いま、沖縄での不動産投資が人気を集めています。なぜ、沖縄の不動産投資が人気なのでしょうか。
この記事では、沖縄での不動産投資が人気の理由や、沖縄における不動産投資の種類、人気のエリアなどについて解説していきます。
この記事を参考にしていただき、皆様の沖縄での不動産投資のお役に立ててください。
目次
１、なぜ今沖縄での不動産投資が人気なのか
いま、沖縄での不動産投資が活発になっています。その理由は沖縄の人口増減率にあります。人口増減率で増加が最も多いのは沖縄県の2.9％となっており、東京都はそれに次いで2.7％となっており、その増加は2025年までは増加し続けると予想されているため賃貸住宅の需要を見込むことができます。
また、一般的な不動産投資である賃貸住宅やテナント経営以外にも、アメリカ軍基地がある県ならではの外国人向け住宅投資や軍用地投資など、不動産投資の選択肢が多いということも人気と一つとなっています。
しかし、リゾートホテルに対する投資に関しては、コロナ禍による外国人も含めた観光客が激減していることから、現在は厳しい状態が続いています。
那覇新都心には県外からの移住者が多いため、今後も高い賃貸住宅の需要を見込むことができ、このようなエリアで賃貸住宅による不動産投資を行うことで安定した利回りを期待することが可能です。
それ以外にも沖縄県では雇用が安定していない人が多いことから、賃貸住宅の需要が高いことも不動産投資に向いている理由の1つであるといえます。
参考：総務省統計局
２、沖縄で今おすすめの不動産投資の種類
現在、沖縄でおすすめの不動産投資の種類について解説していきます。
（１）賃貸マンション・アパート投資
沖縄以外で最も一般的な不動産投資である賃貸マンションやアパート投資が、おすすめの投資法の1つです。この投資法のメリットとデメリット、注意点について解説していきます。
①メリット
前述したように持ち家志向が低く、また今後も人口増加が見込めるため、賃貸物件の需要が非常に高く、入居者が付きやすいというメリットがあります。また東京に比べて物価が低いので、物件自体も安価で購入することが可能です。
それに、沖縄の地価は上昇傾向にあり、出口戦略も立てやすくなっています。
参考：沖縄県の土地価格相場・公示地価ランキング・基準地価・坪単価 (tochidai.info)
②デメリット
沖縄県の家賃は東京都の家賃に比べて低いため、利回りが高くても実際のキャッシュフローは低くなることが予想されます。また、アパートなど一棟物件を新築する場合には、台風に備えて堅固な作りにする必要があり、建築費が高額になります。
さらに、利回りが低い物件の場合には、金融機関の融資の審査を通りにくいといったデメリットもあります。
③注意点
沖縄県で賃貸物件を選ぶ際には、新築の物件は割高なので避けるようにしましょう。また、沖縄県民の県民性として狭い部屋を敬遠する傾向があるので、ワンルームマンションを購入する場合には、8畳かそれ以上の広さがある物件でないと入居者が付きにくくなってしまいます。
また、沖縄県の人は浴槽に浸かる習慣があまりないので、シャワーのみの物件でも十分に需要があります。
（２）軍用地
アメリカ軍基地または自衛隊基地および駐屯地として使用されている土地を購入し、国から借地料を得るという不動産投資の方法があります。この借地料は、毎年防衛施設局と沖縄県軍用地主連合会の間で交渉が行われて決定されます。
借地料の支払いは一般的に年に2回で、毎年8月に1年分の借地料が土地の所有者の口座に振り込まれ、翌年の1月から2月にかけて前年の12月に決められた値上がり分が振り込まれます。
①メリット
一番のメリットは、借地料を支払うのが「国」であるため、家賃滞納リスクが極めて低いといった点です。それ以外にも修繕費や管理費、入居者付けのための広告料などの必要が全くないこともメリットであるといえるでしょう。
借地料は、ここ30年間は増加してきているため、景気の動向に左右されることなく、ローリターンではあっても確実に収益を上げることができる不動産投資法です。また、他の不動産投資商品に比べて非常に人気が高いため、売却しやすい点も特徴です。
軍用地として貸し出される土地は、固定資産税が安価であるため相続対策に利用することもできます。
②デメリット
軍用地に対する投資を行う場合に注意すべき点として、金融機関から融資を受けた場合に毎月ローンの返済が必要になりますが、借地料は年に2回しか得ることができないため、資金計画をしっかりと練っておく必要があります。
また、所有する土地から基地や駐屯地が撤退した場合には、借地料が0になることもあります。
③注意点
4月から5月に軍用地の借地料の振り込みに関する事務手続きが行われるので、購入するタイミングに注意しないと、その年の借地料は前の持ち主に支払われてしまいます。そのため、事務手続きが行われる以前のタイミングで名義変更を行いましょう。
アメリカ軍基地の場合、返還される可能性が低い土地を購入することが重要です。そのため、現地の情報を十分に収集してから購入する土地を決めるようにしましょう。
（３）外国人向け住宅（外人住宅）
アメリカ軍の軍人や軍属とその家族向けの賃貸住宅で、地域、大きさ、部屋数、バス・トイレの数、家電の用意などを軍検と呼ばれる検査にパスするように作られた住宅を購入し、賃貸に出して収益を得る不動産投資法を言います。
①メリット
一番のメリットは、高い家賃を得ることができるということです。そのため利回りもキャッシュフローも高くなります。また、家賃の支払いを行うのは「国」であるため、家賃滞納リスクが極めて高いのも魅力の1つであるといえるでしょう。
海が見える物件であれば、より高い家賃を設定することができます。
②デメリット
物件を広く贅沢に作る必要があるため、建築コストが非常に嵩むという点がデメリットです。また、光熱費や原状回復費もオーナーの負担となります。金融機関の融資の審査も厳しくなります。
アメリカ軍の異動の時期である9月ごろのタイミングを逃すと、新しい入居者が決まりにくいといったデメリットもあります。賃貸管理の業者に支払う手数料も高額で、基地に近いエリアにしか購入したり建築したりすることができません。
アメリカ軍の方針に、左右されることもあります。
③注意点
金融機関からの融資を受ける場合、一般の賃貸住宅の場合と異なり融資期間を新築時から25年と定めている金融機関が多いです。また、同じ物件であっても住む人の階級や所属により国から支給される家賃補助の金額が異なるので、高い家賃補助を支給される属性の人をターゲットにしましょう。
入居期間は1年から2年程度と短いので、担当の不動産業者と良い関係を築いておき、次の入居者を優先的に付けてもらえるようにしておく必要があります。
不動産投資の仕組みなどについて詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
３、沖縄でオススメしたい投資エリア
県内の人口動静を見極めて、人口が増加している南風原町、浦添市、那覇市の物件を選ぶようにしましょう。ここで挙げた3つのエリアの特徴は以下の通りです。
（１）南風原町
那覇市のベッドタウン化しているため、発展を続ける那覇市とともに今後とも人口と賃貸住宅需要の増加を見込むことができ、賃貸住宅による不動産投資に向いています。
（２）浦添市
浦添市も那覇市のベットタウンとして、今後の人口と賃貸住宅の需要の高まりが期待できます。那覇市までのアクセスは車で20分程度です。
（３）那覇市
那覇市は賃貸物件の需要が高くおすすめのエリアですが、その中でも「那覇新都心」と呼ばれる再開発された市内北部は大型ショッピングモールなどがあり利便性にも優れているため、特におすすめです。
４、コロナ禍の現在、控えるべき不動案投資先とは
コロナ禍の現在では、控えておきたい不動産投資先というものがあります。コロナ禍により外国人を含む観光客が激減しているため、リゾート物件、リゾートホテル、民泊などへの投資は、現在は控えておいたほうが良いでしょう。そもそも金融機関が融資しないことも考えられます。
しかし、リゾートマンションの場合は、テレワークやワーケーションが浸透してきた現在、少しずつ需要が回復してきている傾向もあるため、物件によっては積極的に投資すべきものもあります。
沖縄県の不動産投資について、下記動画にて分かりやすく解説していますので、ぜひご覧ください。
