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昨年中に、二重契約、金融機関の融資問題など、不動産投資業界には不祥事がいっぱい発覚された年と言えるでしょう

不動産投資業界には、様々な問題があると思われている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、業界人として不動産投資の問題、問題の回避策について書いていきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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 1、不動産投資業界において今どのような問題がある?

まず最初に、不動産投資業界において今起きている問題をピックアップしました。

(1)倒産する会社が相次ぐ

昨年の金融機関の不祥事により、金融機関に見捨てられた不動産業者が次々と倒産したり、業態を変化させることを迫られており、そういった業者の顧客となったオーナーたちが誰に相談すべきなのかわからず、路頭に迷うという問題が発生しています

そこにビジネスチャンスをみつけた、コンサルティング業者や士業が台頭してきたという時代になってきています。

(2)賃貸管理問題

業者を通して物件購入した人たちの中には、決済後しばらくして業者と連絡がとれなくなり、賃貸経営問題を抱えている方が多くいらっしゃいます。カボチャの馬車の問題のように、入金が一切なくなったというような大きな問題の陰で、返済に響くほど収入が減ったり、修繕費用が高額になったりしたため、本業の給料から支払いを行う方が実は多くいらっしゃいます。

物件購入の際、「物件の良しあし」「その物件をどうやって買うか」の説明は詳しく受けたが、「買った後どうするのか」という大切である物件管理の説明はあまりしなかったのでしょう。

その結果、賃貸管理でつまずき、予想外の大きな出費に対応できないオーナーがたくさんでてしまいました

(3)融資問題

一棟物件に関しては、金融機関の融資が受けにくくなりました。

金融機関としてもアパートローン事業に目を付けたときは、マイナス金利時代、余ったお金をどう貸し出すかが最重要だったため、顧客にはたくさんのお金を貸し付けましたが、「買った後どうするのか」が欠けている不動産投資ではなかなかうまくいきません。

従って、金融機関としては、やはり明確な購入理由と経営能力を持った顧客にのみ資金を貸し付けるという、本来の融資姿勢に方向転換しなおします

ここ数年は問題なく受けられたはずの属性に対しても、どんどん融資が厳しくなりました。

以上からベンチャー的な不動産販売業者、顧客管理の行き届いていない業者、金融機関に対して不誠実・危険要素のある業者(メディア管理も含め)、物件選定が甘い業者はほぼ淘汰されつつあります。

2、正しい知識を持つことによって大した問題じゃない?

こうした事態にも、元々自分自身で金融機関とやり取りしているような個人投資家や、近年の不動産バブル以前から業務を行ってきた企業などは、ほとんど動揺をしていません

実際先日、勉強と最近の動向を知るため、ある有名企業の不動産投資セミナーへ参加してきました。

130席中120席以上が埋まっており、5名ほどが途中退席したものの、2時間半のセミナー中、皆さま本当に真剣に話に聞き入っていらっしゃいました。

今起きている問題に対して個人投資家や一部の企業は、ある程度予測していた事態でしょうし、むしろ市場が荒らさられなくていいとさえ思っているでしょう。

今起きている問題を正しく理解すると、

  • ①マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ
  • ②個人向け不動産販売事業者が増えた
  • ③不動産取引量が増え、不動産金額が高くなる
  • ④業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始める
  • ⑤金融機関が①の頃まで個人融資枠を引き締める
  • ⑥業者が淘汰され、不動産価格が落ち着きをみせる

2011年~2017年は、金融機関が本来は融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通していましたし、本来は借りることができなかった人がお金を借りることができていたという異常な状態だったことがわかります。

これからの時代で融資が下りる物件は、かなり正常な状態で融資審査が行われています。

返済比率、自己資金額の規定強化により個人の属性を見ること、購入不動産自体の立地収益性の厳格化、一棟経営については賃貸経営に対するプレゼン力の強化が求められています

融資に関しては、金融機関へ、もしくは現在も正常に営業している業者へ相談をしてみましょう。

物件の購入から、賃貸までなんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなりますので、実践してみてください。

3、ここだけおさえておきたい成功する3つのポイント

ここまで読んで頂ければ、不動産投資業界の問題も分かって頂けたかと思います。

問題点も踏まえた上で、不動産投資で成功するための3つのポイントをご紹介します。

(1)なぜ不動産投資に取り組む「目的」を明確にする

不動産投資で「失敗した」と思われている方は、実は購入者の7割に上ります。

こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めています。不動産投資では、不動産を担保に少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面に、融資を受けることによって、高額なお金を借りるにもなりますので、その分、思いもよらないデメリットも発生することがあります。

借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど不動産投資をすることによって、メリットももちろんありますが、様々なリスクも伴います。メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をされると失敗するリスクが大きくなります

従って、なぜ不動産投資をするかの目的は、必ず明確に決めましょう。明確した目的があれば、その目的を達成できる投資プランを作るわけになりますから、失敗するリスクは最小限におさえることができるでしょう。

不動産投資のリスクと回避策について詳しくは「【5分で分かる!】マンション投資の5つのリスクと回避策」をご参照ください。

なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、金融機関からは必ず「投資目的」を聞かれることを事前に認識しておいて下さい。しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。

(2)自分の融資枠を明確に把握する

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対しては年収の〇倍までという規定がある金融機関がほとんどです。

自宅が先か、投資不動産を先に購入するのか、どれくらいの規模で購入できるかが分かることが、投資プランを作成する重要なポイントになります

融資枠の配分を明確することができれば、その後の買い増し計画も立てやすくなります。

(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかないというオーナーが、大勢いるのが今起きている問題です。

不動産投資では、「何を買うのか」「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。

管理は自分でやる!という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

信頼できる管理会社の選び方について詳しくは「管理の成功が不動産投資成功への鍵?成功する管理会社選びの方法と実際にあったトラブル9個教えます」を参照にしてみてください。

4、無理して不動産投資をしないことは何よりも大切

投資用不動産は、人生において必要なものではありません。人生設計をする上で、保険の代わりになったり、資産形成の一部として有効な一つの手段であると思います。

不動産を担保として借り入れをすることができるため、レバレッジを最大限に利かすことができることは、他のどんな投資商品よりも優れています

しかし、自己資金が全くない状態で、不動産投資をスタートすることは、最も避けていただきたいと思います。

■自己資金の目安金額

  • 区分マンション投資の場合:30~50万円ほど/1部屋あたり
  • 一棟投資物件の場合:500万円〜/一棟あたり

物件タイプによって異なりますが、上記は自己資金の目安金額になります。万が一予想外の出費が発生した場合も対応することができるでしょう。

自己資金と実際にスタートするタイミングについて詳しくは「不動産投資は資金がない人はすべきではない?費用とタイミングについて」を参照にしてみてください。

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まとめ

不動産投資はいつの時代でも有効な投資手法であることは間違いありません。ご自身の不動産投資をする目的をしっかりと考え、様々な問題に左右されることなく身の丈に合った方法を見つけていただければ嬉しく思います。