので、自分よりも多くの人に自分の物件を選んでもらうことが重要なので、自分よりも人に住んでもらえるという観点で選ぶようにしましょう。
（２）再開発予定があるエリア
今はそれほど人気のあるエリアではないかもしれないですが、再開発により地価が上がり、物件価格が上昇するエリアを選ぶことも一つの手法と言えます。
また、再開発の前なので、比較的に安い価格で購入することができる場合もあります。
東京都の再開発予定について「東京都都市整備局」から確認ができますので、参考にしてみてください。
（３）区分マンション投資が初めてであればまずは地元
初めて区分マンション投資をされる方は、まずは地元の物件を投資するのも一つの選択肢として挙げられます。
理由としては、単純にその街の良い所も悪い所も知っているからです。また、物件が近くであればなにかあった際にすぐ見に行けることも一つのメリットです。
２、都内エリアの選び方
都内の場合２３区内を選ばれると無難と言えるでしょう。
あとは、ご予算、入居ターゲットなどの条件から、それに合ったエリアを選ばれるといいでしょう。
なお、エリア選びと同時に注意して頂きたいのは、入居者が賃貸物件を選ぶ時に重視するポイントです。
例えば、一般的には「家賃」を重視する人が多いですが、女性の場合「セキュリティ」、「築年数」、「設備・仕様」は男性より重視することが挙げられます。
従って、自分の物件に住んで欲しいターゲットが重視する条件に合った物件を選ぶことが重要です。
３、地方エリアの選び方
土地鑑のないエリア、地方エリアの物件を選ぶ時は、下記3つのポイントが挙げられます。
（１）大学・大きな企業（若しくは地域密着型）が近隣にある物件
土地鑑のないエリア、地方エリアで物件を選ぶ時、一つの目安は大学・大きな企業（若しくは地域密着型）の近隣にある物件を選ぶといいでしょう。
学生や社宅の賃貸需要が見込めるからです。
しかし、学生をターゲットにした場合、注意しなくてはいけないのは大学移転に伴う空室リスクです。少子高齢化の影響により学生の人数が減り、今までキャンパスを分散していた大学は、キャンパスを減らしたりしている学校も多く、賃貸ニーズを学生だけを頼ったエリア選定は避けるべきでしょう。
（２）最寄り駅や物件周辺の再開発情報をチェック
上記都内エリアにも書きましたが、地方エリアにおいても最寄り駅や物件周辺の再開発情報をチェックすべきです。
商業施設が充実すれば、物件自体の資産価値UPの可能性があります。
しかし、全ての再開発が資産価値UPに繋がるわけではないので、きちんと再開発の内容もよく理解することが大切と言えます。
（３）駅から遠い物件は周辺駐車場の空き状況を確認
地方エリアの場合、車を主な移動手段としている場合が多いです。従って、最寄り駅から遠い物件の場合、周辺駐車場の確保が必要な場合もあります。
なお、もし駐車場の確保が難しい場合は、ターゲットは車をほとんど使わないご年配の方に絞るなどの対策が必要になります。
４、成功するためにエリアと合せておさえておきたい5つのポイント
不動産投資で成功するには、エリアの特徴などに合わせて下記ポイントもおさえておきましょう。
（１）ＷＥＢマップサービスの活用
お近くにお住まいであれば、現地に足を運ぶことは簡単ですが、遠方の物件購入時にはＷＥＢマップサービスを必ず使いましょう。
現地に行けない代わりに、ＷＥＢマップサービスを活用して物件周辺をリサーチしてみてください。
その際の注意点としては、地図の更新が定期的にされているのでお店などが変わっていないかなどをチェックするようにしましょう。
（２）一都三県＋主要都市以外は１Ｒより大きい物件を狙う
築年数やエリアにもよりますが、バブル期前後に建てられた物件は20㎡以下の物件やブランドによっては10㎡台前半のものもあります。最近の物件では25㎡前後と当時と比べるとだいぶ広くなっております。
一方、地方の場合、１Ｒという間取り自体が極端に少ないため、もう少し広めの間取りを購入することが賃貸ニーズに合っていると言えます。
また、価格も都内に比べて当然割安なため、予算によっては複数件の購入も検討しましょう。
（３）空室の場合室内状況を必ず確認する
空室物件は比較的に安く購入できるケースが多いですが、室内の状況は必ず確認するようにしましょう。
口頭でキレイと言われても、実際に見てみないとわかりません。
なお、内見に行けない遠方の物件の場合は必ず室内写真をもらいましょう。
（４）利回りを意識
エリアによって利回りが全く変わってくるため、相場利回りのリサーチが必要です。
東京23区であれば、利回り10%以下が当たり前ですが、地方ですと相場が15%の場所もあります。
- 物件価格安いですよ！
- 相場家賃より取れてますよ！
などの営業トークに惑わされず、エリアの利回り相場をよく調べましょう。
（５）管理会社選び
売主がそのまま物件管理をしてくれる会社も増えましたが、中古物件の場合はご自身で管理会社を探すケースが多くあります。特に遠方の物件だと賃貸管理が大変です。
不動産投資は購入してからがスタートと言われるほど、物件の賃貸管理は非常に重要です。信頼できる管理会社選びのポイントをおさえましょう。
５、自分に合ったエリアの選び方
自分に合ったエリアの選び方ですが、正直人それぞれだと思います。
自分の土地鑑のあるエリアがいい人もいれば、都心エリアがいい、また、予算の関係で物件価格が安い地方エリアがいいと、色々選択肢があります。
都心エリアじゃないといけないことはなく、地方だから不安定というわけでもありません。要は、安定した家賃収入を得るには賃貸ニーズがあるエリアであることが絶対条件です。
それから上記「４、成功するためにエリアと合せておさえておきたい5つのポイント」を参考に、そのエリアの賃貸ニーズに合った物件を選ぶことができれば、失敗しにくいと言えるでしょう。
