「不動産投資で成功している方々は、どんなテクニックを持っているのかを知りたい」と思われている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資はいい物件をいい条件で購入ができるよう、購入する前のステップにおいてテクニックが必要ですし、実際に購入してからが本格的にスタートと言われているので、管理、税金などについてもテクニックが必要です。
つまり、不動産投資は多岐にわたり様々なステップにおいてテクニックが必要な投資商品です。今回は日頃から数多くの投資家にお会いしている私が、成功した方のテクニックをご紹介しますので、不動産投資で成功するテクニックについて知りたい方は、ぜひ最後までお付き合いください。
１、不動産投資の大まかな流れ
まず最初に、不動産投資を始める際の大きな流れについて把握しておきましょう。
不動産投資は大きく下記のような流れになっています。
- メディア、セミナーなどで不動産投資について勉強する
- 信頼できる担当者を選ぶ
- 自分に合った投資プランを決める
- 実際に購入する物件を選定する
- 融資を受ける
- 管理会社選定し運営をスタートする
では、それぞれのステップにおいてのテクニックについて見ていきましょう。
２、不動産投資について勉強するときのテクニック
不動産投資は、不動産、税金、管理など多岐にわたり高い専門知識を要する投資商品です。
そのため、全知識を身につける必要はないですが、基礎的な知識を身につけることは必須と言えます。
「不動産投資はほとんど知識がなくてもできる」という営業トークを聞いた方もいるかもしれませんが、その場合はその業社との付き合いはやめるといいでしょう。
では、不動産投資の勉強でのテクニックですが、大きく2つあります。
- （１）不動産投資メディアなどにて基礎知識を勉強する
- （２）セミナーにて最新の情報収集をする
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）不動産投資メディアなどにて基礎知識を勉強する
インターネットにて「不動産投資」「区分マンション投資」などのキーワードで検索すれば、不動産投資に関連する様々なメディアが上がってくると思います。数年前と比較して情報サイトの数は非常に増えましたが、その中から本当にいい情報、正しい情報を配信するメディアを選別する必要があります。
とは言え、不動産投資初心者の方はなかなか選定するのは難しいので、その場合は下記のポイントを参考にしてみてください。
- 著者と顔写真の掲載がある
- 不動産投資に特化しているサイトである
- 「融資」「税金」などカテゴリが多く設定されている
- 2,000文字以上など情報量がある記事である
一般的には検索で上位表示されているサイトは、高く評価されているサイトと言えますが、中には運営者の力技で数記事で特定のキーワードのみ、上位表示をさせているサイトもありますので、その場合は他のサイトを合せて参考にするといいでしょう。
（２）セミナーにて最新の情報収集をする
一般的には基礎知識に関しては情報メディアを活用すれば、勉強することができますが、最新の業界の動きなどについては、セミナーを活用するといいでしょう。
今は数多くの不動産投資をテーマにしたセミナーが開催されており、どのように選んだらいいかと悩まれている方も少なくないでしょう。
その場合は、下記のポイントを参考に選ばれるといいでしょう。
- 様々な投資タイプのセミナーを選ぶ
- セミナー講師の経歴から選ぶ
- 興味があるテーマのセミナーを選ぶ
最初から投資タイプを限定せずに、ご興味があるテーマ、投資タイプのセミナーに参加するといいでしょう。
とは言え、似たようなテーマにしたセミナーも多いので、その場合は、セミナー講師の経歴、開催会社の情報などで選ぶといいでしょう。
また、無料セミナーが多い中でたまに有料セミナーもあります。有料だから必ずしも有益な情報を得られるわけではないので、融資など無料セミナーではなかなか聞けないテーマのセミナーを選ぶといいでしょう。
こちらの記事について動画にて解説しておりますので、八木チエの「不動産投資の女神チャンネル」にて動画も合わせてご覧ください。
３、信頼できる担当者を選ぶテクニック
不動産投資では業社選びは大切ですが、何よりも大切なのはあなたの属性などを把握して、提案する担当者だと私は思います。
その担当者のノウハウ、スキルによって、提案する投資プランが大きく異なるので、つまり、不動産投資で成敗するにはその担当者に関わっていると言っても過言ではありません。
では、信頼できる担当者を選ぶにはどのようなテクニックがあるのでしょうか。
大きく下記のようなテクニックがあります。
- 必ず複数の担当者と面談をする
- 同じ質問をして回答内容のレベルで判断する
- 担当者の知識のレベルを確認する
などが挙げられます。
担当者のノウハウの差は不動産投資においては非常に大きいと言えます。会社は大手で信用できても、担当者のレベルはばらつきがあります。
そのため、「会社の信頼力＝担当者の能力」で判断してはいけません。
当サイトに登録されている専門家は、業界歴10年以上の方も多くおります。不動産投資の知識だけではなく、リーマンショックを経験された方も多く、今までの不動産投資業界の流れを把握しているので、その経験値を活用した提案もさせて頂いています。
不動産投資を検討されている方は、ぜひ一度当サイトの専門家に相談してみてください。
４、自分に合った投資プランを決めるテクニック
担当者が決まりましたら、その次に投資プランを決めることです。
私がお会いして成功している方の共通点は、みなさんは自分に合った投資プランをされています。この言い方だと少し抽象的になりますので、もっとわかりやすく言うと、要は欲張りせず身の丈にあった投資とのことです。
不動産投資の場合は融資を活用することができますが、ご年収などの属性によって融資枠が異なります。担当者によって、最初から融資枠をいっぱいいっぱいになるまで提案してくる人もいます。
融資とは言え、月々の返済が必要になりますので、万が一空室期間が出てしまうと、オーナーご自身のポケットマネーから返済に当てる必要がありますし、融資の条件によって、家賃収入でまかなえることができず、月々数万円の手出しで購入した場合、その手出し金額がどんどん大きな負担になる可能性もあります。
つまり、現時点の状況で全てを決めるのではなく、これから先にお金の出費が増えることも想定しながら、余裕のある返済プランでスタートする必要があります。それから、数年後に据えて、買いましのプランを立てたり、逆に売却益を狙うのであれば、値崩れしない、値上がりの見込みがあるエリアの物件を購入するなどの戦略を立てる必要もあります。
５、実際に購入する物件を選定するテクニック
私は不動産は出会いだと思っています。なぜならば、不動産は金額が大きく、購入するには様々な条件を揃う必要があり、更に購入ができるタイミングでいい物件に出会えるのは本当にご縁だからです。
購入する物件の条件を決める時に、これもあれもと10個以上の条件を出す人もいますが、実際に不動産投資のプロは、大体2、3個の条件しか設けていません。例えば、利回り8％以上、駅から徒歩5分以内、築10年以内などの条件のみです。それらの条件をクリアした物件であれば賃貸がつくのが分かっているからです。
確かに自分が住みたい物件であれば賃貸がつくという話がありますが、それは自分をターゲットとした場合の話です。肝心なのは、その物件のターゲットは誰なのか、そのターゲットが住んでくれるかです。
また、完璧な物件はほとんどありません。いい物件は高いし、ちょっと安い物件は立地が良くなかったり、築年数が古いなどのデメリットがあります。
そのため、物件を選定する時のテクニックは
- 入居者のターゲットを明確にする
- 入居ターゲットのニーズに合ったエリアをピックアップする
- 条件の優先順位を立てる（必須条件は3つまで）
- 予算を明確にする（自己資金の確認も含む）
などが挙げられます。
６、融資を受ける時のテクニック
不動産投資で物件を買えるかどうかで、最も大切なのは融資ではないでしょうか。
不動産投資の融資を受けるには、区分マンション投資の場合はご年収500万円以上、一棟投資物件の場合はご年収1,000万円前後だと言われています。また、融資額はご年収の7〜10倍が一つの目安だと言われています。
融資を審査する基準としては、
- 勤務先（上場企業、公務員など）
- ご年収（500万円以上）
- 勤務年数（3年以上）
- 家族構成（未婚、既婚、子供の有無）
- 借り入れの状況（返済滞納がないか、クレカの買い入れがないか）
- 金融資産（貯金、その他資産など）
などが挙げられます。
従って、ご自身の状況が最もいいタイミングで審査を受けることが重要です。
一方、融資について初心者の方はご自身で金融機関に交渉することもできますが、その場合は、貯金などの金融資産があるなどの条件で、付き合いのある金融機関に交渉することにメリットがありますが、それ以外の場合は不動産投資会社の提携ローンを利用することがオススメします。
提携ローンの場合は、不動産投資会社の評価になりますので、取引金額、売買件数、会社の売上などで融資の提携が可能か、実際に融資を受けるときの金利などが決まります。逆に言えば、融資の提携先が多い不動産投資会社は、金融機関からの評価が高く、実績のある会社であるという証明にもなります。
また、金融機関によってそれぞれに特徴がありますので、選択肢が多ければ多いほどご自身の属性に合った、最も有利な条件で融資を受けることができるようになります。
７、管理会社選定し運営をスタートする時のテクニック
不動産投資は不動産を買ってからがスタートです。つまり、購入後の管理で不動産投資の成敗に大きく関わっていると言えます。
そのため、管理会社の選びは非常に重要です。管理会社を選ぶ時のテクニックとしては
- ご自身が所有している物件タイプの管理実績が多い
- 管理会社の業績が安定している
- 毎月の管理レポートがあるなど管理体制が充実している
- 担当者との相性がいい
などが挙げられます。
一般的には管理会社が倒産するリスクは非常に低いと言われていますが、ゼロではありません。そのため、管理会社に任せっきりにするのではなく、定期的に管理レポートの報告がある、決まった日付に入金があるなどを確認するようにしましょう。
また、管理の付き合いは長く続きますので、担当者との相性も確認するようにしてください。
