区分マンション投資を検討しているものの、初心者の自分には数千万円もする区分マンション投資にはできるのかと、不安がいっぱいな方も多いのではないでしょうか。
どんな投資もみなさん初心者からスタートしています。そこで成功する人と失敗する人の大きな分かれ道は、その投資プランが自分に合っているかどうかです。
初心者でも区分マンション投資ができるのかではなくて、
- 自分には区分マンション投資が適しているのかどうか
- その投資プランは自分の身の丈に合っているどうか
を判断することが大切です。
そこで今回は、そもそも区分マンション投資の本質、把握すべきデメリット、成功するためのポイントなど、初心者が区分マンション投資するにあたって、知っておくべき知識をまとめました。これから区分マンション投資を検討されている初心者の方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
１、区分マンション投資で初心者が陥りがちな悩みと失敗とは？
区分マンション投資に興味があるものの、投資金額が大きいため初心者の方はなかなかスタートを踏み切れない投資商品でもあります。また、不祥事が多くある中で、本当に区分マンション投資をしていいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。
正直、投資である以上リスクはつきものです。ここは不動産投資で初心者が陥りがちな悩みと失敗について書いていきます。
（１）初心者が陥りがちな悩み
初心者が陥りがちな悩みはやはり「本当に区分マンション投資していいのか」というジャッジがなかなかできないことではないでしょうか。
区分マンション投資ならではのメリットがあればデメリットもあります。また、投資金額が大きいため、本当に所有していけるが不安な方はやはり多いです。
個人的には数多くある投資商品があるわけですから、区分マンション投資でなければいけない理由はありません。しかし、ご自身の投資目的を達成できるのは区分マンション投資であれば、ぜひ検討していただきたいです。
その中で、きちんと収支シミュレーションをし、リスクの回避策も立てた上でスタートすることが大切です。
（２）初心者が陥りがちな失敗
区分マンション投資は不動産の専門知識に限らず、融資など幅広いの専門知識を要する投資商品であります。初心者が陥りがちな失敗はやはり知識不足と言えます。
数年前の閉鎖的な不動産投資業界とは異なり、今ではセミナー、メディアなど様々な方法から情報収集することができる反面に、正しくない情報もたくさん出回っています。知識不足の初心者の方にとっては、どの情報が正しいのかを判断するのは非常に難しいです。そこで、悪徳業者に騙されて物件を買わされたなどの失敗が出ています。
そうならないように、ご自身で知識を身につけることも大事ですが、可能な限り多くの担当者と話をすることです。様々な話をしていく中で、その人のレベル、人間性などが見えてきますので、信頼できる自分の担当者を見つけてみてください。
２、区分マンション投資は儲からない？投資する目的を明確にする
業界歴20年の著者である戸張さんに、不動産投資で失敗する人の特徴についてお話を伺いしました。ぜひご覧ください。
株、FX、仮想通貨など様々な投資商品があると思いますが、それぞれの投資商品にメリットとデメリットがあって、正直どの投資商品からスタートしてもいいと思います。大切なのは、なんでその投資商品にするのか、投資する目的を達成できるかどうかです。
区分マンション投資は儲からないという考え方をする方もいます。なぜならば、毎月の家賃収入を融資の返済にあてるから、ほとんどキャッシュフローが残らないからです。
本当に区分マンション投資儲からないのでしょうか？それは儲からないという定義に対する考え方次第だと思います。
（１）自己資金と他人資本の違い
我々投資の提案をする時に、大きく2つのカテゴリを分けています。
株、FXなどの商品を投資する時は、自分のお金からスタートするという「自己資金」のカテゴリに入ります。
一方、区分マンション投資の場合、その対象マンションを抵当に金融機関から購入資金を借りることができ、金融機関など「他人資本」からスタートすることができます。
そして、その月々の返済は入居者からの家賃というもう一つの「他人資本」で大部分を返済していきます。
つまり、区分マンション投資は、金融機関からの融資と入居者からの家賃という２つの「他人資本」と定年までの時間をも味方につけ上手に活用することによって、「自己資金」をほとんど使わずに数千万円もするマンションという資産を所有することができるのです。
（２）資産形成の考え方
株、FXなどの金融商品は値動きが激しいため、短期間での資産形成に適している商品だと考えています。しかし、値動きが激しい分、短期間で大金を稼ぐこともできれば、無一文になるリスクもあります。
一方、区分マンション投資の場合、融資を活用してマンションを購入してから、毎月の家賃収入から融資への返済に当てることができ、キャッシュフローはさほど残らないかもしれないが、期間をかけて長期的に資産形成することができる商品です。
そういった意味では、キャッシュフローという観点では、株、FXなどの金融商品には負けますが、長期的に安定して資産形成するには適している投資商品であり、「自己資金」をほとんど使わないので、短期間での資産形成の商品との相性も良く、併用して出来るのも魅力の一つです。
つまり、ご自身の区分マンション投資をする目的次第だと思います。あなたの投資ポートフォリオに、長期的な資産形成の投資商品を探しているのであれば、区分マンション投資は適している投資商品と言えるでしょう。
３、区分マンション投資の本質とは？区分マンション投資の4つのメリット
では、区分マンション投資の本質とはなんでしょう。
以下にて区分マンション投資のメリットをみてみましょう。
（１）他人資本からスタートすることができる
上記にも書きましたが、区分マンション投資は金融機関などの他人資本からスタートすることができます。
きちんと評価が出る物件であれば、フルローンを利用することができます。
なお、「自己資金ゼロ円」などの営業文句で謳っている業者には注意して頂きたいです。一般的には不動産を購入することにあたって
- 契約書に貼る「印紙」
- 不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」
（※売主の場合ゼロ円） - 管理費・修繕積立金の清算金
- 固定資産税など税金の清算金
など諸経費と呼ばれている費用を現金で支払う必要があります。こちらの費用は融資に含まれていないことを認識しておきましょう。
（２）生命保険代わりになる
融資を利用する際に、「団体信用生命保険」に加入することが義務化になっています。
団体信用生命保険は、今までは生命保険の保障内容がメインでしたが、その保証内容がどんどん豊富になり、
- がんの保障
- 生活習慣病の保障
- 病気やケガの保障
などと医療保険の保障内容までカバーされるようになりました。
従って、区分マンション投資を始めれば、今まで加入していた生命保険、医療保険などの保険の見直しにも繋がり、節約できた保険料を他の投資商品へと活用することができます。
（３）インフレ対策になる
インフレが進むと、モノの価格がどんどん上がりお金の価値が下がっていきます。
金融商品や現金を持っている方は、インフレが進むにつれその価値が下がっていくだけです。一方、区分マンション投資をする場合、持っているのはマンションですから、お金の価値が下がってもマンションの価値が上がります。
つまり、区分マンション投資はインフレ対策には非常に適しているのです。
（４）相続税などの税金対策に適している
現金、金融商品の相続税の課税額の評価は時価です。つまり、1億円を持っていたら、その1億円に対して課税されます。
一方、区分マンションの場合、土地の評価は公示価格の80％程度で、建物は固定資産税評価額を使われていて、鉄筋コンクリートの場合建築費用の70％程度と、課税額が安くなるのです。
また、投資をしている、賃貸として貸し出している物件は更に優遇されますので、相続税の課税額は更に低くすることができます。
４、区分マンション投資の3つのデメリットと回避策
投資である以上デメリット、リスクもつきものです。経済状況に影響されやすい金融商品などと比較して、区分マンション投資は事前にリスクを把握することができ、その回避策を立てることによって、リスクを最小限におさえることができるのです。
区分マンション投資に大きく下記3つのデメリット、リスクが挙げられます。
- （１）空室リスク
- （２）金利上昇リスク
- （３）地震リスク
リスクについて詳しく知りたい方は、下記記事を読んでみてください。
成功するマンションオーナーになるには？プロが教える７つのこと
５、初心者だからこそおさえておくべき2つのポイント
昨年から不祥事が続く不動産投資業界なので、不安を感じている方も多いでしょう。特にこれから区分マンション投資を検討されている初心者は、なおさら不安がいっぱいでしょう。
（１）不祥事から失敗を学ぶ
正直、不祥事は不動産投資業界に限ったことではなく、どの業界にも起きていることです。
不祥事が起きたから敬遠するのではなく、その不祥事から失敗を学び、同じ失敗を繰り返さないことが大切だと思います。
特に初心者の方は、そもそも何も始まっていないから、自分の失敗から学ぶより、まず不祥事から業界のことを知り、
- 契約書は必ず確認する
- 管理会社に管理を任せっきりにしない
など注意すべきポイントをおさえましょう。
（２）信頼できるパートナー選び
実は、昨年の不祥事が起きたことによって、その不祥事に引っかかるようなやり方をされていた業者はどんどん破産に追い込まれていて、業界が一通りクリーンになって、今残っている業者はある意味ではきちんとされている業者と言えます。
業者が信頼できても、担当者のレベルはまちまちです。特に、区分マンション投資は担当者との付き合いになりますから、信頼できるパートナーを見つけることが非常に重要になります。
- 本当に不動産投資の知識があるのか
- 担当された実績どれくらいあるのか
- 業界歴が長いのか
- 自分の属性に合った提案なのか
など、専門知識のレベルを細かくチェックしてみてください。
それから、長い付き合いになるからこそ「相性」も大切です。専門知識があって自分と合うパートナーを選ぶようにしましょう。
６、失敗したかも？と感じた際に今すぐやるべきこと
実際に区分マンション投資を始めたのですが、当初想定していた投資目的を達成できてない？月々の収支がずっと赤字？など、失敗したかもと感じられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合は、今の担当者では他のプロの方に相談してみてください。その際により適格なアドバイスをもらうには、同じく区分マンション投資のプロに相談するといいでしょう。
７、区分マンション投資の最新融資情報は？
昨年の金融機関の2重契約の不祥事を受け、金融庁の介入により、一棟投資物件の融資が非常に厳しくなりました。
一方、区分マンション投資の融資の動きはどうでしょう？
結果から申し上げますと、きちんと金融機関から評価が出る物件であれば、フルローンがおりています。ご自身の属性にもよりますが、金利も1％台からと非常に有利な条件で受けている方が多くいます。
しかし、不動産投資市場への融資が多すぎるとの指摘も出ていますので、少しずつ厳しくなっていくのではないかと予測している専門家もいます。従って、区分マンション投資をスタートするのは、金利が高くなってからではなく、最も有利な条件で融資が受けられるベストタイミングを逃さないことが大切です。
８、区分マンション投資に適している人は？
最後に区分マンション投資に適している人をみてみましょう。
大きく以下のような方は適していると言えます。
- 不動産投資の初心者
- 本業が忙しい方
- 他人資本で資産形成をしたい方
- 相続税などの税金対策を考えている方
など。上記一つでも当てはまる方は、ぜひ一度区分マンション投資を検討してみるのはいかがでしょうか。
