- 「不動産投資でオススメのエリアって、どんなエリア？」
- 「エリアを選定するときのポイントは？」
不動産投資を成功させるためには、エリアの選択が非常に重要です。
では、どういったエリアが不動産投資をするのに適しているエリアなのでしょうか。
そこで、この記事では、不動産投資でオススメのエリアやエリアを選定するときのポイントなどについて詳しく解説をしていきたいと思います。
最後まで読んで、不動産投資の参考にしていただけると幸いです。
目次
１、不動産投資のオススメエリアとは
不動産投資をおこなう際には、どういったエリアがオススメなのでしょうか？
エリアを選ぶ際には、以下の4つのポイントを確認することが重要です。
- 人口増加が予測できる場所
- 住みたいランキング上位の街
- 都心にアクセスがよい場所
- 再開発エリア
それぞれについて、説明していきます。
（１）人口増加が予測できる場所
投資するときに重要なポイントは、人口増加が予測できる場所に投資することです。
不動産投資には、空室のリスクがあり、賃貸需要が少ないと不動産を十分に運用できずに運用益が下がってしまいます。
そのため、空室のリスクを防ぐ必要があり、賃貸需要が低下しにくい場所を選ぶことが重要です。
現在、日本では人口が減少しており、これからも多くの場所で将来的な人口の低下が予測されています。
しかし、逆に増加している場所があることも事実です。
ですから、少しでも減少していない場所や人口が増加している場所を見つけることが重要になります。
出典：総務省統計局
（２）住みたい路線ランキング
住みたい路線ランキングを参考にして、投資エリアを見つけるのもオススメの方法です。
大手の賃貸サイトなどでは、アンケート調査を実施して、住みたい路線ランキングを公表しています。
ランキング上位の路線は、人気があり、注目されているエリアです。
そのため、上位のエリアには、高い賃貸需要が見込め、空室のリスクが低いと判断することができます。
ただし、一企業がおこなっているアンケート調査であるため、ランキングだけを根拠にするのは危険です。
複数の根拠をもって投資エリアを選択することをオススメします。
（３）都心にアクセスがよい場所
都心にアクセスがよいエリアもオススメです。
住む場所を選ぶときに、交通アクセスのよさは非常に重要な要素になるからです。
この交通アクセスのよさは、通勤や通学時間に直結するため、都会であればあるほど重視されるポイントといえます。
例えば、千葉や埼玉のように、乗り換えが少なく、都心までの時間があまりかからない駅の周辺です。
このように、都心から少し遠い場所でも都心よりも家賃が安く、交通アクセスがよければ、賃貸需要の可能性が高いといえます。
ですから、不動産投資をする際は、交通のアクセスを確認することが重要です。
（４）再開発エリア
再開発エリアも不動産投資をするオススメのエリアです。
新駅の増設などによっておこなわれる再開発では、企業誘致や大規模な商業施設の開設などで周辺環境が大きく変化するからです。
そのため、居住人口の増加や就業人口の増加を期待することができます。
例えば、東京では「高輪ゲートウェイ駅」の周辺が、大阪では、「梅田駅の北エリア」が該当します。
ただし、どの再開発エリアも必ず人口が増加するわけではありません。
なぜなら、予算不足により、再開発が途中で中止することや企業の誘致ができていないなどのリスクがあるからです。
そのため、再開発の内容をよく確認して、将来の状況を予測することが重要になります。
２、エリアを選ぶときに気をつけるポイント
ここまで、オススメのエリアについて、解説してきました。
では、エリアを選ぶうえで気をつけるポイントには、どういったものがあるのでしょうか？
それは、以下の5つのポイントです。
（１）将来の人口予測を調べる
先ほど、人口増加が予測される場所はオススメのエリアであると説明しました。
その際、人口増加を予測できるエリアかどうか判断するためには、将来の人口将来予測を調べることが必要です。
この将来の人口予測を調べるためには、国立社会保障・人口問題研究所のホームページに都道府県別の人口予測が記載されています。
また、各都道府県や市町村のホームページなどで記載されている場合も多いので確認してみてください。
（２）災害のリスクを把握する
不動産投資の最大のリスクは災害による倒壊です。
そのため、災害のリスクが低い場所を選ぶことが重要になります。
では、どうすれば災害のリスクが低いかを調べることができるのでしょうか？
災害のリスクが低い場所を調べるには、ハザードマップを確認することで可能です。
ハザードマップとは、洪水や土砂災害、津波などの災害が発生したときに、危険だと思われる場所がわかるものになります。
そのため、ハザードマップを確認することで、投資を検討している場所にどういった災害のリスクがあるかを把握することができるのです。
ちなみに、国土交通省の運営する「ハザードマップポータルサイト」から日本全国のハザードマップをみることができます。
このように、ハザードマップを確認して、災害のリスクを知ることは、不動産投資を成功させるうえで重要なポイントです。
ただし、ハザードマップで危険であるエリアであっても、安易に投資をしないと判断すべきではありません。
なぜなら、危険なエリアの場合は不動産の価格が安い可能性が高いからです。
そのため、リスクと価格のバランスを確認し、リスクを考慮したうえで、条件が問題ないのであれば、投資を検討するといいでしょう。
（３）周辺の施設を確認する
投資をおこなうエリアがある程度決まったら、周辺の施設を確認することが重要です。
周辺の施設を確認することで、需要がある不動産の種類や将来の賃貸需要を把握することができるからです。
例えば、周辺に大学がある場合には、学生向けのワンルームマンションなどの需要が高く、ファミリー向けの需要が低いと考えることができます。
このように、周辺の施設を確認することで、そのエリアにどういった需要や傾向があるかを掴むことが可能です。
（４）実際に現地を確認する
実際に現地を確認することで、より物件の状況や周辺環境の状態がわかります。
現地で物件を確認するときに、最も重要なのが「賃貸する立場で物件や周辺環境を見る」ということです。
賃貸者の立場で物件をみることで、周辺の利便性がいいのか、駅までの徒歩時間の確認など、不動産業者から提供される情報が正しいのかを見極めることができます。
また、写真だけではわからない物件の状態についても確認することが可能です。
不動産投資は高額なものであり、長期間運用する場合が多いので、不動産業者の情報を自分で確かめるぐらいの慎重さが重要といえます。
（5）再開発の計画を確認する
再開発の計画を確認することで、人口が増加傾向であるエリアを見つけられます。
また、計画の内容まで詳細に確認すると、再開発エリアの将来象をある程度予測することが可能です。
例えば、駅前に商業施設やオフィスビルの建設が予定されている場合には、建設計画を知ることで、就業人数を予想できます。
このように、再開発の計画を確認することで、投資すべきエリアであるか見極める参考にすることが可能です。
３、不動産投資でオススメのエリア4選
ここまで、不動産投資でエリアを選定するときのポイントについて説明してきました。
では、実際にどこのエリアがオススメなのでしょうか？
それは以下の4つのエリアです。
- 東京都23区
- 神奈川県川崎市
- 沖縄県
- 福岡県福岡市
それぞれについて、説明していきます。
（１）東京都23区
まず、オススメなのが東京23区です。
東京23区は人口が増加傾向にあり、東京都総務局のデータによると、2030年に最も人口が多くなる予測がされています。
そのため、賃貸需要の低下がしにくく、空室のリスクは低いです。
ただし、多摩地域では、2020年に人口が最も多くなっており、その後減少しく予測がたてられています。
そのため、東京の中でも、慎重にエリアを選ばなければいけません。
また、「高輪ゲートウェイ駅」や「東京駅の周辺」、「虎ノ門周辺」などの再開発エリアが多くあるのもオススメできる理由の1つです。
（２）神奈川県川崎市
郊外の都市でオススメなのが神奈川県川崎市です。
川崎市も東京23区と同じように、川崎市市役所のデータによると2030年に人口のピークを迎えると予測されています。
川崎市の主要駅である川崎駅は東海道本線が通っており、東京駅には20分程度で行くことができるため、東京都内へのアクセスが良いエリアなのが特徴です。
このように、都心へのアクセスもよく、人口増加傾向にある川崎市は不動産投資でオススメのエリアといえます。
（３）沖縄県
沖縄県も不動産投資でオススメのエリアです。
人口は増加傾向にあり、沖縄県人口増加計画のデータによると2025年にピークを迎えます。
ちなみに、2030年の人口が2015年より多い都道府県のひとつでもあります。
国立社会保障・人口問題研究所のデータでは、この2030年の人口が2015年より多い都道府県は沖縄以外では、東京都しかありません。
このように、人口増加が期待できる都道府県であるため、地方ではオススメのエリアです。
その他にも、沖縄県ホームページの情報によると、沖縄県の観光客は2018年に1,000万人を超えており、観光地として人気のエリアなこともオススメできる理由の一つになります。
観光客をターゲットにしたコンドミニアムでの投資ができるため、投資の幅を広げることが可能です。
ただし、現在は新型コロナウイルスの影響で観光客が減少しているため、投資の検討は慎重にするようにしてください。
（４）福岡県福岡市
地方でオススメのエリアが福岡県福岡市です。
福岡市ホームページの情報によると、福岡県福岡市も人口が増加傾向にあり、2036年にピークを迎える予測がされています。
福岡市の人口が増加している原因は、都市の機能が集積されており、住みやすいことです。
高齢化社会で重要になってくるコンパクトシティでもあり、人気が高い都市といえます。
更に、福岡市の中心部である博多・天神エリアでは、再開発が計画しています。
こういった理由から、福岡県福岡市もオススメのエリアの一つです。
