- 「不動産投資の相談をしたいけどどこに相談したら良いか分からない」
- 「不動産投資会社がたくさんあるけど、どこを選べば良いか分からない」
- 「相談するだけで無理やり買わされたりしないか不安」
不動産投資に興味はあるのだが、どうしたらいいのかが分からない方も多いでしょう。また、不動産投資において昨年から不祥事が続いている中で、不動産投資に興味があるものの、不安を感じている方も少なくないでしょう。
そこで今回は、不動産投資で失敗しないために知っておくべき知識、相談先をまとめました。これから不動産投資を検討されている方は、ぜひこちらの記事を読んでみてください。
１、不動産投資の相談先はどこがある？
不動産投資の相談をしたいが、どこに相談したらいいのかが分からない方も多いでしょう。不動産投資について大きく以下のような相談先が挙げられます。
- （１）不動産投資会社
- （２）不動産投資コンサルティング会社
- （３）FPなどトータルコンサルティングの方
- （４）エステートラブの無料相談
では、それぞてについてみてみましょう。
（１）不動産投資会社
不動産投資を言ったら、やはり真っ先に挙がってくる相談先は不動産投資会社と言えるでしょう。なぜならば、業界の一番最新の動きや知識を持っているからです。
とは言え、中には悪徳業者がいるのも否定できないので、選び方の一つの基準としてはセミナーなどの実績がある会社を選んでみるといいでしょう。
なお、不動産投資会社が良くても担当者のレベルはバラバラなので、１社に限らず３社前後お話を聞いてみるといいでしょう。
また、効率よく情報収集するためには、事前に聞きたい内容、相談したいことをピックアップするといいでしょう。可能な場合、同じ内容を聞くようにしてみてください。その質問に対する回答で担当者のレベルを判断しやすくなります。
（２）不動産投資コンサルティング会社
第３者の立場でアドバイスを行っている不動産投資コンサルティング会社に相談するのも一つの手法です。
不動産投資会社に相談する場合基本無料で対応してもらえますが、コンサルティング会社の場合は有料になるケースが多いです。
一般的にはコンサルティング会社が提携されている不動産投資会社を紹介してもらえますが、不動産購入にあたって必要な費用の他に、コンサルティング会社にコンサルフィーも支払う必要がありますので、諸経費が高くなること注意する必要があります。
（３）FPなどトータルコンサルティングの方
3つ目は不動産投資に特化するわけではなく、投資全般の観点で不動産投資を検討する流れになります。
この場合、ご自身の将来などについて一回整理した上で、必要な投資プランはなにかを作っていくことができますので、全体の投資イメージがしやすくなります。その反面、不動産投資に特化しているわけではないので、不動産投資について詳しく知りたい場合、不動産投資会社に相談されるといいでしょう。
（４）エステートラブの無料相談
4つ目の相談先は当サイトが提供しているプロの方を指名して、無料にて相談するサービスです。
なぜこのようなサービスを提供しているかというと、不動産投資で成功するには担当者のレベルが非常に大切だからです。
また、実際に相談される前にその方のプロフィールを読むことができ、得意な分野、今までの経歴も把握することができることによって、ご自身の悩みを解決してくれる、より適格な相談先を選ぶことができます。
２、不動産投資の相談先で気をつけるべきことは
初めて相談する相手に対してすぐ信頼関係を作ることは難しいものです。実際に不動産投資の相談先で何を気をつけるべきでしょう。
（１）調子のいいことばかりを言う人
全員ではないですが、自分の自慢話をばかり話す人もいます。
- お客さんは高属性な方が多い
- 月々の成約件数が多い
- 自分の経歴がすごい
など。自分はすごい人をアピールポイントだと思っているようですが、正直、本当にすごい人はいかにお客さんの要望を聞き出せるかに注力をし、聞き役に徹することが基本です。従って、自分のことばかり自慢してくるような担当者はやめといたほうがいいでしょう。
（２）いい話ばかりをする人
投資商品なので、メリットがあればデメリットもあります。必死に営業してくる人は、いい話ばかりをする傾向が高いです。
特に不動産投資は数千万円以上もする大きな投資商品なので、リクスをきちんと理解して、回避策を立てることが非常に重要です。しかし、中にはメリットしか語らない担当者もいます。また、ワザっと隠してる担当者もいれば、本人もあまり理解ができておらずレベル的には語れない人もいます。その場合、どんな質問でもいいので、どんどん質問してみてください。調べて回答します的な返事が多かった場合、その担当者をやめておきましょう。
（３）営業の押しが強い人
きちんと自分の話も聞かずに、自社の物件を売りつけてくるような人はすぐやめておくと良いでしょう。
営業だから物件を売ることが最終目的ではありますが、自分の投資目的を達成できるなど全く提案もせずにただひたすら営業してくるような場合、すぐ相談をやめるといいでしょう。
本当にいい担当者であれば、自社の物件はご満足頂けないと言って、他社を紹介してくれます。また、本当に自信がある営業は、逆に一旦考えてまた後日に連絡頂ければというような対応をします。なぜならば、他の担当者に負けない提案をしている自負があるからです。それでこそ、自分のパートナーとなるべき担当者と言えるでしょう。
当サイトの専門家は、みなさん10年以上のノウハウがありますので、豊富な経験から役に立てるお話しが聞けるでしょう。
３、相談時はどんなことを聞かれ、そんなことを勧められるか？
相談のときは、提案ができるよう基本的には属性について聞かれます。
- 年齢
- 年収
- 勤務先
- 自己資金
- 融資状況
上記のような情報を伝えれば、融資受けられるかどうか、いくら融資できるかなどざっくりとした診断はすぐ出ます。
本気で不動産投資を検討しているのであれば、きちんとご自身の情報を伝えた方がより正確なアドバイス、提案をしてもらえます。とは言え、どこまで伝えるかはご自身の判断でいいと思いますので、まだ信頼関係を築く前の段階で伝えたくないのであれば、それでも問題ありません。
なお、当サイトにお問合せ頂く方は、みなさんから詳しい情報を伝えていただいていますので、より適格なアドバイスをさせていただいています。
４、相談事に準備するものや契約時の流れ
上記にも書きましたが、相談でよく適格なアドバイスや提案を頂きたい場合、ご自身の情報もできる限り詳しく伝える必要があります。
不動産投資で相談する時にご自身の情報を正確に伝えるため
- 源泉徴収票
- 融資返済予定表
- （すでに投資している場合）収支表
などの書類を用意しています。
なお、相談してそのまま契約するケースは少ないのですが、認識しておくという意味合いで大きな流れをお伝えします。
- 買付お申込書を提出
- 売買契約書を締結
- 融資の本審査を申し込む
- 決済・物件の引き渡し
５、不祥事から学ぶことが大事
昨年から不動産投資業界は不祥事を立て続けていると言えるでしょう。正直、不祥事が起きるのはどの業界においてもあることと言えます。不祥事が起きたことによってやめたくなる気持ちは分かりますが、大事なのは不祥事から学ぶことが重要です。
この前のサブリースの不祥事ですが、サブリース契約に安心していたら、蓋開けたら入居率半分しかなかったという悲惨な状況になって、次の管理会社もなかなか見つからないと業者に騙されたというのですが、業者に任せっきりしないで、サブリースでも定期的に入居率を確認する、どんな入居者が入っているのかをきちんと把握していれば、このような状況になる前に対策を立てることができたと言えます。
６、業界の動きを把握する
不動産投資で成功するには業界の動きを把握することも大切です。
（１）一棟投資物件の融資は非常に厳しくなった
マイナス金利実施により、融資のハードルが高かった一棟投資物件の融資は、有利な条件で融資を受けられるようになり、かなり人気を集めました。
しかし、去年の金融機関の2重契約の不祥事により、金融庁から融資に対する引き締めが一気に厳しくなり、フルローンが出ていた一棟投資物件の融資は、基本積算価格が出ない物件は融資がほとんど出なくなり、融資が出る物件でも3割前後の頭金が必要になるなどかなり条件が厳しくなりました。
上記融資の引き締めを受け、倒産に追い込まれた一棟投資物件の業者も多くありました。逆に言えば、残っている会社はちゃんとした物件を取り扱っていて、正しく融資付けをしているとも言えます。
また、融資が厳しくなった一方、物件情報は引き続き出ています。物件がある中で、買える方の競争がだいぶ緩くなり、いい物件を買える状況になりました。
（２）区分マンション投資の融資は堅調
一棟投資物件の融資が厳しくなったのに対して、区分マンション投資は評価が出る物件に対しては特に影響が出ていないようです。
その中で、フルローンが出るからと言って、ほとんど自己資金もなく、不動産投資をスタートした方が増えています。
しかし、物件を所有している間に、予想外に空室期間が続いたり、設備が壊れたなどオーナーが費用を負担する事態もあります。そのような事態に備えて、自己資金がない方は不動産投資を始めるべきではないと私は考えています。
- このエリアならほとんど空室出ないよ
- フルローンが出るから、買うなら今だよ
などの営業トークに乗せられて、気軽な気持ちで始めると失敗しますので、正しく諸経費、自己資金、物件の選び方などについてもきちんと認識することが重要です。
失敗しないためには、メリットだけではなく、マンション投資のリスク、その回避策も把握することが必須です。ご自身でなかなか把握することが難しいと思うので、まずは専門家に相談してみてください。
中古区分マンション投資を検討されている方は、専門家「鈴木優平」にぜひ一度話を聞いてみてください。
一方、新築マンション投資にご興味がある方は、専門家「湯藤善行」に相談してみてください。
どの専門家も、マンション投資業界には10年以上のノウハウがありますので、豊富な経験から役に立てるお話しが聞けるでしょう。
７、税金の知識も重要
不動産投資をして不動産所得を得ることによって、毎年確定申告をする必要があります。
税金を安くするため、不動産投資に全く関係ない諸経費をいっぱい計上されている方も少なくありません。
税務署は税金のプロです。税務署は不正計上していることを気づいても泳がせるケースがありますので、バレてないと思って続けてやると税務監査が来るリスクが高まっていきます。
そうならないためには、計上できる諸経費の範囲、節税するコツを知ることが重要です。ご自身で不安がある方は、税金の専門家である「友部隆博」にぜひ一度相談してみてください。
また、収益が大きくなり、個人で所有するよりも法人にした方が節税に繋がるケースも多くあります。法人設立手続きの流れ、設立の注意点など法人設立については司法書士の「木宮瑛子」に相談してみてください。
８、目的をきちんと決め、自分に合った投資プランを知る
投資で成功するには、投資する目的を明確にし、自分に合った投資プランを知ることは何よりも大切です。
金融商品とは異なり、不動産投資は他人資本を活用することができ、生命保険代わりになるなどのメリットはありますが、月々にキャッシュフローを出したい、すぐに利益を出したい方には適していない投資商品です。
正直、私は数多くある投資商品がある中で、不動産投資じゃないといけないという決まりはありません。ご自身の属性によって、不動産投資をしない方がいいケースもあります。
自分の投資目的を明確にしていない、自分に合った投資プランを知りたい方は、トータルコンサルの「高澤啓」に相談してみてください。
９、売却、買い換えで困っている方は？
不動産投資は長期的に資産形成していく商品ではありますが、所有している間に様々な理由によって売却、買い換えすることも考えられます。
スムーズに売却するには、売れる物件であることはもちろん重要ですが、自宅用物件とは異なって、投資物件の売却ターゲットは基本投資家に絞っていきますので、また違う売却ノウハウが必要になります。
投資物件を買ったのはいいものの、なかなか売れないと売却で悩まれている投資家も非常に多くいらっしゃいます。投資物件の売却で困っている方は、売却に特化している専門家にぜひ相談してみてください。
様々な売却実績があるからこそ、あなたの売却をサポートさせて頂きます。
まとめ
今回は不動産投資について書きましたが、参考になりましたでしょうか。
不動産投資は投資金額が大きいため、決してムリしてスタートする投資商品ではありません。専門家に相談し、きちんと自分が投資する目的を明確にし、自分に合った投資プランを作成するようにしましょう。
