昨今、投資家に限らず投資未経験の方にも不動産クラウドファンディングは注目を集めています。
不動産への投資は高額なイメージですが、不動産クラウドファンディングは少額で投資可能です。
ただし、
- 「どんな仕組みなのか?」
- 「儲かる投資方法なのか?」
- 「注意点は何か?」
などについて気にされている方も多いと思います。
今回は不動産クラウドファンディングを始めたいと考えている方や、詳しく内容を知りたい方に向けて解説していきます。ぜひ最後までご覧ください。
目次
１、不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウンドファンディングは少額で始められる不動産の投資方法です。金額については１万円から投資可能です。
なぜ高額な不動産に少額で投資できる仕組みなのか、次で解説します。
（１）不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウンドファンディングは複数の投資家から集めた資金を元手に不動産を購入し、運用や売却して得た収益から運用報酬を引いた額を投資家へ還元する仕組みとなっています。
投資額は会社によって異なりますが、最低１万円から投資が可能です。
著者作成
（２）不動産クラウドファンディングと似た投資商品との違い
ここでは不動産クラウンドファンディングと、似ている投資商品との違いについて解説します。
①J-REITとの違い
まずは簡単にJ-REITを説明します。
J-REITとは、投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、運用・売却益を投資家へ還元する投資信託です。
株式に似た性質があり、証券化されているため、証券会社などで購入できます。
一番の違いは物件を選択できるかどうかです。
不動産クラウドファンディングは主に１つの物件に対して資金を募っているため、物件の情報も開示されています。J-REITは複数の物件に投資するため、開示されている物件情報は不動産クラウドファンディングに比べ劣ります。
また、その他の違いとしては換金性が挙げられます。J-REITは証券市場で売買されていますので、換金性が高いですが、不動産クラウドファンディングは途中で解約することができないケースが多く、換金性は低いと言えます。
②ソーシャルレンディングとの違い
まずは簡単にソーシャルレンディングを説明します。
ソーシャルレンディングとは、お金を借りたい人や企業へ複数の投資家がソーシャルレンディング会社を介して融資をして返済される元本や利息を受け取る投資手法です。貸付型クラウドファンディングとも呼ばれています。
一番の違いですが、不動産クラウドファンディングは出資された資金が不動産購入に充てられますが、ソーシャルレンディングは人や企業に融資されます。
もちろん人や企業が不動産購入し運用する商品もありますが、ソーシャルレンディング会社はあくまでも人や企業に融資する仕組みとなります。
２、不動産クラウドファンディングのメリットとデメリット
続きまして、不動産クラウンドファンディングのメリットとデメリットを見ていきましょう。
（１）メリット
①少額投資が可能（最低１万円）
実際に１人で収益物件を購入する場合、安くても数百万円、高ければ数億と高額になります。
高額となればローンを組む必要も出てきますが、不動産クラウドファンディングは複数の投資家が１つの物件に出資するため、少額投資（最低１万円）が可能です。
手持ち資金が少ない方でも気軽に投資できます。
②手間がかからない
不動産購入すると、購入手続き（契約、引き渡し、ローン手続き、登記手続きなど）が必要となります。
その点、不動産クラウドファンディングはその必要がありません。また、取得後の管理などを行う必要もありません。
③比較的安定した利回り
予定利回りが低いもので3％前後、高いものだと10％前後の場合もあります。
銀行へ預けていてもほとんど利息が増えないため、安定した利回りを確保できる可能性があります。
④優先劣後出資システムがある
出資するのは投資家だけでなく、不動産クラウドファンディング会社も出資をします。
投資家の出資を優先出資、不動産クラウドファンディング会社の出資を劣後出資と呼びます。
例えば、運用や売却で損失が出てしまった場合、劣後出資分から損失に補填されます。
劣後出資が多ければ多いほど、リスクが軽減されます。
（２）デメリット
①元本が保証されているわけではない
元本が保証されているわけではありません。
不動産市況の動向によって、投資している物件の収益性や売却損益も変動することがあるため、より物件選びが重要になってきます。
②換金性が低い
運用期間中は基本的に中途解約できません。早急に資金を要することが考えられる場合にはおすすめしません。
中途解約を認めている会社も数社ありますが、ほとんどの会社では解約を認めていません。
また、運用期間は延長することもあるので、注意が必要です。
③ローンが利用できない
一般的に物件を購入する場合はローンが可能ですが、不動産クラウドファンディング投資にローン利用は不可です。
④税金の優遇措置がない
不動産購入して得た収益は不動産所得となるため、不動産経営で赤字が出た場合は給与所得などと損益通算可能です。複数の投資家が不動産の持分を取得するタイプの不動産クラウドファンディングであれば不動産所得となるため、税金優遇を享受できる可能性があります。
３、不動産クラウドファンディングは儲かるか?
もちろん儲かる可能性は十分あります。想定利回り通り運用されれば儲かります。
ただ、デメリットで出てきたように元本保証はありませんので、元本割れしてしまうリスクはありますが、それはどの投資商品にも言えることです。
４、不動産クラウドファンディングで失敗しないための注意点
せっかくなら誰も失敗はしたくはないはずです。ただ、元本保証がない限りリスクはついて回るものですが、失敗しないための注意点を押さえておけば失敗するリスクも低くなります。
よって、以下の３点を確認しましょう。
（１）不動産クラウドファンディング会社の選定
数多くの会社がある中でそれぞれ特徴があるため、ご自身に合った会社を選ぶ必要があります。
また、選ぶ会社の経営指標や口コミなどを参考にしましょう。
後ほどおすすめの会社を紹介します。
（２）予定利回りの高さだけで判断しない
予定利回りはあくまでも予定です。保証されているわけではないので、予定利回りの高さだけで選ぶことはやめましょう。
もちろん予定利回りが高い方がいいですが、リスクが高い可能性があります。
利便性が悪い物件や築年数が古い物件は売却する場合にも影響がありますので注意が必要です。
（３）劣後出資割合を確認する
劣後出資割合が高ければ高いほど、投資家の元本割れする可能性が低くなります。
各投資案件によって劣後出資割合は違いますが、比較し高いものを選ぶと良いでしょう。
５、不動産クラウドファンディングに適している方
不動産クラウドファンディングは下記の方が適しているでしょう。
- 少額で不動産投資を希望している方
- 手間をかけずに不動産投資を行いたい方
- 不動産投資で極力リスクを抑えたい方
６、不動産クラウドファンディングを始める手順
不動産クラウドファンディングはインターネットのみで始めることが可能です。
基本は始める手順は以下となります。
- 不動産クラウドファンディングを選んで個人情報入力
- 初回ログイン時に必要な認証コードが記載されたハガキが届く
- ログイン後会員登録、口座開設されるため入金
- 投資先を選んで申し込み
- 運用開始
続いて、不動産クラウドファンディング会社の選定する際の参考に、おすすめの会社を紹介します。
７、不動産クラウドファンディング会社の選び方とオススメしたい会社３選
最後に不動産クラウドファンディング会社の選び方と、オススメしたい会社3選を紹介します。
（１）選び方のポイント
①会社の信頼性
会社の信頼性を見るために、上場の有無や会社の規模、資本金、会社設立からの年数などを参考にするとよいでしょう。
②案件情報の多さ
案件が多ければ自分に合った投資先が見つかる可能性が広がります。案件の多さに加え、さまざまな不動産やエリアに対応しているとより良いでしょう。
③トラブル時のサポート
不動産クラウドファンディング会社の倒産や配当金遅延など、トラブル発生時の対応についても事前に確認する必要があります。
そのため、トラブルなどのサポート体制についても確認するといいでしょう。
（２）おすすめの不動産クラウドファンディング会社３選
これから始めようと考えている方へ、おすすめの不動産クラウドファンディング会社を3つ紹介します。
①CREAL（クリアル）
クリアル株式会社が運営している不動産クラウドファンディングです。特徴としては募集金額の規模が大きく、主に大型不動産への投資を行なっています。募集金額が多く、実際に運用がスタートしているということはそれだけ投資家から注目を集めている会社ということです。
非上場ではありますが、運用実績も十分の会社です。扱う物件の情報量も多く透明性も高いため、しっかり物件を確認して投資を行うことができます。
②ジョイントアルファ（Jointo α）
穴吹興産株式会社が運営している不動産クラウドファンディングです。特徴としては東証１部に上場している会社が運営しているため、信頼性が高いことです。
また申し込みの時に口座へ資金が入っていなくてもよく、案件成立した場合に入金するシステムとなっています。
③COZUCHI
株式会社SATASが運営している不動産クラウドファンディングです。特徴としては、中途解約が可能で、手続き後翌日に換金が可能です。
ただ、中途解約には事務手数料が必要になりますが、急に資金が必要になった時も安心できます。
