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賃貸運用において収益を最大化するにはどうしたら良いのか?オーナー様の永遠のテーマと言えるでしょう。

良く議題に挙げられる「空室率の改善」や「家賃収入の向上」などももちろん重要な要素になりますが、これらと同等に目を向けていただきたいのが「コスト管理」です。なぜならば、コスト管理は賃貸運用の収益に直結してくるからです。

空室率改善や賃料回収ばかりに目を向けてコスト管理がおろそかになると蓋を開けてみると赤字になっていたなんて事態になりかねません。逆に、コスト削減に目を向けすぎて空室が続いてしまったり、トラブルが相次いでしまっても返って収益性を損ねてしまいます

賃貸運用において「管理委託料」や「修繕費」などがコストとして挙げられますが、これらのコストをただともかく安くしようとすれば良いというわけではありません。後で詳しい説明をしますが、「節約」と「必要経費をケチる」とは全く別です。賃貸運用が成功するように最適なコスト管理をしていきましょう。

こちらの記事では、賃貸運用においてどのようなコストが発生し、どのようにコスト対策をしていけば良いのか具体的に説明していきます。

1、賃貸運用にかかるコスト

まず、賃貸運用コストの代表例をいくつか挙げていきます。

(1)固定費

毎月もしくは毎年、一定の金額が発生するコストです。

①管理委託料

不動産会社に管理を委託する際に毎月発生する報酬です。不動産会社によっては、緊急対応時などに別途費用を請求する事もあるようです。

②ローン返済

不動産を購入する際にローンを組まれた方は、毎月のローン返済額も鑑みて収支を考えると良いでしょう。

③税金

不動産を所有すると、毎年税金もかかります。

-固定資産税

評価額によるが、区分マンションだとだいたい7、8万円くらいです。

-所得税・住民税

所得によって大きく金額が異なる為、ご自身の給与などの課税に不動産所得分課税額がプラスされるイメージになります。

④管理費・修繕積立費

分譲マンションの場合、管理組合に毎月定められた管理費等の支払いが必要となります。

(2)変動費

入居者の入れ替わりや物件の状況により不規則的に発生するコストです。

①媒介報酬

入居者を付けた不動産仲介会社に支払う費用で、大体賃料の1ヶ月分が一般的です。

②設備修繕費用・内装工事費用

室内の設備が故障した際や入居者入替のタイミングでの内装工事費など、お部屋の状態によっては高額な出費となる事もあります。

③各種点検費用

まっとうに賃貸運用をする上では法定点検などで費用が発生します。

上記で全てではないですがこれらが主なコストになります。これらは無くす事はできない必要経費になります。

見ての通り、賃貸運用においては固定費・変動費共に多くのコストがかかってしまいます。ただ、しっかりとした知識を持ち、物件の管理レベルを下げないようにコスト対策をする事で収益を最大化する事ができます。

2、賃貸運用におけるコスト対策

どのようなコストがかかるのか見てきましたが、それぞれのコスト対してどのように対策をしていけば良いのでしょうか?

管理委託料や修繕費をやみくもに削ると管理がずさんになり空室率上がってしまったり、後々に重大なトラブルとなって返ってきてしまう事もあります。税金についても脱税などもっての外でしょう。

それでは、それぞれどのようにコスト対策をすれば良いのか説明していきます。

(1)管理委託料

管理委託料は不動産会社によって設定が異なりますので、高いと思ったら管理会社の変更を検討しましょう。会社によって賃料の3〜8%くらいの料金幅がありますので安い業者を探してみると良いでしょう。

ただ注意していただきたいのは、金額だけで決め手にしていけないという点です。安くても業務の内容が薄かったり、出張費など別名目で費用請求などがないかしっかり確認をしましょう。管理業務と委託料が見合っているのか見極めが必要です。

また、あまりおすすめできませんが「自主管理」という方法もあります。

(2)ローン返済

物件購入をした際に不動産の斡旋を受けた金融機関でローンを組んだ方も多いと思います。そういった場合、ローンの借り換えを行う事で利率が下がり毎月の返済金額を減らすことができる可能性があります。借り換えを推奨している金融機関も増えていますので検討してみると良いでしょう。

(3)税金関係

賃貸運用にかかるコストについて経費として計上する事で、前述した所得税や住民税を極力抑える事ができます。

所得税・住民税・ローンの元金以外はほとんど経費計上が可能です。数字上、賃貸運用における収入は赤字という申告も可能になってきます。赤字申告であれば税金もかなり抑える事ができます。最近増えてきたサラリーマン大家でしたら確定申告をして収めた税金から還付を受けられます。

(4)修繕費用

入居者入替時の修繕費用は場合によって高額な出費となります。こちらはなるべく抑えたい項目になります。ポイントは無駄な修繕費用を減らすという事です。

経年劣化による内装・外装工事については入居者募集、安全性の面からどうしても避けられないものとなります。ここで大事なのは本来不要な支払いや修繕と無くす、という点です。賃貸契約が貸主に不利な内容となっていないか、共有部の清掃管理などが普段から行き届いているか。などの確認をする事で無駄な出費を減らせます。

(5)点検費用

アパート1棟経営などをしていると「消防設備点検」が義務化されています。専門業者に点検を依頼する必要がありますが高額な上に業者によって費用の幅が大きくなっています。管理業者を通しての手配の場合はなるべく安い業者を探してもらうなど相談しましょう。

3、コスト削減のポイントをおさえることが大事

ここまでお話してきたコスト管理をする事で、対策をする前の費用の半分近くを削減できる事もあります。特に修繕費用や税金に関する部分が大きく影響しますが、他の項目についても工夫していくと良いでしょう。

また、繰り返しになりますが「とにかくコストを減らせば良いではない」という事を肝に銘じていただきたいです。

不動産経営は入居希望者あってこそ成り立つものです。オーナー様にとって入居者はお客様とも言えます。コスト削減も考えながら入居者のニーズに応える必要があります。内装工事や修繕費用もおさえて満足な現状回復を行わない事で入居者が中々入らない、入居者の質が低下するといった事態にならないよう必要経費は惜しまずかけましょう。 

コスト削減と必要経費をけちるとは全く別です。中長期的に収支を安定させる為にしっかりと必要なところには費用をかけ、無駄なコストを減らす努力をして良い賃貸運用にしていきましょう。

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立花 秀一(たちばな ひでかず)

所属会社
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不動産投資業界に30年以上。「正直不動産」をモットーに、正直に不動産投資をより多くの方にそのメリットを享受できるようサポートをさせて頂いています。

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虷澤 真帆(かんざわ まほ)

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弁護士

新司法試験に全国最年少で一発合格。不動産案件・相続案件をメインに、法律相談、交渉、裁判を問わずスピーディーかつ適切な対応させて頂いています。

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まとめ

今回は管理コスト削減の見直し方について書きましたが、参考になりましたでしょうか。

不動産管理は、ただ管理コストを減らせばいいというわけではありません。こちらの記事を参考に、コスト削減のお役に立てることができたら幸いです。