不動産投資アパートローンをうまく活用するには？年間12億の融資を通した私がお伝えする全知識

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不動産投資は、借り入れをしてレバレッジを利かせることは最も大きなメリットと言えます。しかし、普段馴染みのないアパートローンを実際に借りるとなると

• 金利はいくつなのか
• いくら借りられるのか

この2点について気になる方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

リーマンショックの影響も一息ついた2011年からアパートローンの残高は2016年まで右肩上がりに伸びていました。

その背景には、2013年1月に発表した「2015年に相続税負担が増える」のと「2016年のマイナス金利政策の実施」がサラリーマン大家の増加を後押ししていたのは間違いありません。有名企業に勤めていれば、最短１週間で億単位の融資が受けられる時期が続きました。

2017年に入ってから、伸び続けていたアパートローンの新規貸し付け金額は減少し、多くの方がご存知なシェアハウス事件の影響もあり、2018年はさらに融資金額は減少し、投資家がのぞみ通りの融資を受けることはいい物件を探すことと同じくらい難しい時代になりつつあります。

今回は年間12億円の融資を通した私が、厳しくなりつつある融資状況を分かりやすくお伝えし、不動産投資をスタートするうえですぐに実践できる有利な融資を引っ張るための方法を解説していきます。 

１、不動産投資ローンの種類 

まず最初に、不動産投資ローンの種類を説明していきます。 

大きく、アパートローンとプロパーローンの2種類があります。

（１）アパートローン

不動産投資が一般的になり始めた時と同時に、メジャーになった不動産投資ローンのひとつです。アパート経営をするためにパッケージ商品として作られました。

融資基準がほとんど一定で、その金融機関の求める属性のお客様であれば、決まった金利・融資年数で融資を受けられます。

一般的には、不動産業社が提携している金融機関はこのアパートローンで融資付けを行います。パッケージローンとも呼ばれます。個人名義で融資を受ける場合に多く利用されていますので、ほとんどの場合、「団体信用生命保険」がついています。 

①メリット

メリットとしては、審査項目が少ないことから審査期間がとても早く、承認が下りるまで1週間程度と考えておけばいいでしょう。

つまり、本人も準備する資料がとても少なくて楽に融資が進む場合がほとんどです。

②デメリット

一方、デメリットとしては「一定基準を超えれば融資を受けられる」というのは、「基準以上に属性が高くても、融資条件は変わらない」ということになります。 

金融資産がある代表者よりも、年収の高い会社員の方が好まれます。また、属性によって金利やローン年数が変わることは基本的にありません。 

（２）プロパーローン

プロパーローンは、事業経営者のための融資です。 

不動産投資では法人所有、もしくは地主など経営者としての資質がある方かどうかがみられます。 

①メリット

メリットとしては、家族構成、金融資産、経営者としての資質など、アパートローンでは加味されない内容が審査の重要な判断事項となりますので、勤務形態等関係なく融資の申し込みができ、選べる金融機関の幅がとても広がります。属性によっては金利も１％を切るくらいまで下げることも可能です。

また、決算報告書等の提出により、不動産経営状態が健全と判断されれば、追加融資を受けられる可能性が高いです。

②デメリット

アパートローンと違って、金利とローン年数はあらかじめ決まっているものではありません。物件と融資を依頼したお客様の属性によって決めていきます。 

そして、団体信用生命保険は基本的につきません。法人で保険に入る等の対策を取る方もいます。 

また、配偶者等の連帯保証を必須とする場合もあります。 

２、不動産投資ローンは厳しくなった？！―最新の金融機関情報―

続いて、最新の金融機関情報について書いていきます。

ここでは、一棟マンション投資と、区分マンション投資をわけてご説明します。 

（１）区分マンションの最新融資情報

実は区分マンション投資に関しては、今までと変わらず融資がされています。 

その理由は、 

• 融資の規模が小さい
• 東京都内や大阪の主要駅付近など人口を保つという視点においてエリアが限られている
• 商品としての流動性が高い
• 銀行が負うリスクが低い

と挙げられます。今後も変わらず融資がおこなわれると考えられると言えるでしょう。

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（２）一棟物件投資の最新融資情報

一方、一棟物件投資は、どの銀行も厳しくなっていて、さらに今後も一層厳しくなると言えるでしょう。

何より、金融庁が厳しく目を光らせているからです。頻繁に日経新聞に銀行の不正を言及するような記事が掲載され、不動産投資で融資を受けることを考えている人は、ドキドキさせられています。

今年の５月の連休明けから、ある銀行はついに実質的にアパートローン融資を取りやめました。 

６月半ば、一棟投資を考える人たちが知っている銀行ほぼ厳しくなり、一棟投資はバブル期前の、あくまで資産のある人ができる投資商品に戻ってしまいました。

では、資産がない人はもう一棟物件投資ができないのでしょうか？

実は、資産がなくても一棟投資ができる方法もございます。それは

4,000万円以下で利回り15％以上

など、高利回りの物件を見つけてくることです。 

つまり、金融資産など、自身の属性の弱みを収益性の高い物件で補うという考え方です。 

３、不動産投資ローンの審査基準とは？金融機関がみる５つの条件

では、具体的に金融機関が不動産投資ローンの審査基準はなんでしょう？

ここで、金融機関がみる５つの条件をご紹介します。

（１）勤務先など

結果から申し上げますと、金融機関は上場企業勤務の方を融資相手として好みます。 

銀行が融資の審査を行う際に、その人の専門は何で、どのような経歴を辿ってきたのかなどを確認しますが、上場企業などで勤務をしているということは、その企業に入社する際に、厳しい入社基準をクリアしているという判断ができます。

従って、銀行の方にいちいち会社の説明をしなくても、HPや帝国データバンクを見れば経営状態は一目瞭然ですので、その会社に勤めているだけで、高評価をもらいます。 

一方、勤務先がそこまで有名でない場合は、企業のプレゼンからスタートする必要があるかもしれません。代表者の方は、決算報告書を提出し経営状態の健全性を証明する必要があります。

（２）収入

２つ目は稼ぐ能力を証明する「収入」です。 

よくご年収700万円以上という言葉を聞きますが、これは銀行が一棟物件投資に対する融資を行う際に設けている年収です。 

2016年の国税庁「民間給与実態統計調査」のデータよりますと、年収700万円以上の人数は全体の約13％、1,000万円以上に絞るとなんと4％しかいません。 

一棟投資物件の価格は、1億円以上を超える物件はよくあります。金融機関はお金を貸すにはかなりリスクをおうことになりますので、ちゃんと回収ができるように、融資基準を厳しく設けていると言えるでしょう。

また、借り入れの際には返済比率も関係します。年収の加減を定めていない銀行でも返済比率は必ず計算していますので、ベースとなる年収がある程度高くないと、大きな借り入れは難しく、小ぶりな物件しか購入ができないです。

（３）金融資産とその背景

「頭金ゼロ円でも不動産投資ができる」という営業トークを聞いたことがある方も多いと思いますが、これは頭金出さなくてもいいですが、持ってなくてもいいということではないこと誤解しないでください。

なぜならば、金融機関は融資を審査する時に金融資産、基本的には現金化できる資産を必ず見ています。それに、多ければ多いほど好まれます。

金融資産の判断基準は、お客様の資産と負債のバランスをみています。借り入れ額に対して、不動産そのものの価値とお客様の金融資産が上回っているべきと考えている金融機関がほとんどですので、金融資産が多いほど、選べる物件、選べる金融機関が増えます。 

また、不動産投資では突発的な出費が発生や賃貸付けがうまくいかない時もありますが、金融資産があれば銀行への返済が滞ることは考えづらいでしょう。 

最近、金融資産の水増しされていたことが問題となりましたが、実際には金融資産がなかったことにより顧客がサブリース解除後、投資家が一時的に返済ができなかったという事件もありましたので、今後は銀行側からより多くの資産の提示を求められる可能性もあるのではないでしょうか。

（４）家族背景

金融機関が家族背景を見る理由としては、先に述べた３つのポイントの裏付けのためと考えます。

例えば、ご両親が資産家であった場合、融資を希望する方が将来的に相続をする可能性や、また子供に当たる本人も今後も資産を積み上げていくことができると予想します。 

また、同じく30歳前後で融資の審査の段階で金融資産がギリギリな状況でも、結婚して子供がいる人の方が、まだ結婚していない人より、融資が通りやすいでしょう。

その理由は、結婚されてお子さんがいる人は、住む場所、働き方、結婚式代や出産費用など、金融機関はそれらの変数は少ない方がいいと考える傾向があります。

また、パートナーがいる場合はその人の同意があるのかどうか、年齢が高めの方が融資を考えた時は、後継者の面談もあります。

融資を受けた本人に不幸があった場合でも、不動産と借金はそのままです。金融機関は家族構成などもしっかりとみる必要があるのです。 

（５）不動産投資事業の事業計画性

この物件を購入することによって、 

• しっかりと収益を生むものであるのか
• 賃貸付けは問題ないのか
• 修繕計画はあるのか
• 物件の積算額はしっかりあるのか
• 周辺の売買事例と大きな差はないか

など、上記内容をしっかりと金融機関に伝える必要があります。 

ここに上記４つの審査条件を足して、銀行担当者は作文を書いてくださいます。

銀行によって、または担当者によって得意なエリア・物件があると言われています。初めて物件を持ち込んだとき、その特徴はなかなかつかめないので、いつもより念入りに事業計画所を作成することで、毎日多数の融資を取り扱う銀行員へ本気度をアピールできるはずです。

なお、プロパーローンで融資を受ける時は、融資条件は厳しいので、金利は低い銀行を選ぶ時などは、自分自身でかなり綿密に調査し、事業計画性をしっかりとアピールする必要があるでしょう。

とは言え、初めてのことでいきなり自分から銀行に交渉するのはやはりハードルが高いので、その場合、専門家に相談してみましょう。 

４、不動産投資ローンを変わらず行なっている銀行はどこ？

では、積極的に不動産投資ローンを行っている銀行はどこでしょうか？ 

以下3つの銀行が挙げられます。 

（１）三井住友銀行

個人投資家の間でやはり一番名前があがるのは三井住友銀行です。 

①融資できるエリア

全国のお客様が全国の物件を購入できます。 

②金利

金利は「1％〜2％」くらいが多いようです。

③審査基準

三井住友銀行は「収益性」と「積算性」を重視します。 

エリアは、結構地方の「えっ！？そこ？！」というところも融資検討範囲のようです。やはり支店が全国にあることがそういった地方物件への融資を可能にしているのでしょう。

④融資受ける時のポイント

投資初心者の方に対しても、融資実施していますが、世間的に高属性で金融資産多めの方に融資するイメージです。物件金額の4〜5割以上くらいは金融資産が必要となるでしょう。

（２）静岡銀行

静岡銀行は、アパートローンを多く取り扱っています。

①融資できるエリア

全国にある支店から公共交通機関で1時間以内の物件を、1時間圏内に住まいの方へ融資します。

②金利

金利は「3.3％〜」と少し高めですが、団体信用生命保険を利用することができます。 

③審査基準 

指定された範囲内で高積算物件を見つけられれば、金融資産1,000万円未満でも融資を受けられます。

（３）日本政策金融公庫

融資を受ける方の属性より、とにかく物件の収益性と事業計画性が重要のようです。

①融資できるエリア

エリアは全国どこでも融資します。

②金利

固定金利「1.16％〜2.25％」になります。

③審査基準

エリアを選びませんので、兎にも角にもまずは高利回り物件を持ち込む必要があります。

なお、融資を受けられる金額は基本的には4,000万円未満で、ローン年数も最高20年と決まっています。

（４）プロパーローンを積極的に行っている銀行は？

一棟物件投資のプロパーローンを行う金融機関としては、 

• 三井住友信託銀行
• りそな銀行
• みずほ銀行
• 横浜銀行
• 城北信用金庫
• 西武信用金庫
• SBJ銀行 

などがあります。 

融資を受ける際に、しっかりと事業計画を作成し、属性もしっかりとアピールできれば、融資を引くことが可能です。 

ご自身で融資を引っ張りたい人は、住んでいる近くの支店にまずは物件の持ち込み、属性シート等と事業計画を伝え、個別で融資をひけるかどうかの相談を根気強く続けた人は融資を受けられます。とても抽象的な表現になりますが、アパートローンでない銀行は全て足を運んでみる必要があると言えるでしょう。 

５、実際に融資を活用した３つの物件を購入した実例 

最後に、3つ実際に融資を活用して物件を購入した実例をご紹介します。

（１）55歳のサラリーマンの方が１億3,000万円の物件を購入

55歳という少し年齢が高めな方が、1億3,000万円の物件を購入することができました。

①オーナーさんの属性

• ご年齢：55歳
• ご年収：1,250万円
• 勤務先：上場IT企業
• 既婚
• 金融資産：3,800万円
• 物件所有情報：自宅
• 残債：なし

②購入した物件の情報

• 金額：1億3,000万円
• エリア：さいたま市主要駅徒歩12分
• 建築年数：28年
• 融資金額：1億3,000万円
• 金融機関：地方銀行
• 自己資金：350万円　諸費用分拠出
• 融資年数：27年
• 金利：3.3％
• 利回り：8.2％

（２）32歳のサラリーマンの方が1億7,800万円の物件購入

続いて、32歳の方が1億7,800万円の物件を購入した実例です。 

①オーナーさんの属性

• ご年齢：32歳
• ご年収：1, 120万円
• 勤務先：金融関係勤務
• 既婚
• 金融資産：1,500万円
• 物件所有情報：なし
• 残債：なし

②購入した物件の情報

• 金額：1億7,800万円
• エリア：大阪府北部駅徒歩23分
• 建築年数：26年
• 融資金額：1億8,000万円
• 金融機関：地方信金
• 自己資金：拠出なし
• 融資年数：31年
• 金利：2.5％
• 利回り：9.2％

（３）43歳のサラリーマンの方が2億2,500万円の物件購入

最後に、２億以上の物件を購入した方の実例をご紹介します。

①オーナーさんの属性

• ご年齢：43歳
• ご年収：2,300万円
• 勤務先：会計士
• 既婚
• 金融資産：6,500万円
• 物件所有情報：自宅
• 残債：5,000万円 

②購入した物件の情報

• 金額：２億2,500万円
• エリア：板橋区
• 建築年数：22年
• 融資金額：2億500万円
• 金融機関：地方信金
• 自己資金：2,000万円
• 融資年数：35年
• 金利：1.9％
• 利回り：6.8％