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そもそも投資マンションはどんな仕組みでしょうか?

投資マンションとは、購入された方が住む不動産ではなく、購入した不動産を人様に賃貸として貸し出す不動産のことを言います。

金融機関から融資を活用して購入ができ、更に毎月の家賃から融資への返済に補うことができ、ほとんど他人資本で所有することができるのは、投資マンションの大きな特徴と言えるでしょう

とは言え、投資マンションに馴染みがない方も多いと思いますので、今回は、日頃から投資マンションの提案をさせて頂いている私が、投資マンションにおける

  • 最新情報
  • 融資の現状
  • 投資マンションに適している方

などについてお伝えさせて頂きますので、ぜひ最後までお読み下さい。

1、投資マンション売れている?投資マンション市場の最新情報

(1)投資マンション売れている?

現状、投資マンション売れているのでしょうか?

その答えは、はい、現在でも投資マンションは売れています

物件価格はやはり上がっている傾向ではありますが、それと同時に賃料も上がっている傾向であって、ローンを活用すればキャッシュフローもほぼ変わらないため、収益性の観点ではほぼ変わらないということから不動産投資をされている方はいぜん多くいらっしゃいます。

(2)投資マンション市場最新情報

下記全国の不動産のグラフを見て頂ければ分かりますが、住宅地などと比較して、区分マンションはかなりの勢いで価格が上昇していることが分かります。

投資マンション市場最新情報

出典:国土交通省「土地総合情報ライブラリー」

①中古マンション

中古マンションの価格推移はいかがでしょうか。

首都圏の成約件数は3ヶ月ぶりに前年を下回ったのですが、成約平均㎡の単価は70ヶ月連続前年を上回っています

中古マンション成約平均㎡単価推移

出典:全国宅地建物取引業会連合会「不動産市場動向調査」(2018年11月)

近畿圏では、成約件数も成約平均㎡の単価も前年を上回っているデータが出ています。

中古マンション成約平均㎡単価推移

出典:全国宅地建物取引業会連合会「不動産市場動向調査」(2018年11月)

②新築マンション

一方、新築マンションはいかがでしょうか。

首都圏の新築マンションの成約平均㎡の単価は、4ヶ月ぶりに前年を上回っていました

首都圏の新築マンションの成約平均㎡の単価

出典:株式会社不動産経済研究所

近畿圏では、新築マンションの成約平均㎡の単価は2ヶ月ぶりに前年を上回っていました。

近畿圏の新築マンションの成約平均㎡の単価

出典:株式会社不動産経済研究所

2、知っておきたい融資の最新の動き

現在の投資マンションの銀行融資の最新動きをお伝えしていきます。

区分マンションに関しては、評価が出る物件であれば通常通りに融資がおりていて、一棟アパート融資は、契約書の改ざん問題で金融庁の取り締まりがとても厳しくなりました

その影響で、現在は銀行の審査に必要な書類等が多くなってきており、お客様目線からですと、こんな書類まで必要なの?と感じてしまう事もあるかもしれません。

逆に言えば、審査が厳しくなった今だから、融資審査を通過出来た方はしっかり返済能力のある方だと認められ、誰もが出来るものではなくなってきているという証拠だと思います

3、投資マンションならではのメリットとは?

続きまして、投資マンションならではのメリットをお伝えしていきます。

投資マンションには大きく3つのメリットがあります。

(1)他人資本による資産形成ができる
(2)相続税・贈与税による税金対策
(3)生命保険代わりになる

(1)他人資本による資産形成ができる

まず最初のメリットは、他人資本による資産形成ができることです。

投資マンションは融資を活用して購入することができ、更に毎月の家賃収入から返済に当てることができることから、ほとんど他人資本で資産形成することができます

(2)相続税・贈与税による税金対策

投資マンション、実は相続税対策として非常に有効的です。

相続税が発生した際に、現金及び有価証券は時価に対して課税されますが、土地や建物(一戸建、マンション等)は、利用状況に応じて財産評価基本通達の価格計算方法により評価減があります

評価は建物の場合でおよそ50%から60%、土地は公示地価の80%となります。さらにマンションやアパート等を所有しており、第三者に建物を貸している場合は、さらに評価額の30%の控除が可能になります

よって投資マンションで相続することで、現金などの金融資産に比べ約1/3の評価となるのです

(3)生命保険代わりになる

こちも投資マンションの特徴と言えることですが、融資を活用することによって、基本的に団体信用生命保険に加入すること義務付けされます。

従って、投資マンションを購入すれば、生命保険代わりになることができます。団体信用生命保険に加入する事で、ご契約者様が高度障害や亡くなってしまった場合にマンションのローン支払いが無くなり、資産がご家族のものになるのです

4、リスクもある!おさえておくべき回避策

投資マンションを始める上で、気をつけなくてはいけないリスクもあります。

(1)空室リスク
(2)天災リスク

上記二つが投資マンションの代表的なリスクと私は考えています。

(1)空室リスク

投資マンションには、空室リスクは代表的なリスクとして挙げられます。

①家賃保証(サブリース契約

解決策として、1つは家賃保証(サブリース契約)です。

万が一空室になってしまった場合は、大体相場家賃の約90%を保証してくれる内容がほとんどではないかと思います。一見、オーナー様としては安心出来る内容と思われがちですが、中には2年毎に家賃の見直しが入る事は気をつけておきましょう。

また、本来得られる家賃よりも少なくなりますので、多少家賃収入が減ってもいいので、きちんと毎月家賃収入を得たい方じゃないと、あまりオススメしていません

②空室になりにくい物件を選ぶ

本来の家賃収入をきちんと得たい人は、やはり賃貸ニーズが高く、空室になりにくい物件を選ぶといいでしょう。

  • 通勤、通学などに使いやすい路線である
  • 最寄り駅から徒歩圏内である
  • スーパー・コンビニなど生活がしやすい環境である

など。

(2)天災リスク

2つ目のリスクは、地震などの天災リスクです。

①新耐震基準法に適した物件

地震で物件が倒壊した事例はありますが、実は鉄骨造・コンクリート造のワンルームマンションは、1981年に建築基準法が新耐震法に変わってから、倒壊事例は1棟もないのは実情です。

従って、中古物件を見られる際は、昭和56年以降の不動産なのかを確認致しましょう

②地震保険に加入する

万が一な時に備え、地震保険に加入しておきましょう。

5、投資マンションに適している人?

投資マンションは、以下に該当する方には適していると思います。

  • 本業が忙しい方
  • レバレッジを効かせて資産作りたい方
  • 長期に渡り資産形成したい方
  • 株、FXに手を出せない方
  • 投資に手間をかけたくない方
  • コツコツ稼ぎたい方

など。

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不動産投資業界に一筋19年。営業部長として今までの経験を活かし、延べ5,000人以上コンサルティングをさせて頂いています。

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まとめ

投資マンションは現在、銀行融資の話題でネガティブなニュースを耳にすることが多いのが現状ですが、実際にきちんと評価が出る物件は、相変わらず融資を受けられるようになっています

マンション投資にはメリットがある反面、デメリットもあります。きちんとメリットとデメリットを理解し、正しいやり方で始めて頂けたらと思います。

現代は、色々な投資商品を組み合わせて資産形成されている方がとても多い時代です。ご自身の投資目的に合わせて、投資マンションも1つの選択肢として検討してみるのはいかがでしょうか?