不動産投資で成功するにはやはり物件選びが非常に重要と言われています。物件選びで失敗すると、持つだけで赤字続き、とは言え売るに売れないような悪循環になる可能性もあります。物件購入する前に買ってはいけない物件と、買って得する物件の違いを把握しておく必要があります。
そこで今回の記事では、
- 買ってはいけない物件の特徴
- 買って得する物件の特徴
- 失敗しない物件を探し方
- 物件選びで失敗した時の対処法
この4つのポイントについて書いていきます。
これから物件購入を検討されている方にとって、大変参考になる内容になっています。物件選びで失敗したくない方は、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、買ってはいけない物件の特徴
まず最初に買ってはいけない物件の特徴をみてみましょう。
大きく下記3つの特徴があります。
- （１）入居ターゲットに需要が低い物件
- （２）資産価値の下落しやすい物件
- （３）競売物件などハードルが高い物件
では、それぞれについて詳しく解説していきます。
（１）入居ターゲットに需要が低い物件
今の日本の不動産投資においては、安定した家賃収入を得ることがメインとなる投資方法になっています。入居ターゲットの需要が低い物件だとなかなか入居してもらえず、空室率が高くなります。
入居ターゲットの需要が低い物件の特徴は
- 最寄り駅から離れている
- コンビニ、スーパーなど周辺にない
- 路線の接続が悪い
- 国道など幹線道路沿いにある
などが挙げられます。
（２）資産価値の下落しやすい物件
物件価格をおさえるため、人気エリアから外れたエリアの物件を選ばれる方もいらっしゃいます。
不動産投資は長期に渡り資産形成していく投資商品です。10年後、20年後の出口戦略として物件を売却する時に、人気のないエリアの物件は資産形成が下落しやすいため、売却で損をしてしまう可能性が高くなります。
せっかく長い年月をかけて物件を所有していたのに、損をすることは非常にもったいないです。よって、目の前の数百万円の物件価格を選ぶよりは、10年20年所有していても資産価値が下落しにくい物件を選ばれるといいでしょう。
また、みなさんがご存知なように、日本はこれから人口が減少していきます。とは言え、中には人口が増えるエリアもあります。きちんと人口が減少しないエリアを選ぶのも重要と言えます。
（３）競売物件などハードルが高い物件
競売物件など訳あり物件は安く売却されているので、高い利回りを出すことができると言われています。しかし、物件価格が安いのは何かしらの理由があります。物件の抵当権の設定が複雑だったりなど、初心者ではなかなか把握できない落とし穴もあるかもしれません。
競売物件は高い専門知識を要するため、初心者にとってはハードルが高いので、物件価格が安いからと言って軽い気持ちで購入しないようにしましょう。
２、買って得する物件の特徴
続きまして、買って得する物件の特徴をみていきましょう。
大きく3つの特徴があります。
- （１）資産価値が落ちにくい物件
- （２）再開発予定があるエリアの物件
- （３）人口が増えるエリアの物件
では、それぞれについて解説していきます。
（１）資産価値が落ちにくい物件
長期に渡り資産形成していく不動産投資、目の前の資産価値だけではなく、10年後20年後もっと長い目で物件を選ぶ必要があります。
資産価値が落ちにくい物件には下記のような特徴があります。
- 入居ターゲットにとって賃貸ニーズが高いエリア
- 管理がしっかりしている物件
- 人口が増える見込みがあるエリア
- 入居者の属性がいいエリア
など。
（２）再開発予定があるエリアの物件
渋谷からはじめ、虎ノ門、高輪など都心でも数多くのエリアで再開発が進んでいます。このように再開発を進むことによって、そのエリアに人が集まり、賃貸に対する需要も高まっていきます。
物件のエリアを検討する時に、そのエリアにおいてこれから再開発の予定がないか調べておくといいでしょう。調べる時は区役所などの役所で調べることができます。なお、中にはかなり前から予定していた再開発がなかなかスタートしない計画もあります。本当に実行される再開発計画なのかどうかも合わせて確認するといいでしょう。
また、エリアの再開発と合わせて、路線の延長についても確認するようにしましょう。今は様々な路線の終点延長が進めています。路線延長によって交通の利便性が向上するエリアもありますので、忘れずにチェックしてみてください。
（３）人口が増えるエリアの物件
上記にも少し触れましたが、日本はこれから人口減少していきます。しかし、日本全体の人口減少しますが、エリアによってこの先20年で人口が増えるエリアもあります。
安定した家賃収入を得るには、人口が増え入居ニーズが高いエリアである必要があります。よって、物件の購入を検討する時に、そのエリアの人口動向についても確認する必要があります。
国立社会保障・人口問題研究所では、これからの人口推移のデータを発表していますので、ぜひご活用ください。
３、失敗しない物件の探し方
上記にて買ってはいけない物件の特徴、買って得する物件の特徴について紹介しましたが、物件を選ぶときのポイントをわかったのですが、実際にどのように物件を探したらいいのかと悩まれる方も少なくないでしょう。
みなさんよく物件を探すことからスタートするのですが、ここのポイントは信頼できる担当者を見つけることです。
不動産投資のポータルサイトに数多くの物件を掲載していますが、実は非公開している物件も多く存在しています。非公開物件を紹介してもらうには、信頼できる仲間になる担当者を見つける事が重要です。担当者を見つけることができれば、自分に合った投資プランを提案してもらえる上に、新着物件情報が届いたらいち早く紹介してもらえます。
このようにご自身で物件を探すのではなく、担当者が自分に合った物件を紹介してくれます。したがって、ぜひ信頼できる担当者を見つけるようにしましょう。
まだ信頼できる担当者がいない方は、当サイトには代表、役員など数多くの不動産投資の専門家を登録していますので、ぜひ問い合わせしてみてください。
４、物件選びで失敗した時の対処法
不動産投資で成功するには、物件を購入する前に厳選できるのがベストですが、中には物件選びで失敗した方もいらっしゃいます。
万が一物件選びで失敗したときの対処法をご紹介しますので、参考にしてみてください。
（１）リフォームなど管理で工夫する
空室が続いている物件であれば、リフォームなど競合物件との差別化を図ってみてください。
空室対策としてはまず賃料を下げると提案されるケースが多いです。なんで空室なのかの原因分析もしないで賃料を下げるのは、損失が多くなるだけなので、自分の物件と似た条件の物件はなんで入居者がいるのか、まず分析することが重要です。そこで自分の物件はなんで選ばれない原因が明確にすることができます。その原因を踏まえて対策を立てるようにしましょう。
設備が古かったら最新の設備を取り入れたり、男性のひとり暮らしが人気なエリアなら家具を取り入れたり、オフシーズンならフリーレントの期間を設けたりなど、空室になる原因に合った施策から試しましょう。
（２）売れるなら売る
不動産投資の一つの出口戦略として売却することが挙げられます。空室が続いているようなら、売れる時に売るというのも一つの方法と言えます。
しかし、ここで注意して頂きたいのは、焦って売ることは禁物です。短期間にてできるだけ高額で売却するには戦略を立てる必要があります。焦って売り出すと売却価格で妥協することになるので、損をしてしまう可能性高くなります。
また、所有期間が短い場合は融資の返済はあまり減っておらず、売却で妥協してしまうと、融資の残債額より売却価格が低くなる可能性があります。その場合はポケットマネーから不足金を支払わないと売却ができません。
よって、焦って売却するのではなく、きちんと担当者と話し合って売却価格を慎重に設定するようにしましょう。ご相談できる担当者がいない場合は、ぜひ当サイトの売却の専門家に相談してみてください。
