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ひとことで不動産投資といっても、一棟投資、区分マンション投資など金額が大きい投資タイプもあれば、クラウドファンディング、アセットシェアリングなど比較少額で投資するタイプといくつも選択肢があります。

物件の種類、だれから買う、どの銀行から融資を受ける、物件の築年数、どこのエリア、などを組み合わせるとやり方は多くあります

今回の記事は比較的始めやすいと言われている都内を中心とした一室を購入する不動産投資(以下区分マンション投資)にフォーカスしていきます。

損失をせずに、不動産投資を成功させたいという方に、読んでいただきたい内容となっています。

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1、不動産投資(区分マンション投資)は儲かる投資商品ではない?

「不動産投資で年収〇〇百万円」という広告をよく見かけるようになりました。

しかし、融資を活用して不動産投資をされる場合、実際にはその家賃収入のほとんどが返済に充てられ、手元に利益を残すことはとても難しいです。

なお、最近では、不動産投資ローンに45年ローンという商品が出ていて、返済年数が長くなった分、月々の返済額が少なくなり、今までほとんど返済に充てられた家賃は、毎月1万円前後手元に残すことができるようになりました。

では、手元にほとんど収入が残らないのに、マンション投資の本当のメリットはどこにあるのでしょうか。不動産投資の儲けの本当の意味はどこにあるのでしょうか。

(2)不動産投資の2つの収益方法

不動産投資には大きく下記2つの収益方法があります。

①家賃収入によるインカムゲイン

1つ目は毎月安定した家賃収入を得る収益方法です。インカムゲインと呼ばれています。

②売却益によるキャピタルゲイン

2つ目は投資物件を売却して、その売却益を得る方法です。キャピタルゲインと呼ばれています。

多くの方は売却益を狙うより、毎月安定した家賃収入を得ながら長期的に資産形成をしていきます。

つまり、不動産投資は「長期にわたって安定した収入をえられる投資商品」であるからです。

(2)不動産投資をする本当のメリットは?

投資ポートフォリオを作る時に、

  • 自己資本
  • 他人資本

と大きく2つのカテゴリがあると思います。

日頃から不動産投資にお付きしている私は、不動産投資をする本当のメリットはやはり他人資本で資産形成ができることではないかと思っています。

株、FXなど多くの金融商品は自己資本の投資商品にあたり、投資資金を融資できる不動産投資は他人資本に当たります。

購入する対象不動産を抵当に、金融機関から購入資金を融資してもらい、更に月々の返済は入居者の賃料から充てられることができます。

つまり、不動産投資は完全に他人資本で自分の資産にすることができる唯一の投資商品です。

また、融資を利用することによって、団体信用生命保険が付いています。もし、自分に万が一のことがあったとき、家族は一切借金を支払う必要がありません。

家族は物件を売ることもできますし、毎月の収入を生活費にすることもできます。

(3)メリットの反面、デメリットでもある

上記にて不動産投資は融資を活用することによって、他人資本で資産形成することができるとメリットとして書きましたが、実は、融資を利用することはデメリットでもあります。

融資をつまりお金を借りることです。完全に他人資本で運営していくには、入居者がいるという前提条件になります。

つまり、ちゃんと入居者がつく、入居ニーズが高い物件を選ぶことが重要です。物件の選び方で失敗する方が多いので、ちゃんと入居ニーズが高い物件の選び方を把握しておくことが重要です。

2、なんで不動産投資で損したの?その4つの原因

不動産投資で損失した、失敗したというお話しを聞いたことがある方も多いでしょう。

人によって、失敗と思う理由は異なると思いますが、その根本的な原因は、不動産投資をきちんと理解できず、自分の目的を達成できなかったからではないかと思います。

比較的に多く言われている失敗したと思われている4つのパターンを挙げてみました。

  • 家賃が下がってしまったことによる「収支がマイナス」
  • 入居者が付かないことによって「収支がマイナス」
  • 修繕積立金が上がったことによって「収支がマイナス」
  • 思ったより節税にならなかった

実は、不動産投資の場合は、事前にリスクについてきちんと把握することができれば、そのリスクを最小限におさえることができるのです。

つまり、上記4つの失敗も、購入するときに回避策をきちんと立てれば、解決できる問題がほとんどだということです。

次の章で損失をしないためのポイントを整理します。

3、損しないためには?知っておきたい4つのポイント

失敗してしまうパターンは大きく4つに絞られますが、共通しているのは「思ったよりマイナス収支が大きい」と感じている点です。

一度「思ったよりマイナスだぞ?」と思ってしまうと、

  • 「今後はもっとひどくなるかも」
  • 「今のうちに売った方が損が少ないかも」

とどんどんマイナス思考になりがちです。

マンション投資には収支がマイナスになりやすいポイントが、いくつか挙げられます。

私がお客さまへ、長期間収支が安定するような物件を販売するために、必ずチェックするポイントを挙げてみました。

(1)物件の間取をみる(バス、トイレ、洗面台の配置)

ひとり暮らしの物件の間取りさほど大きく変わらないですが、注意して頂きたいのはバス・トイレの配置です。間取りが小さくても、バス・トイレが別の物件を選ぶようにしましょう。

バス・トイレが別の物件であれば、家賃に数万円の差が出てくる場合もあります。

(2)設備の色合い

設備の色合いも注意すべきポイントです。

私は10年経っても古く見えない色合いの物件をお勧めします。

例えば、ベージュ主体の内装だと、黄色っぽく変色しやすく、イメージはよくありません。黒や茶色であれば変色の影響も少なく、家賃の下落幅も緩和できると考えます。

(3)家賃は適正か、将来家賃は下がるのか

購入予定物件の間取と設備と似た物件で、10年~20年築年数が古い物件の家賃を調べます。

購入前に実際にその物件を購入した後の家賃下落を想定します。下落率の把握ができれば、キャッシュフローも立てやすいでしょう。

(4)駅の周辺に再開発等の計画はないか

駅の周辺に再開発があると、地価が上昇したり、賃貸ニーズが上昇したり、家賃が上昇したりなど様々なメリットが挙げられます。

都市計画などで再開発計画を検索して、家賃変動に繋がる計画がないか調べるようにしましょう。

4、あなたに合った投資商品は?

自分に合った投資商品を探す時は、

目標額と、リスク許容度

を知ってからスターすることをオススメします。

  • 将来いつまでにいくら必要なのか、いくらの資産を持ちたいのかを決める
  • 今いくら貯金があるのか、これから毎年いくらくらい貯金できるのか
  • それをどのくらいで運用できれば目標達成できるのか

私自身はこのように考えて27歳の時に投資をスタートしました。

私はかなり慎重派でリスクを取りたくない性格のため、まずは国内生保の個人年金からスタートし、次に外資系保険で為替リスクをとりました。

不動産会社に入社して1年目の時に、不動産投資はリスクコントロールできる投資商品だと気づき、不動産投資にもチャレンジしました。自分のポートフォリオに沿って、今はその他にも様々な投資にチャレンジをしています。

私は、とにかくリスクの少ない投資商品からスタートし、勉強をしながら少しずつリスク許容度を広げ、リターンの大きなものへと拡大し続けています。

自分に合った投資商品は、その人の属性、状況によって異なりますので、一概にこれということはありません。

きちんとそれぞれの投資商品の本質を知った上で、自分の目標を達成できる商品を選ぶことが最も重要と言えるでしょう。

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まとめ

不動産投資を大きく儲かる商品だと思い、始められている方は損失と感じられていると思いますが、もっと不動産投資の本質についてきちんと把握できれば、損失という考え方は変わるのではないでしょうか。

今一度、自分が不動産投資をする目標をきちんと決め、

  • 安定した家賃収入を得たい
  • 売却益を得たい
  • 税金対策をしたい

など。その目標を達成できる投資プランを検討するようにしましょう。

ご自身で投資プランを決められない方は、ぜひ一度専門家に相談してみてください。