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不動産投資なんてやめとけ」と言われた方もいらっしゃるでしょう。

なんでそう言われたかの理由にもよりますが、結論から申し上げると不動産投資でなければいけない理由はありません。しかし、ご年収500万円以上で、安定した企業に勤務していて、他人資本を活用して資産形成を検討されている方は、ぜひ不動産投資を検討していただきたいです。

今回の記事では、不動産投資の仕組み、不動産投資をやめとけした方がいいケースなどについて書いていきます。不動産投資で迷われている方は、ぜひ最後までお付き合いください。

1、「不動産投資をやめとけ」と言われる理由は?不動産投資のリスク

不動産投資は

  • 他人資本を活用して資産形成することができる
  • 団体信用生命保険に加入することによって生命保険代わりになる
  • インフレに強い
  • 相続税・贈与税などの税金対策になる

などのメリットがある一方、リスク、デメリットもあるのは不動産投資をやめとけと言われる一つの理由として挙げられるでしょう。

金融商品などと比較して、不動産投資の金額が大きいことから、その分のリスクも大きくなります。不動産投資のリスクとしては

  • 空室リスク
  • 金利上昇リスク
  • 地震・火災などの天災リスク
  • 家賃下落リスク

などが挙げられます。

しかし、不動産投資のリスクは事前に把握することによって、回避策を立てることによってそのリスクを最小限に抑えることができます。

不動産投資のリスクと回避策などについて、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。

【5分で分かる!】マンション投資の5つのリスクと回避策

2、「不動産投資をやめとけ」した方がいい人の特徴

上記にも書きましたが、不動産投資はメリットが多い投資商品ではありますが、万人受けの商品ではありません。

では、「不動産投資をやめとけ」した方がいい人とはどんな人でしょうか。

大きく下記のような特徴が挙げられます。

  • (1)年収が低い
  • (2)年収はあるが自己資金がない
  • (3)そもそも不動産投資に興味がない
  • (4)不動産投資の仕組みについてあまり理解ができてない

では、順番に見ていきましょう。

(1)年収が低い

不動産投資は融資を利用することができますが、受けるためには年収のハードルがあります。

一般的には区分マンション投資の場合は、ご年収500万円前後が一つの目安になります。一方、一棟投資物件の場合、700万円以上、物件によって1,000万円を基準にする会社もあります。

今年の1月にあった「アルヒ株急落、融資審査資料で改ざん報道アプラスは新規受付停止」の不祥事に印象が新しいの方も少なくないでしょう。こちらの不祥事では、融資の申請書類上でご年収300万円未満の方の年収を融資が受けられる金額に改ざんされた内容となっています。つまり、本来は年収300万円未満で融資が受けられないはずの方々が、このように融資を受けることができ不動産投資をスタートしたのです。

不動産投資は融資を活用できても毎月の返済があります。万が一空室期間が少しでも長引いてしまった場合は、ポケットマネーから返済することになり、年収が低いとその返済が非常に厳しくなり、自己破産に追い込まれるリスクも大きくなります。

投資で成功するには身の丈にあった投資プランであることが重要と、私はいつもアドバイスをさせて頂いています。特に不動産投資の場合は、数千万円もする投資商品になるため、失敗する時の損害額も大きくなるため、ご年収が低く、手元に余裕がない方にはやめとくといいでしょう。

なお、アルヒの不祥事について詳しく知りたい方は、下記の記事を参照にしてみてください。

年収300万未満でも不動産投資できる?アルヒの融資改ざんで学ぶことは?

(2)年収はあるが自己資金がない

中にはご年収はありますが、ほとんど自己資金、つまり貯金がない方もいらっしゃいます。年収があるから融資を受けられますが、しかし、不動産投資は物件を購入しておしまいではなく、そこからがスタートです。

万が一空室期間が出た時にご自身から返済する必要ありますし、エアコンなどオーナー負担の設備が壊れた時に新しい設備を購入するお金もかかります。また、不動産を所有するだけで固定資産税などの税金もかかります。

つまり、不動産投資を運営していく上で、突発的出費の他に諸々の諸経費もかかります。家賃収入ですべてまかなえるケースもあれば、月々手出しして所有していくケースもあるため、多少の自己資金を持っておく必要があります。

従って、ご年収があってもほとんど自己資金がない方も、不動産投資をやめとけといいでしょう。

自己資金がない方は不動産投資をする時のリスクなどについて、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。

不動産投資は資金がない人はすべきではない?費用とタイミングについて

(3)そもそも不動産投資に興味がない

どんな投資商品もそうですが、その商品に興味がないとキャッシュフローをよくしたい、更に儲けるために勉強したいという意欲がなくなります。

例えば値動きが激しい株式、FXなどの金融商品は、チャートを見るのに興味がない、値動きについて関心がない方はきっと失敗するでしょう。

一方、不動産投資も同じく、いい物件を選ぶには、売られている物件の相場を把握するためにも、普段から多くの物件を見たりして目を養う必要があります。また、少しでもキャッシュフローをよくするには、諸経費をおさえるコツを勉強したり、税金について勉強したりなど、勉強することがたくさんです。

実は投資不動産の売却相談で売却する理由を伺いする際に、結構な割合で売却理由が実は不動産投資に興味がないから、早く売りたいとのことです。

不動産投資に興味がない方はなかなかご自身から進んで勉強することが難しいと思うので、不動産投資に興味がない、不動産に興味がない方は不動産投資をやめとけといいでしょう。

(4)不動産投資の仕組みについてあまり理解ができてない

融資の借換えで相談を受ける際に、多くの方は営業を受けていて断れなかったから購入したのだけど、いまいち仕組みについて理解してないから、金利が高いことから返済が苦しいとの方が非常に多くいらっしゃいます。

不動産投資は不動産の知識だけではなく、税金、管理などの知識も必要になります。そのため、不動産投資にメリットが多いからざっくりしたイメージで投資をすると、実際にスタートすると様々な面でリスクをおうことになります。

もちろん担当者、業社の責任もありますが、ご自身でいい話だけで判断してしまったご自身の責任もあります。従って、不動産投資の仕組みについてあまり理解しておらず、ただおいしい話だけに食いつく方は不動産投資をやめとけした方がいいでしょう。

3、「不動産投資をやめとけ」しない方がいい人の特徴

一方、「不動産投資をやめとけ」しない方がいい人には、どのような特徴があるのでしょうか。

大きく以下のような特徴が挙げられます。

  • (1)信用力が高い会社に勤務している
  • (2)500万円以上の安定した年収がある
  • (3)ある程度の自己資金がある
  • (4)長期に渡り資産形成をしたい
  • (5)不動産が好き

では、順番に見ていきましょう。

(1)信用力が高い会社に勤務している

投資不動産を購入する時に、融資の審査基準の中にご自身の属性もそうですが、勤務先の信用力も高く評価されています。

特に不動産投資の融資で高く評価してもらえるのは、上場会社、公務員などが挙げられます。勤務先が安定していれば、安定した収入が得られるという判断に繋がりますので、融資を受ける時に与信を高く評価してもらうことができます。

とは言え、上場会社に勤務しないと評価されないわけではないので、例えば勤務年数が長い、年収が高いなどの条件でプラス評価に繋ぐことができます。

不動産投資ローンを受ける時の審査基準などについて、詳しく知りたい方は下記の記事を参照にしてみてください。

有利に区分マンション投資ローンを受けるには?知っておくべき6つのこと

(2)500万円以上の安定した年収がある

マイナス金利実施により不動産投資ローンの融資がかなり緩和されました。中に区分マンション投資の融資では、年収400万円があればという時期もありましたが、コロナウイルスの影響もあり、融資の審査基準が少しずつ厳しくなってきました。

今では区分マンション投資の場合はご年収500万円があると融資がおりやすいと言われています。実際に不動産投資をする際に万が一空室期間が出た場合は、ご自身で返済する必要があるため、月々の収入に少し余裕をもたせるといいでしょう。

また、ご年収500万円もあれば、月々の手取り額に対して余剰資金が出て少し余裕の生活を送ることができます。せっかくステータスが上がっているのであれば、その属性を活用して不動産投資をした方がメリットが大きいと言えます。

(3)ある程度の自己資金がある

融資を活用しても融資でおりる金額はあくまでも不動産本体の金額になります。

例えば2,500万円の投資不動産を購入する場合は、フルローンで融資がおりても物件価格の2,500万円になります。

しかし、実際に不動産を購入する際に、物件価格の他に契約書に貼る印紙、登記する時の登記費用、司法書士に支払う報酬、仲介会社から購入した時の仲介手数料など、物件価格の約8%の諸経費を呼ばれている費用を現金にて支払う必要があります。

また、物件を購入したあとに設備が壊れたなど、突発的な出費を支払う場合もあります。

従って、不動産投資をする場合はある程度自己資金を持っておく必要があります。一棟投資物件の場合は出費がもっと多く、金額ももっと大きくなるため、1,000万円前後の自己資金を持っておく必要があると言われています。

従って、不動産投資は融資を利用できるから自己資金はいらないという投資商品ではなく、ある程度自己資金がない方はスタートしていけない投資商品であります。

不動産投資をする際の自己資金に対する考え方などについて、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。

不動産投資どのくらいの自己資金が必要?頭金との違いや目安となる年収

(4)長期に渡り資産形成をしたい

不動産投資は融資を活用して、毎月返済をしていくことによって自分の資産にしていく投資商品であります。融資期間も30年などと長期に渡りますので、短期間での資産形成ではなく、長期に渡り、老後生活のためを目的とした資産形成を検討されている方に適した投資と言えます。

(5)不動産が好き

この条件は基本中の基本だと私個人がそう思っています。

人は好きなことについて勉強したり、より良くしたいという欲が湧いてきますので、不動産投資で成功したいなら、まずは不動産が好きでないといけないと言えるでしょう。

物件情報を見たり、管理会社と定期的に打合せをしたり、賃貸物件のトレンドを調べたりなど空室率を下げる方法を模索することによって、不動産投資を成功につなげます。

4、不動産投資を始めるタイミングは?

ここまで読んで頂いた方は、ご自身は「不動産投資をやめとけ」した方がいい人なのか、不動産投資をスタートした方がいい人なのか、ある程度判断ができたのではないでしょうか。

数多くある投資商品がある中で、不動産投資でなければいけない理由はありません。しかし、せっかく融資を受けられる属性をお持ちであれば、他人資本を活用して不動産という大きな資産を築けるチャンスを逃さないようにしていただきたいです。

では、実際に始めるタイミングはいつがいいでしょうか。

正直これについて正解はありません。なぜならば、人それぞれの属性が異なっていて、その人にとってのタイミングが異なるからです。

ただ、投資は早く始めることによって享受できるメリットが大きいので、少しでも不動産投資についてご興味がありましたら、ぜひ一度当サイトの専門家に相談してみてください。

なお、不動産投資について詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。

プロが教える!初めて不動産投資をする前に読む話(前篇)

プロが教える!初めて不動産投資をする前に読む話(後編)

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立花 秀一(たちばな ひでかず)

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不動産投資業界に30年以上。「正直不動産」をモットーに、正直に不動産投資をより多くの方にそのメリットを享受できるようサポートをさせて頂いています。

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荻原 暁

荻原 暁(おぎはら さとる)

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高澤 啓(たかざわ けい)

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不動産業界で15年以上の経験と、個人投資家として不動産から始め、ホテル、馬主など数々の投資経験を活かし、投資全般のご提案をさせて頂きます。

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