こちらの記事をお読みの方の中で、マンションオーナーになりたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際にマンションオーナーは儲かるのか、オーナーとして何をすべきなのか、成功するにはおさえておくポイントなど、知らないことだらけの方も少なくないでしょう。
そこで今回は、これからマンションオーナーになりたいという初心者の方々に、3,000人以上にマンション投資プランを提案させて頂いた私が、マンションオーナーになるために知っておくべき知識をまとめました。ぜひこちらの記事を参考にしてみてください。
目次
１、マンションオーナーに適している人は？
マンションオーナーと言っても、万人受けというワケではありません。
では、マンションオーナーにはどのような人が適しているのでしょうか。大きく以下のような人には適していると言えます。
- 本業が忙しい方
- 常に値動きの変動が激しい金融商品は得意じゃない方
- 安定した収入を求めている方
- あまり管理などに手間をかけたくない方
- 相続税対策などを考えている方
など。上記一つでも当てはまっている方は、ぜひマンションオーナーを検討するといいでしょう。
２、マンションオーナーになる4つのメリット
続いて、マンションオーナーになるメリットを見てみましょう。
- （１）他人資本で資産形成ができる
- （２）インフレ対策になる
- （３）生命保険代わりになる
- （４）相続税などの税金対策になる
では、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
（１）他人資本で資産形成ができる
マンションオーナーになる最も大きいメリットは、他人資本を活用して資産形成ができることです。
物件を購入する時の資金は、金融機関から融資を利用することができ、月々の返済は、入居者からの家賃から返済することができます。
つまり、マンションオーナーは入居ニーズが高いマンションを所有していれば、ほとんど自己資金を使わずにそのマンションを所有することができるのです。
そのため空室になりにくいマンションを選ぶことは非常に重要な条件になります。その選び方は「３−（１）空室リスク」を参照にしてみてください。
（２）インフレ対策になる
10年前の吉野家の牛丼は280円でしたが、今は380円と私たちが知らないうちに、円の価値が下がっていて、インフレが起きているのです。実際に日本は戦後、モノの価格が３年半で100倍になるようなインフレも起きていました。
インフレは物価の価格が上昇し、お金の価値が下がることになります。株やFXなど時価で評価する投資商品の場合、インフレが進んでいければ、その価値も自然と下がっていきます。
一方、マンションを所有する場合、お金の価値が下がったとしても、持っているのはマンションなので、マンションの価値が上昇します。
つまり、マンションオーナーになるのは、インフレ対策として非常に有効的なのです。
（３）生命保険代わりになる
マンションを購入する時に、融資を利用する場合は団体信用生命保険に加入する義務が課せられます。
今までの団体信用生命保険の保障は、生命保険がメインでしたが、最近はその保障内容が見直され
- がんの保障
- 生活習慣病の保障
- 病気やけがの保障
などと保障内容は非常に豊富になりました。
団体信用生命保険の保障内容に合わせて、今まで加入している生命保険や医療保険などの保険を見直したり、そのお金で別の投資商品に回すなど更に有効活用することができると言えるでしょう。
（４）相続税などの税金対策になる
相続税を課税する時の課税額の計算方法ですが、お金や金融商品に対しては時価で課税されます。
一方、マンションの場合、土地に対しては、国が地価と考えているのは公示価格の80％程度の価格であり、賃貸している場合更に「20％」程度減額されます。建物の評価額は「固定資産税評価額」を使われていますので、鉄筋コンクリートは建築費用の70％程度の評価になり、賃貸している場合更に「30％」減額されます。
いかがでしょう。マンションを相続することは、相続税対策として非常に有効であることがお分かり頂けたのではないでしょうか。
３、マンションオーナーのリスクと回避策
一方、マンションオーナーになるとリスクもあります。そのリスクと回避策について書いていきます。
- （１）空室リスク
- （２）金利上昇リスク
- （３）地震リスク
では、それぞれについて見ていきましょう。
（１）空室リスク
マンションオーナーになるとその最も大きなリスクは空室リスクです。
空室になると、月々の融資への返済はオーナーご自身から返済することが必要になりますので、そうならないためには、空室になりにくいマンションを選ぶことが重要です。
では、空室になりにくいマンションとはどのような条件があるのでしょうか。
■回避策
①エリアの賃貸ニーズに合ったマンションである
そこに最も重要な条件は、そのエリアの賃貸ニーズに合ったマンションであることです。ひとり暮らしが人気なエリアにファミリータイプのマンションを所有していても、なかなか入居が決まらないでしょう。逆も同じです。
②家賃相場に合った家賃設定である
新築マンションならともかく、物件に特徴がないのに、家賃相場より高く設定するとなかなか入居者が決まらないでしょう。
（２）金利上昇リスク
融資を活用できるのはメリットではありますが、融資を返済していく中で、金利が上昇していくリスクも考えられます。
■回避策
①まとまった金額の繰り上げ返済
こまめに繰り上げ返済する方もいますが、私は5年、10年のスパンでまとまった金額の繰り上げ返済がよろしいかと思っています。
そのため、きちんと繰り上げ返済ができるようお金を貯めていくことが重要です。
②「5年、1.25倍ルール」の融資商品を選ぶ
金利が上昇しても、「5年、1.25倍ルール」の融資商品を選んでいれば、5年間は返済額の変更はなく、5年後に見直した時も、返済額は1.25倍までと定められています。
こちらのルールは全ての商品が適用されているわけではないので、融資を受ける際に、必ず確認するようにしましょう。
（３）地震リスク
地震大国の日本なので、地震という天災リスクも考える必要があります。
■回避策
①地震保険に加入する
地震リスクはオーナー自身でなにかできるものではないので、ここはきちんと地震保険に加入するようにしましょう。
②火災保険にも加入する
地震があった時に最も怖いのは2次災害の火災です。万が一延焼などの被害に合った時に備えて火災保険も忘れずに加入しましょう。
４、マンションオーナーとして成功するためにおさえたい3つのポイント
マンションオーナーになるには、マンションという数千万円以上もするという大きなお買い物をするわけですから、失敗したくないとみなさんが思われているのでしょう。
不動産業者に騙されたなどの不祥事も耳にする中で、成功するにはどうしたらいいのかが分からない方も少なくないでしょう。
以下にておさえておくべきポイントをご紹介します。
- （１）ご自身で勉強をする
- （２）パートナーとなる専門家を見つける
- （３）身の丈に合った投資プランをする
では、それぞれについて見ていきましょう。
（１）ご自身で勉強をする
マンション投資は専門知識が高い分野です。いきなり物件を探して業者に問合せするよりも、ご自身でまず一通り勉強することが大切です。
数年前の不動産投資業界は非常に閉鎖的な業界でしたが、今では様々な情報メディアがあります。まずはそれらのメディアを活用して、不動産投資の大きな流れ、融資、管理などの知識を身に着けておきましょう。
（２）パートナーとなる専門家を見つける
情報が多くある中で、本当にこの情報は大丈夫なの？と正しくない情報を配信しているメディアがあることも否定できません。
従って、ご自身である程度知識を吸収したところで、やはり専門家に相談することが大切です。経験が豊富な専門家をパートナーとして見つけることができれば、あなたのマンションオーナーの夢はほぼ実現できると言えるでしょう。
その専門家は本当にノウハウがあるのか、信頼できるのかを判断できるようになるためにも、ご自身である程度勉強することが大切です。
（３）身の丈に合った投資プランをする
マンション投資の金額は大きいため、失敗はできません。
一棟投資物件のキャッシュフローをマンション投資と比較されたら、非常に魅力的に感じると思いますが、その分一棟投資物件のリスクも大きいです。また、融資枠いっぱいまで物件を買ってしまい、身動きができなくなるなどムリをしないことも大切です。
自分にとって何が一番いいのかきちんと専門家を相談して、ムリせず身の丈に合った投資プランを立てましょう。
５、女性マンションオーナーが増えている？
マンションオーナーは男性のイメージが強い投資商品ではありますが、実は女性マンションオーナーも増えています。
特に女性の場合、出産などライフイベントによる影響は男性より大きいため、独身のうちにマンションオーナーになるのは非常にタイミングがいいとも言えます。
女性だからこそ不動産投資をすべき！不動産投資の女性営業マンが教えるその４つの理由
６、最新のマンション投資市場の動きは？
ここまで読んで頂いた方は、具体的にマンションオーナーを検討されている方も多いのではないでしょうか。
では、最近のマンション投資市場はどのような動きでしょうか？
昨年の2重契約などの不祥事の影響で、一棟投資物件の融資は非常に厳しくなり、一棟投資物件を買いたいけど、融資がおりない関係で、マンション投資に流れてきた投資家も多くいらっしゃいます。
一方、区分マンションの融資は属性のいい方は、相変わらず融資がおりる状況なので、新築、中古とも非常に人気を集めていると言えます。
７、マンションオーナーは確定申告が必要！
マンションオーナーになると、不動産所得があることによって、毎年確定申告をする必要があります。
節税のコツとしては、経費を漏れずに計上することが重要ですが、マンション経営に全く関係ない経費を計上されている方もいます。そうすることによって、税務署に目をつけられ税務調査をされるリスクが高まっていきますので、経費は正しく計上するようにしましょう。
