世間では、「退職後2,000万円が生活費として不足する」といわれているなか、セミリタイア（早期退職）を考えているものの、実際にするとなるとなかなか難しいと感じている方も多いのではないでしょうか。
でも、毎日満員電車に乗って、日々忙しくしていると、早めに仕事をやめられたらとなんて考えてしまうときもあります。
そこで今回は一日でも早く将来の心配をしなくて済むような、うまくいけばセミリタイアさえも可能にしてしまうかもしれない、不動産投資の活用方法を記事にまとめてみました。少しでもセミリタイアを検討されている方は、ぜひ読んで頂けたら嬉しいです。
１、いくらが必要？セミリタイアの目安は？
突然ですが、
- あなたは毎月いくらで生活できていますか？
- また、その生活レベルは自身が90歳まで生きているとして、ストレスなく生活が続けられる金額ですか？
上記の質問をされた時に、明確な金額をすぐに答えられる方は、ごく一部しかいらっしゃらないのではないでしょうか。
総務省統計局の家計調査よると、独身世帯は約16万円/月、夫婦2人世帯では約28万円/月が平均的な数字だそうです。
次に現在の40歳くらいの方が、将来もらえる厚生年金を10万円（国民年金の配偶者４万円と仮定）とすると、独身世帯では毎月6万円が不足、夫婦世帯だと14万円も不足してしまいます。
また、年金受給年齢の引き上げにより、この世代が年金を受給できる年齢を70歳とした場合、年金を受け取れる70歳までに、独身では年間192万円の不足で、夫婦世帯だと336万円が不足という計算になります。
企業で積極的な再雇用が行われるようになっていますから、65歳まで働いた方はいくらあれば安心して仕事をやめ、90歳まで過ごせるのかを計算してみます。
- 独身世帯：2,400万円
- 夫婦2人世帯：5,880万円
一方、仮に55歳でのセミリタイアをする場合に、必要な老後資金について計算してみましょう。
- 独身世帯：4,320万円
- 夫婦2人世帯：9,240万円
いかがでしょうか？ここまでで、退職までに上記の金額を貯金して、引退するというのはかなり非現実的な気がした方も多いのではないでしょうか。
では、本当にセミリタイアはムリなのでしょうか？
次の章で、セミリタイアのために不動産投資をどう活用するのかについて解説します。
２、不動産投資でセミリタイアをするには？
上記の例から、夫婦2人だけの世帯の場合は年間336万円（28万円☓12ヶ月）があればセミリタイアできることがわかります。
不動産投資だけをやって、本業を退職するためには税引き後年間400万円くらいのキャッシュフローが生み出せれば安心できそうですね。
（１）一棟物件投資にチャレンジ
最短の方法は、やはり、大きな借り入れをして、一棟物件投資にチャレンジすることです。
過去に管理をお手伝いしてきた、会社員の兼業大家さんの例から、一棟物件投資であれば1億円＝100万円は目指すことができるように思います。
もちろん、どんな物件を持つか、どれくらいの自己資金投入金額かにもよっても変化はあります。
4億円以上の借り入れをして、しっかりと運用を行うことで、不動産投資のみでセミリタイアを考えることは十分に可能になってくるでしょう。
しかし、この方法でネックになるのは、現在の融資状況では、どんなに年収が高額でもすぐに大きな借り入れは難しいため、5年～10年単位での拡大を目指すことになります。
また、自己資金としてもスタート時点で1,000～2,000万円は必要ですから、この方法のみでセミリタイアできる方はとても限られることがわかります。
（２）区分マンション投資にチャレンジ
一方、区分マンション投資は一棟投資物件よりスタートは比較的に簡単です。自己資金も少なく、年収も400万円代から借り入れをしてのチャレンジ可能です。
しかし、毎月のキャッシュフローはほとんど生み出さないものと思ってください。区分マンション投資のメリットは一般的には長く所有することで、発揮されます。
まずは、区分マンションを購入することで、生命保険やがん保険の代替となります。現在毎月保険に支払っている数万円の現金を、他の貯蓄や、投資に回すことができるようになります。
また、ローンに関しては、自分がセミリタイアしたい年齢に合わせて完済することで、区分マンション投資は年利３～５％の投資商品にすることが出来ます。
投資用マンションのローン返済は35年～と長期にわたりますが、国土交通省によるとＲＣマンションのこれまでの平均解体年数は60年越えになっていますから、完済後の物件はまだまだ利用価値の高い物件である可能性が高いです。
従って、区分マンション投資の長期運用を視野に入れることができれば、ローン返済期間＝仕事をしている期間はキャッシュフローを生まないが、引退後に一件当たり毎月数万円の利益は望むことが出きることが魅力です。
そのため、実際に不動産投資をスタートする年齢も若ければその分の利益が大きくなるのです。
３、不動産投資の４つのリスク
とは言え、個人的には不動産投資の収入だけで、セミリタイアすることはお勧めすることはしていません。
なぜならば、投資・資産運用は複数の商品でリスク分散するべきもので、不動産投資にはいくつかのリスクもあるからです。
リスク（１）：家賃収入の下落があり得る
「その土地で大きな再開発がある」等のビッグイベントがある場合などを除いて、築年数が経過すると家賃は下落します。
30年も経過すれば新築時と比較して下落幅は最大50％ということもあり得ます。もちろん、エリアにこだわることで回避できる場合もあるかもしれません。
リスク（２）：天災によって不動産自体が滅失
今後の人生設計をするわけですから、万が一ということもリスクとして考えておくべきでしょう。
地震保険、火災保険等にしっかりと加入することで最悪の事態は避けられることもありますから、保険についてはしっかりと専門家に相談しましょう。
保険とは別でこのような天災の回避策として、所有する物件のエリアを分けて持つことも認識しておきましょう。
リスク（３）：金利上昇のリスク
史上最低金利と言われている今、現在の投資用融資の金利は1.6%~4%くらいですが、融資の返済期間中に金利が上昇するリスクは十分にあるうると言えます。
例えば、資産運用をすべて「借り入れをした」不動産のみで構成すると、金利上昇は大打撃になります。
このリスクは、他の金融投資商品と組み合わせて持つことで回避できると考えられます。
今は預金金利も、国債利回りもかなり低いです。「現金をあずけていてもだめですよ～」という風潮に対して、借りる金利は住宅ローンをはじめ、投資用のローンも過去最低水準で借り入れできています。
では、借入金利が上昇するという状況になった場合は、逆に国債をはじめ、金融機関による運用金利が上昇しているはずですから、現金運用するという手段をとれるようになります。
このように、金利は表裏一体の側面があります。
ですから、金利が低いときには借り入れをする投資を行い、金利が高くなったら、別の投資方法に重点を置くというのが、いつ変化するかわからない金利上昇リスクの対策と言えるでしょう。
リスク（４）：突発的な修繕費用の発生
物件の設備が壊れたなど突発的な修繕費用が発生する場合があります。修繕費用については、事前に入念な調べをすることで、大方予想することが出来ます。
購入前に必ず調査をし、資金を確保しておきましょう。
４、リスクヘッジが重要！自分のポートフォリオを作る
投資・資産形成において、どの投資商品にもメリット・デメリットがありますので、一つの投資に集中して成功することは非常にハードルが高いです。
短期的に目標達成するのか、長期的に目標を達成するのか、また、その人によって必要な金額（目標）も違えば、年齢、現状の資産も違うことから、投資ごとに考えられるリスクが違います。
色々と考えてしまうと、「投資はわからない。むずかしい。」となってしまいがちですが、
まずは、3つステップを考えてみてください。
- 今の自分が毎月いくら使っているのかを把握する
- （収入の増減も含めて）これからどう働いていくのか
- とりあえず自分にできそうな投資はなにか
資産運用は、まず自分に一番身近なものからスタートしてみることが大切です。
貯金、株、投資信託、不動産投資、金、などなど、とりあえず興味があること、ずっと続けられるものを見つけましょう。
一つスタートしたら、必ず次にチャレンジするものを見つけましょう。
私がポートフォリオに不動産投資を組み込むことをおすすめする理由は、他の投資商品と違って、借入という他人資本が活用できるからです。
長期・分散投資は様々なリスクを解決する有効な手段です。
自分の好きな分野から、ちょっとずつ幅を広げながら、自分自身が退職するときを一つの目安として運用を開始しましょう。
