こちらの記事をお読みの方の中に、不動産の売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の購入だけではなく、不動産を売却する場合にもさまざまな出費が発生するため、事前に押さえておく必要があります。
不動産売却時の出費は手数料と税金、そしてその他の出費に分けることができます。
こちらの記事では、不動産を売却した際に必要になる出費について詳しく解説していきます。これから不動産の売却を検討されている方はぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、不動産売却時に必要な手数料
不動産を売却するときには、各種手数料が必要になります。
ここでは、必要になる手数料について解説していきます。
（１）仲介手数料
仲介手数料は、不動産売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料のことで、不動産会社ごとにその料金は異なりますが、限度額は宅地建物取引業法により以下のように定められています。
| 物件の価格 | 仲介手数料の限度額 |
| 売買代金が200万円以下の金額 | 売買代金の5％に消費税を加算した額 |
| 売買代金が200万円を超え400万円以下の金額 | 売買代金の4％に消費税を加算した額 |
| 売買代金が400万円を超える金額 | 売買代金の3％に消費税を加算した額 |
注：低廉な空家等（400万円以下の宅地または建物）の売買等の上限は18万円に消費税を加算した額
出典：（売却物件の契約から引き渡しまでの重要ポイント | 公益社団法人 全日本不動産協会 (zennichi.or.jp)・家を売る。【CC2018 mac】.indd (zennichi.or.jp)より)
この表をもとに、2,000万円の物件を売却した場合の仲介手数料を計算すると
（200万円×5％）+（400万円-200万円×４％）+（2,000万円-400万円×3％）
となり、仲介定数料は66万円に消費税を加算した金額となります。
この計算式で物件の金額を分割して計算しなければならないため、売却金額が400万円を超える場合は、「仲介手数料＝消費税抜き売買代金×3％+6万円＋消費税」の簡易計算式で求めることができます。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約を締結したときに払う場合と、売買契約時に半額支払い残りは物件の引き渡し時に支払う場合の二つのパターンがあり、これは不動産会社により異なります。
（２）ローンの繰り上げ返済に違約金が発生する場合がある
売却する物件のローンが残っている場合は、繰り上げ返済を行いローン残高がない状態にしておかなければなりません。
この繰り上げ返済を行う場合には、金融機関により違約金または手数料を支払う必要があります。
支払う金額は金融機関ごとに異なり、また窓口での支払いであれば違約金または手数料の支払いが必要になっても、ネットバンキングを利用することによりその金額が低くなったり無料になったりするケースがあるため、ローンの借り入れを行っている金融機関に繰り上げ返済の方法を問い合わせてみることをお勧めします。
２、不動産売却時に必要な税金
不動産を売却する場合には、税金を支払う必要が出てきます。
その税金の種類とは、以下の通りです。
（１）印紙代
売買契約書に添付する収入印紙の代金が必要になります。印紙代は以下のようになります。
| 記載された金額 | 印紙税額（一通または一冊につき） |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
出典：（No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで｜国税庁 (nta.go.jp)より）
ただし、平成26年4月1日から令和4年3月3日までに作成される売買契約書については、印紙税の税額が以下のように軽減されます。
| 記載された金額 | 印紙税額（一通または一冊につき） |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもののもの | 48万円 |
出典：（No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁 (nta.go.jp)より）
（２）譲渡所得税
譲渡所得税とは、売却益確定申告を行って支払う税金のことで、税率は物件の所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年以上の場合の長期譲渡所得があり、この二種類で税率は以下のように異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9% |
なお、マイホームを売却した場合には、以下のように税率が軽減されます。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円までの部分 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円を超える部分 | 15％ | 5％ |
出典：土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp)より
（３）登録免許税
売買による土地の所有権の移転登記を行う場合には、不動産売却価格の2％の登録免許税が必要になります。
出典：（No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 (nta.go.jp)より）
（４）司法書士に支払う報酬
売り主は売却する物件に抵当権が設定されている場合に抵当権抹消登記を行う必要があり、この費用を負担しなければなりません。
この手続きはご自身で行うこともできますが、不慣れな手続きを行うより専門家である司法書士に依頼するケースが一般的です。その場合には、税金を別にして司法書士への報酬として1万円から3万円程度支払う必要があります。
３、その他の費用
物件を売却する場合に必要なその他の費用には、以下のようなものがあります。
（１）引っ越し代
現在売却しようとしている物件に住んでいる場合には、新居への引っ越し費用が必要となります。
家具などの量やどこまでの作業を業者に依頼するかにより大きく変わってくるので、複数の業者に見積もりを出してもらってから依頼する業者を決めましょう。
（２）廃棄物を処分する場合の費用
引っ越しを行う際に、さまざまな廃棄物が出ることが予想されます。
このような廃棄物の処分にも費用がかかるので、引っ越し費用と同様に複数の業者に処分費用の見積もりを出してもらってからどの業者に依頼するか決めましょう。
（３）ハウスクリーニング費用
物件を引き渡す前に、ハウスクリーニングをしておく必要があります。
この費用は家の広さなどによって変わってくるため、一概にいくら程度ということはできませんが、複数の業者に見積もりを出してもらうことをお勧めします。
４、不動産売却時の手数料を安くする方法はある？
不動産売却時には、ここまで解説してきた費用が必要になります。少しでも費用を安くおさえたい方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
最後に、手数料を低く抑える方法を解説していきます。
（１）仲介手数料が安くなる場合がある
不動産売却時に不動産会社に仲介を依頼する際に必要となる仲介手数料は、不動産会社が行っているキャンペーンや交渉により安くなる可能性があります。
キャンペーンにて仲介手数料ゼロ円の会社もあります。宅建業法上では仲介手数料に対して上限額しか設けておらず、不動産会社が良ければゼロ円でも問題ありません。
なお、不動産会社の利益は仲介手数料のみであるため、強引な値引き交渉により仲介手数料を安くしてもらった場合には、不動産会社に悪い印象を与えてしまうことになり仕事に手抜きをされてしまう可能性もあります。
仲介定数料の交渉を行う際には、無理な条件を提示しないようにしましょう。また交渉を行う場合には、売却依頼をする前に行いましょう。
（２）印紙代
売り主は売買契約書の原本を所有する必要がないので、コピーを所有しておくことで印紙代を節約することができます。
