不動産投資の一つのメリットとして、金融機関から融資を利用できる、つまり他人資本を活用して不動産を購入することができるという大きなメリットがあります。実は数多く投資商品がある中で、不動産投資は唯一他人資本を活用できる投資商品です。
一方、融資ができる、つまり借金になるので、この借金が怖いから、不動産投資を躊躇ってしまう方も少なくないです。
今回は
- 借金にはいい借金と悪い借金がある
- 投資は自己資金と他人資本のバランスが重要
- 生命保険代わりになる！不動産投資における借金の考え方
- 不動産投資で失敗しないための3つのポイント
この4つのポイントについて書いていきます。
不動産投資に興味があるが、借金が怖いと思われている方、なかなか最初の1歩を踏み出せない方はぜひ最後までお読みください。
目次
１、借金にはいい借金と悪い借金がある
借金が怖いと思われるのは当然だと思います。可能であれば借金はしたくないものです。しかし、借金の中にも悪い借金もあれば、いい借金があります。
悪い借金と言えば、クレジットカードローン、ヤミ金など、自分の欲に満たすため、何も生産性がない借金のことをいいます。金利が高いため、返済に追われてしまい返済地獄に陥りやすいと言われています。中には、返済ができず自己破産する方もいます。
一方、いい借金もあります。これは借りたお金を元本にして、事業を拡大したり、不動産を購入したりなど、そのお金を活用してより大きな利益を得ることができます。
つまり、不動産投資で金融機関からお金を借りて始めることはいい借金です。2つ目のポイントで詳しく解説します。
２、投資は自己資金と他人資本のバランスが重要
数多く投資商品がありますが、ほとんどの投資商品は自己資金でしか投資ができないです。例えば株式、FXなどの投資をスタートする際に、自己資金といって自分が持っているお金から購入することになります。
一方、不動産投資の場合は、数千万円から億単位と投資金額が非常に高額となるため、なかなか自分のお金で投資するのが難しいです。不動産投資の場合は不動産を金融機関に担保することによって、購入資金を金融機関から融資という形で受けることができ、他人資本で購入することができます。
数多くある投資商品の中で、唯一融資を利用できるのが不動産投資で、不動産投資ならではのメリットとも言えます。つまり、不動産投資は他人資本を利用することによって、少ない自己資金でスタートすることができるのと、購入資金がたまるまで待つことなく、時間を有効活用できるのという一石二鳥のメリットが得られます。
投資は早く始めることによって得られるメリットが大きいと言われていますので、自己資金が貯まるのはどうしても時間がかかるため、投資のポートフォリオでは、このように自己資金と他人資本を組み合わせることが非常に重要と言われています。
特に不動産投資の場合は、金融機関からお金を借りて不動産を購入して、入居者から家賃を得て返済に当てることができるので、完全となる他人資本で不動産という大きな資産を築くことができます。
３、生命保険代わりになる！不動産投資における借金の考え方
借金と生命保険とはなんの関係があるの？と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、実は不動産投資で融資を活用することによって、「団体信用生命保険」に加入することができ、この団体信用生命保険が生命保険代わりになるのです。
団体信用生命保険は、名義人が融資の返済期間中に万が一なことがあった際に、残債をゼロ円になる上に不動産を得ることができるのです。団体信用生命保険は保険金を得られないですが、代わりに無借金の不動産を得ることができます。
つまり、融資額が多ければ多いほど、生命保険金としての金額が大きくなります。億単位の生命保険に加入するには高額の保険料を払う必要がありますが、不動産投資の場合は金融機関からお金を借りて、家賃収入から返済して、万が一なときはその借金がなくなり、それと同額の不動産を得ることができるという大きなメリットがあるのです。
実際に不動産投資をされている方は、借金が減ることは保険金が減ってしまうことになるので、返済額が減ったら買い増しをしたりする方もいます。
団体信用生命保険について詳しくは下記の記事を参照にしてください。
なお、こちらの動画でも解説していますので、ぜひ合せてチェックしてみてください。
４、不動産投資で失敗しないための3つのポイント
実際に不動産投資をして、返済ができなくなり自己破産まで追い込まれて失敗した方もいます。このようなお話を聞くと、やはり不動産投資も悪い借金と思われてしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資は投資である以上、メリットがあればリスクもあります。この失敗を回避するには3つの回避策を立てることができます。
- 空室になりにくい物件を選ぶ
- 余裕のある返済プランを立てる
- 物件価格より融資額が低い場合は購入を見合わせる
それぞれについて解説します。
（１）空室になりにくい物件を選ぶ
返済が追いつかなくなる大きな原因は、空室になり家賃収入が得られなくなることが挙げられます。
それを回避するには、空室になりにくい物件を選ぶことです。
- 最寄り駅から近い
- ターミナル駅へのアクセスがいい
- スーパーやコンビニなど生活しやすい環境である
- エリアの賃貸ニーズに合った間取りである
など、きちんと物件を選ぶことができれば、回避することができると言えます。
なお、失敗しない物件の選び方について詳しく下記の動画で解説していますので、ぜひチェックしてみてください。
（２）余裕のある返済プランを立てる
融資を受ける時に融資枠というものがあります。大体年収の５倍〜７倍と言われていますが、資産状況などによって、枠が増える場合もあります。
ここで注意していただきたいのは、融資枠は返済できる枠ではないことです。よく目の前の生活レベルで返済シミュレーションをされる方が多いですが、実際に長い期間に渡って返済していきますので、今の収入より減るケースもあるし、子どもが生まれて出費が増えるケースもあるし、特に今は史上最低金利と言われているので、金利上昇により返済額が増えるケースなど様々な要因を想定して、余裕のある返済プランを立てる必要があります。
（３）物件価格より融資額が低い場合は購入を見合わせる
融資を申し込まれる時に銀行から融資額が出ると思いますが、物件価格より低い金額が出た場合は注意する必要があります。
基本、金融機関は万が一返済ができなくなった時に回収ができるかどうかで判断しています。不動産を担保に出しているので、つまり、その不動産で貸したお金の回収できるかどうかを判断しているわけです。
なので、物件価格より融資額が低い場合、金融機関からすればその物件の評価は物件価格より低いという見解なので、そのような評価が出た場合は、一旦購入を見合わせた方がいいでしょう。
