不動産投資を考えたときに様々な商品があり、何が一番良いのかと迷われる方も多くいます。
前回、不動産投資の歴史的なお話をさせて頂きましたが、現在有効な不動産投資方法は以前よりも少なく、代表的なものがマンション投資、アパート経営、そして旅館業経営です。
他にも不動産投資、不動産経営と言われるものは多くありますが、一般のお客様が金融機関から融資を活用して購入するケースで考えると、代表的なものは以上の３つと言えるでしょう。
とは言え、皆様が始める時、自分自身はどんな不動産投資が良いのか、考え決めていかないといけません。ここで重要なのは、マンション投資が良い、アパート経営が良いという物自体の良し悪しの答えはないということです。
なぜならば、皆様が不動産投資に何を求めるのかによって、その答えは変わってくるからです。そして、バランス投資という考え方も重要ですので、多くの資産家からご相談を頂く私の話を参考にして頂ければ幸いです。
今回の記事では、
- マンション投資とアパート経営と旅館業経営の違い
- 任せて安心で終わらないことが重要
- マンション投資、アパート経営、旅館業に適している方診断
などについて総合的な目線でお伝えしますので、ぜひ最後までお読み下さい。
目次
１、マンション投資とアパート経営の違い
それぞれの違いを見ていく前に、「マンション投資」は投資と言われ、「アパート経営」・「旅館業」は経営とよく呼ばれる理由をお話します。
マンション投資は経営色よりも投資色がより強いものになります。そこの大きなポイントは、自分で経営をするのか、商品に投資をするのかという大きな違いがあります。商品化されたものに投資する意味でマンション投資と言われることが多く、一方でアパートや旅館業は経営方法を変えることが可能で、内装や外観などもアレンジできる部分も多く、より経営という表現方法が似合うため、経営と言われることが多くあります。
そして不動産投資という言葉は、これだけ認知されている時代にも関わらず、実は「不動産投資」という言葉自体、辞書にもWikipediaにもありませんし、造語というか常套句的な存在です。
（１）マンション投資の特徴
「不動産投資の時代の流れから見る自分に合った不動産投資方法」にも書きましたが、マンション投資は一般の方が不動産投資をするきっかけを作った商品です。江戸時代から長屋という文化はありますが、地主や資産家以外で一般の方が購入して不動産投資を始めるようになったのはマンション投資が最初です。
日本最古のマンション、初めて分譲販売されたのは「宮益坂ビルディング」です。1953年、戦後まもなくのことですから、当時はかなり注目を集めました。この集合住宅の一戸を買って住むという行為から、そこを出ていく際に、売るのではなく貸すという行為が行われるようになり、次第にマンション投資が始まっていくのでした。
出典：①人口流入により賃貸需要が増えた
その後、住宅用としての分譲マンションと、賃貸用としての分譲マンションと分かれてくることになります。そこには「賃貸需要」という大きな壁が存在したからでした。以前のマンションは今の時代のようなコンパクトマンションよりも、ファミリー向けのマンションが多く、借りるよりも「夢のマイホーム」としての購入がメインでした。
ところが、高度経済成長期において、東京の人口は激増し、他県から若者を中心に労働者人口が増え、「一人暮らし」というカテゴリーが増えたことにより、ここの「需要」を拾う意味で、ワンルームマンションが多く建設され、賃貸住宅としても世の中に定着していきました。
②アパートとマンション賃貸ニーズが両立
一方で、以前から地主を中心として存在していたアパート経営は、大きな違いは空地を活用するアパート経営に対して、好立地を選んで、事業者がRC（鉄筋コンクリート）造で建設するマンション（マンションが建ちやすいエリアは商業地域が多く、駅前であることが多い）は、アパートと違い、耐久性や遮音性にも優れ、賃貸需要としてアパートよりも人気が出てきました。
しかしながら、RC造のマンションはアパートよりも施工費が高く、施工時間も長く、需要も多いため、賃料がアパートに比べて割高になり、金銭的にマンションに住むのが厳しい方などが、アパートに住むという図式を生み出しました。
③高立地の物件価格は高騰
その後、バブル期や、ITバブル期、そして近年のオリンピック効果があり、マンション投資は販売戸数を伸ばしていきました。
出典：不動産経済研究所
バブル崩壊後も、マンションの価格は多少の上がり下がりはあるものの、都心の不動産価格の高騰や、施工費の上昇、物価の上昇などで、投資用のマンションも年々高騰しており、キャピタルゲイン（売却益）狙いで投資される方も増えています。
不動産投資全体に言えることではありますが、都心への人口流入が増えれば、都心の賃貸需要は高まり、賃料もそれにつられて上昇する傾向にあります。まさに賃料や価格というものは、オークションの原理です。欲しい人、住みたい人が多ければ多いほど、価格は高騰していきます。
出典：東京カンテイ
上記のランキングを見て頂いても分かりますが、好立地のマンションは10年前の分譲時に比べて、売却価格が上昇しています。
上位になると、まさに人気エリアといった感じはありますが、多くの都心エリアがオリンピック効果により、中古物件価格の上昇や、大規模な再開発の影響で新築マンションの施工費の高騰、人件費の高騰などがこういった結果を生み出しているとも言えます。
つまり、マンション投資は都心のエリアであれば、インカムゲインよりもキャピタルゲインの方が強い傾向であることも特徴的と言えます。
（２）アパート経営の特徴
以前、私が所属していた会社は、新築のマンション投資とアパート経営を両方扱っている上場企業でしたが、アパート経営の方が月々の収支は良く、土地も全て個人の所有権になる為、自由度も高く、魅力的な部分も多くありました。
以前のアパート経営というのは、江戸時代からある長屋のように、地主が賃借人に貸すというスタイルが主流でした。その為、土地を持っていない方はアパート経営が出来ないイメージでしたが、2000年代からは「土地が無くても」という言葉をテーマにアパートオーナーになられる方が増えてきました。
①土地活用よりも建売の物件を買うべき？
実は土地を活用するアパート経営と、土地から購入するアパート経営では大きな違いがあります。土地を所有している方は建物費用のみでアパート経営を始められますので、投資資金に対して利回りが良くなります。 比較して土地から買うアパート経営は土地の資金＋建物資金となりますので、投資利回りは必然的に低くなります。
ところが土地を活用するアパート経営は、自己所有の空いている土地にアパートを建てるため、その場所に賃貸需要があるかどうかという点で、その後の経営に大きな差が出ます。
それに比べると、土地から購入するアパート経営は、アパート販売業者が、購入後の賃貸管理も請け負う関係で、賃貸需要が見込める土地にアパートを建設して販売をします。必ずとは言えませんが、たまたま空いている土地にアパート経営をするよりも、賃貸需要が見込める可能性は上がります。
また多くの新築アパート業者は、金融機関と提携を結び、フルローンで融資を組むため、少額の頭金でアパート経営を始めることが出来ることも特徴の一つです。
②アパート物件は出口戦略が難しい？
一方で、売却を考えると、マンションよりも法定耐用年数が短く、劣化も早い木造アパートは、売却時に大きく値段が下がる可能性があります。また、中古アパートは現在融資を組むことが厳しい時代ですので、出口戦略を考えると、売却先が見つからない可能性があるため、早期売却を前提にインカムゲインをメイン収益とした商品であることが特徴的です。
さらに地方になると、上記の資料の通り、全体的に土地価格が下落しておりますので、場所選びは慎重にならなければなりませんが、アパートは容積率の関係で商業地域よりも住居地域に建つことが多いため、どうしても駅距離も離れてしまうケースが多くみられます。
ただし、都心の駅前の一等地に土地を所有されている方でしたら、非常に有効的な資産活用とも言えます。
③中古アパート経営は難しい時代に戻った？
2018年の金融機関の不祥事によって、地方アパート、地方一棟マンションは融資が厳しくなった為、地元の開業医等で、信金などから融資を引っ張れる方はまだまだこういった投資手段もございますが、今は頭金が必要でしたり、一握りの層の方にしか購入が出来ない為、一般のサラリーマンが買える時代はほぼ終わってしまいました。
まだまだ新築アパート経営は健在ですが、価格帯の大きさからどうしても買える方が、マンション投資に比べると少なくなってしまうケースもあります。まずご自身はアパート経営が出来るのか、マンション投資が出来るのか、もしくは両方選択肢として考えられるのかを打診していくことが非常に重要です。
（３）旅館業経営の特徴
さて、最後に旅館業経営についてですが、こちらは自己所有の既存物件を旅館業として申請し、許可を得ることで、区分マンションの一室でも、空きビルでも、一棟アパートでも、戸建てでも、通常の賃貸経営ではなく、旅行者を相手にした旅館業経営をすることが出来ます。
もちろん新規購入の不動産で旅館業を行うこともでき、旅行客が増えている昨今の東京では、宿泊施設の不足を解消し、旅館業経営は日本の「おもてなし」精神を世界に広めるビジネスとも言えます。
羽田空港付近など場所によっては稼働率75％を超える為、通常家賃の2倍以上の収益を確保することも可能になります。
旅館業申請をするには、建物として一定の条件をクリアしていることも重要ですが、そもそも旅行者が足を運ぶ場所や、空港近く、繁華街付近などでないと、旅行者需要を獲得することが出来ない可能性があります。
出典：観光庁
上記のデータでも分かるように、世界のオリンピック開催国における全体的な動きとして、オリンピック開催決定後、徐々にインバウンド観光客（入国旅行者）は増えていき、オリンピックにより、世界中から注目を集めることで、東京はさらに旅行者が増えていく傾向にあると言えます。
実際に私も東京に住んでいると、ここ数年で非常に多くの外国人観光客、就業者がいるように感じます。下記の通り、実際のデータを見てみると、年々増加していることが分かります。
出典：観光庁
東京都とそれ以外の県では明らかに外国人宿泊者数に差があることから、より場所の選定が重要になってきますので、初めて不動産投資をお考えの方は、専門業者にお問い合わせいただいた方が良いかと思います。
２、不動産投資は任せて終わらないことが重要！？
マンション投資は高い賃貸需要を武器に、節税効果や、生命保険効果、年金対策に適した商品として安定して購入者層を増やしております。一方で、一部屋単位で購入するため、空室リスクを伴う商品でもあります。
（１）入居率の考え方
マンション投資を専門としている会社の多くが、高い入居率（大抵の業者が96％以上と表記）をホームページに記載しているが、その多くは２０○○年3月末時点と表記されており、一年の内で最も需要の高いシーズンの数字であることが多く、いわゆる「時点入居率」であることがほとんどです。
実際全ての部屋が本当に入居率が99％なのか、その時点でたまたま高い可能性もあることを念頭に置いて下さい。そして業者側は何万戸も管理している内の数百部屋が空いているだけかもしれませんが、個人の投資家からしたら、自分の一部屋が空いているかもしれないという事を想像しないといけません。
信頼のおける業者に管理を任せることは重要ですが、ご自身でもリスクを想定して、最悪のケースを考えておく必要性があります。
（２）出口戦略を立てる
そのリスクヘッジの一つが出口戦略です。
- もし、管理している会社が倒産してしまったら？
- もし、入居者がつかなかったら？
- もし、売却を想定した時に、借入金額よりも低い価格でしか売れなかったら？
こういった事態を回避する方法手段はありますが、業者の言いなりにならないことがまずは重要です。
不動産は基本的には土地値以下になることは稀です。建物の劣化による、価格の下落を考慮して、周辺相場の底値を見ておくことで、今自分がやろうとしている不動産投資が適正価格なのかも見えてきます。適正価格かどうか本当に診断してくれる不動産会社は数少ないです。
10年で売却するのか、20年以上所有して売るのか、持ち続けるのか、こういった出口戦略はある程度、想定するようにしましょう。
