弊社にご相談されているお客さまの中で、不動産投資に興味はあるものの、なかなか次の1歩を踏み込めず、投資タイミングを逃してしまい後悔された方も少なくないです。
不動産投資には、物件価格や融資の金利など外部の要因もありますが、結果、ご自身のタイミングが最も大事だと思っています。
いま物件価格が高いから、来年まで様子見しようとしていたら、仕事でトラブルが起きてしまい、融資が受けられなかったという可能性があります。
また、もっといい物件に出会えるのではないかと思い、なかなか決断ができずにいたら、1年経ってもいい物件に出会えず、その間に物件価格が上昇してしまい、結果、1年前よりも高い価格で妥協した物件しか購入できなかった可能性もあります。
つまり、不動産投資はタイミングです。いつまでも待つのではなく、自分から捕まりに行かないといけないです。
とは言え、いくら収支シミュレーションをしても、なかなか不動産投資をする時のイメージができない方もいらっしゃると思いますので、そこで今回は、様々な投資目的を持った7名の方が、実際に不動産投資をスタートした、経営されている時の悩み事例をご紹介します。
ぜひ、参考にしてみてください。
１、区分マンション投資をスタートした4つの事例
最初に、区分マンション投資をスタートした事例を紹介します。
（１）私的年金を投資目的に区分マンション投資を始めた事例
Y様は老後に不安を感じ、安定収入がある今から、私的年金を得られるシステムを作りたいということで、不動産投資を検討していました。
①Y様の属性
- ご年齢：38才 男性
- 業界：コンサル会社
- ご年収：1500万円
- 金融資産：700万円
- 既婚、お子さん4人
- 投資目的：老後の収入システムを作る
- 相談内容：今は年収も安定しているが、今のうちに私的年金に変わるシステムを作っておきたい
②提案プラン
Y様のご年収は高いですが、お子さんがまだまだ小さいということもあり、 「区分マンションそのものの価値（担保価値）≒融資金額」ということで、資産と借入のバランスを保ちやすい区分マンション投資の方でスタートして頂きました。
しかし、区分マンションは「 収入金額≒返済金額」とキャッシュフローを作りづらいという側面もありますので、資産と借入のバランスを保ちつつ、一棟物件投資を進めていきます。
【年収1500万円のサラリーマン男性】金融資産700万円でも区分マンションスタートした実例
（２）自営の基盤作りを目的に中古マンション投資をスタートした事例
F様は、将来への備えと、家業を継ぐことにあたって、マンション経営も含め様々な経験をしたいということで、マンション経営をスタートした経緯です。
①F様の属性
- ご年齢：32歳
- 業界医療商社
- ご年収：500万
- 金融資産：200万
- 未婚
- 投資目的:投資を通じで色んな経験をする
- 相談内容:不動産投資を教えて欲しい
②提案プラン
F様の今のご年収から、無理せずにまず１物件からの購入になりました。年齢はまだ若いのとこれから年収が増えること想定できるが、家業を引き継ぐことになると、融資に影響が出ることも考えて、きちんと買い増しのスケジュールを立てることが大切です。
【商社32歳年収500万のサラリーマン】自営の基盤作りに中古マンション投資をスタートした実例
（３）他人資本で投資して資産を増やしたいという目的で区分マンション投資を始めた事例
T様は自己資金はあまりないですが、先輩が不動産投資で成功したのを見て、自分も同じようにあまり自己資金を使わずに、資産増やしたいということで区分マンション投資を検討してました。
①T様の属性
- ご年齢：30才 男性
- 業界：メーカー
- ご年収：720万円
- 金融資産：100万円
- 独身
- 投資目的：資産を増やす
- 相談内容：先輩のように自己資金はないが、何かできる不動産投資はあるのか
②提案プラン
T様はご年収高いですが、あまり自己資金がないことから、空室リスクを最小限におさえることができる「都内」「駅近」「築浅」の区分マンション投資をスタートしましたが、運営しながら資産を増やし、タイミングをみて一棟にシフトチェンジしていく予定です。
【年収720万サラリーマン男性】区分マンション投資からスタートした実例
（４）親の影響でマンション経営に興味を持ち、スタートした事例
Y様はまだ25歳というかなり若い年齢ですが、お父様の影響でマンション経営に興味があり、将来資産を増やす投資の第一歩としてマンション経営を始めました。
①Y様の属性
- ご年齢：25歳
- 業界：時計メーカー
- ご年収：年収470万
- 金額資産：資産70万
- 未婚
- 投資目的：将来資産を増やす投資の第一歩目として
- 相談内容：資産運用に対しての考え方を教えて欲しい
②提案プラン
ご年収500万未満ということで、まずは2,000万以下の物件を購入しました。これから給与が増えることを見据えて、買い増ししていく予定です。
【年収470万円サラリーマン】25歳からマンション経営をスタートした実例
２、一棟投資物件をスタートした事例
続いて、一棟投資物件をスタートした事例をご紹介します。
F様は資産価値の高い土地を取得したいという目的で、自宅ではなく、投資として高いリターンが得られる土地を基準に一棟物件を購入しました。
（１）F様の属性
- ご年齢：45才 男性
- 業界：建設系
- ご年収：850万円
- 金融資産：4500万円
- 既婚
- 投資目的：土地の取得
- 相談内容：好きな土地なら欲しいけど、ギャンブル的な要素は欲しくない
（２）提案プラン
F様から、将来に渡り資産価値の高い土地を所有したいというご要望に対して、土地の価値が下がらない場所、土地の担保評価が高い物件を紹介しご契約に至りました。
【金融資産4500万円サラリーマン男性】土地値の高い一棟物件投資スタートの実例
３、その他のご相談事例
最後に、不動産投資をしていく中で出てくるお悩みの相談事例を２例ご紹介します。
（１）ビルの建て替えで失敗を免れた相談事例
K様は知り合いの紹介で、相続でご主人から継承した収益ビルの収益を上げる施策として、修繕がいいのか、建て替えがいいのかの相談を受けました。
①K様の属性
- ご年齢：57歳 女性
- お仕事：会社経営
- ご年収：3,500万円
- 既婚（死別）
- 相談内容：老朽化した収益ビルの収益を上げるための施策
②提案プラン
老朽化したビルは、建物自体は老朽化しているものの、立地がよく、ほとんど満室の状態で運営していました。他社から提案された建て替えではなく、大規模修繕にて最小限の出費で、最大限の収益を得られることができました。
（２）わずか２ヶ月で空室だらけの物件を満室にした相談事例
T様は５棟の物件を所有していますが、そのうちの１棟はずっと空室率が高く、現状分析などしたことによって、わずか２ヶ月に満室になりました。
①現状分析
空室の原因としては、以下の3つと絞ることができました。
- 家賃設定が高い
- 入居募集の広告費出していなかった
- 必要な修繕行われていなかった
②提案プラン
広告費や修繕費用などを捻出して、募集の需要に応じて準備を整い、家賃も相場に引き下げして、わずか2ヶ月で満室することができ、今までの損失額を挽回見込みができています。
