マンション経営にはどんなメリットがあるのか…
将来の生活の為に、何かをしなくてはと感じながら日々生活されている方は多いのではないでしょうか。
そんな中で多くのサラリーマンから注目を集めているのが不動産投資です。
今回は不動産投資の中でも最もポピュラーで取り組みやすい「マンション経営」が、どのようなメリットがあるのかを知って頂きたいと思います。
マンション経営のメリットは様々ですが、３つの主軸となるメリットを今回はご紹介させて頂きます。
これからマンション経営を検討されている方は、ぜひ最後までお付き合い頂ければ幸いです。
１、年金対策
今の日本の大きな問題の1つとして挙げられるのが年金問題です。日本年金機構によると、現在の平均年金受給額は夫婦で約22万円となっており、年金だけでは決して裕福な生活が出来るとは言えません。
ましてや年金受給額は今後さらに減少していく事が予想されており、そうなるとそれまで貯めてきた貯金を切り崩して生活していかなければなりません。
不動産投資はそんな年金問題の対策の為の将来に向けた貴重な収入源とすることが出来、近年不動産投資は20代・30代の方をはじめ、幅広い層の方がお取り組みになっています。
その理由の一つがローンを活用して運用を始められるという点です。ローンを活用する事により、最初に多額の初期費用を必要としないので、若年層の方やご家庭を持っている方でも始めやすいという利点があります。
また、マイホームと違って、ローンの返済をすべて自身で行わなくても良いので実質的な自己負担が少ないという点も魅力的です。購入した物件を人に貸し出すことにより家賃収入が発生するので、ローンの返済の大部分を家賃収入で賄うことが出来ます。
さらにローンの返済が終わってしまえば、家賃収入という不労所得のみが残るので、数十年後に年金受給額が減っていてもその分を補うことも可能です。もし将来的に無借金の不動産を複数件所有する事が出来れば、時間的にも金銭的にも余裕を持って、悠々自適な老後を送り、お孫さんを毎週美味しいご飯に連れて行ってあげることも出来るかもしれません。
２、生命保険効果
不動産投資を始める際にローンを活用するメリットは他にもあり、その一つが生命保険効果です。不動産投資用のローンには「団体信用保険」がついており、万が一のときはローンの残債がゼロになるので、不動産という家賃収入を生み出す資産だけが残ります。不動産投資は、ローンを活用するということもあり、ご家族がご不安に思われるケースが多いですが、生命保険の代わりになるため、実は奥様やお子様の為の運用でもあるのです。
もし仮に奥様・お子様二人と4人暮らしをしていて都内のワンルームマンションを3部屋所有していれば、オーナー様の身に万が一のことが起きた際には全てが残されたご家族様のものになります。
都内のワンルームマンションだと平均月8万円～10万円程の家賃なので、管理費・修繕積立金などの出費を差し引いても年間20万円以上を不労所得として受け取ることが出来ます。また、そのうちの1つを売却する事によりまとまった金額を得られる可能性があり、お子様の学費や突然の出費にも対応できるので、残されたご家族様にとっては大きな安心材料になることは間違いないでしょう。
３、税金対策
運用を始めた後に直近で感じることの出来るメリットの一つが税金対策です。
日本は累進課税制度なので、年収が上がるほど税負担は大きくなりなかなか手取り金額が増えないというのが現状で、多くの方が感じているのが重税感です。
不動産運用を始めることにより、確定申告を行うことが可能になり、ご自身の年収に応じた所得と合算(損益通算)することが出来ます。その際に「不動産所得」が赤字（マイナス所得）であれば、給与所得を下げることが出来るので、その分に応じた所得税の還付・住民税の軽減を受けることが出来ます。
例）
所得500万円 ＋ 不動産所得▲100万円 ＝ 確定申告後の所得400万円
不動産所得はその年に入ってきた収入とから必要経費を差し引いた金額になります。
収入 － 必要経費 ＝不動産所得
(家賃・更新料等) (管理費・諸費用等)
具体的な経費の項目としては、
- 購入時の諸費用
- 物件の管理費・修繕積立金
- 金融機関への支払利息
- 固定資産税・不動産取得税
- 管理会社の管理委託手数料
- 修繕費
- 減価償却費
- その他の経費
などがあります。
その他の経費の具体例としては、業者との打ち合わせで使用した飲食店の領収書も経費になります。このように他にも様々な品目が経費として認められますので、このあたりは専門家にご相談ください。
これらの経費を申告の必要経費として計上することで、税金を戻すことが出来、運用を全体的にみた際のキャッシュフローを向上させ、より無駄のない効率的な運用を進めていく事が出来ます。
