不動産を売却するときに、効率よく売却するにはその流れを知っておくことは非常に重要です。
どのような流れで不動産を売却するのかという手順を知っておくと、不動産売却をスムーズに進めることができ、また短期間にて高く売却することにも繋がります。
こちらの記事では、不動産売却の流れについて詳しく解説していきます。これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ最後まで読んで頂き、不動産の売却をスムーズに進めるための一助としてください。
１、不動産売却の流れ
不動産の売却は、大きく以下のような流れで行われます。
（１）不動産売却のための書類の準備
不動産を売却することが決まったら、まず必要書類を準備しましょう。
必要書類は、以下のようなものです。
本人確認書類、実印と印鑑証明、住民票は売却する物件が共有名義の場合、共有名義人全員のものが必要になります。
①本人確認書類
売り主の本人確認ができる、運転免許証、パスポートなどのことです。
外国籍の方は、外国人登録証明書、パスポートなどの書類を用意してください。
②実印と印鑑証明書
売り主の実印と印鑑証明書です。
印鑑証明書は、市区町村の役場で発行してもらうことができます。印鑑証明書は、発行から三か月以内のものでなければなりません。
③住民票
物件の登記上の住所と、売り主の現住所が異なる場合に必要です。
こちらも印鑑証明書と同様に、市区町村の役場で発行してもらいます。発行から三か月以内のものでなければなりません。
④登記識別情報または登記済権利証
登記済み権利証は一般的に「権利証」と呼ばれる書類で、不動産登記が終わった時点で法務局から登録名義人に交付される書類です。
この書類は再発行することはできません。
もし無くしてしまった場合には、法務局に申請を行うことで作成してもらうことができる本人確認書類により代替することができます。
なお、売却する物件が平成17年以降に取得されたものである場合には、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されている場合があります。
⑤最新の固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税の詳細が記載された書類で、毎年4月ごろ所有者に郵送されてきます。
紛失した場合には再発行はできませんが、市役所で発行してもらう固定資産税評価証明書を代わりに利用できます。
⑥管理規約、使用細則等マンションの維持管理に関する書類
マンションを売却する場合に必要な書類で、どのように管理されているかといったことやマンションを使用するにあたってのルールなどが記載されたものです。
マンションの管理会社が所有していて、仲介会社が手配してくれるため仲介会社に確認しておくようにしましょう。
⑦マンション維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費等）
マンション維持費などの書類はマンションを売却する際に必要な書類です。
購入後、入居者が負担しなければならない費用を確認するために使用されます。紛失してしまった場合には、マンションの管理会社に問い合わせておきましょう。
⑧一戸建ての場合
一戸建てを売却する場合は
- 土地測量図や境界確認書
- 建築確認済証および検査済証
- 建築設計図書・工事記録等
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
- 地盤調査報告書
- 物件を購入した際のパンフレットや広告
などの書類も準備しておきましょう。
不動産売却をする際に必要な書類について、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
（２）売却したい不動産の一括査定を依頼する
不動産の一括査定とは、Web上で複数の不動産会社に売却したい不動産の査定を依頼することができるサービスのことで、このようなサイトは複数存在します。
一括査定を利用すると査定結果が届くため、各社の売却プランや査定価格を比較し、希望の条件に近い不動産会社に売却の仲介を依頼できます。
一括査定サービスの利用料金は、「無料」です。利用者数、運用実績がある3つのサイトをピックアップしましたので、ぜひ利用してみてください。
①すまいValue
②HOME4U
③SUUMO
（３）不動産会社に売却の相談をする
一括査定で仲介を依頼したい不動産会社に目星を付けたら、売却したい理由やローン残高、売却にかかる費用などを相談し、自分に合った売却プランを立てることが重要です。
このときは1社ではなく複数の不動産業者に相談して、一番自分の希望に近い売却プランを提示してくれる不動産会社を選んでおきましょう。
（４）不動産会社と媒介契約を結ぶ
最も信頼できる不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約には次の３つの種類があります。
①専任媒介契約
一社の不動産にのみ仲介を契約する方法ですが、自分で独自に売却先を見つけて不動産会社を介さずに取引を行うことも可能です。
②一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に仲介を依頼することができる契約方法で、自力で売却先を見つけて不動産会社を介さずに取引を行うことも可能です。
③専属専任媒介契約
一社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約方法で、仲介を依頼した売却先としか取引することができません。
（５）販売活動を行う
売却の準備が整いましたら、実際に販売活用をスタートします。ネットや紙媒体への掲載を通じての情報発信などを通して売却活動を行います。
問い合わせが来たら、内覧対応も行います。すでに引っ越しされて空室の場合は、現地案内会などオープンハウスにて対応するとより効果的です。
（６）売買契約を行う
購入希望者が見つかったら、売却に関する契約内容を売却側と購入希望者側の双方でしっかりと確認し、売却契約を締結します。
売却契約を締結されたら、買主から売却価格の5％から10％の手付金を受け取ります。
（７）ローンを組んでいる金融機関・管理会社などに連絡する
売却物件にまだローンが残っている場合には、借り入れを行っている金融機関に連絡して繰り上げ返済を行い、残債がない状態にから抵当権抹消の手続きを行いましょう。
またマンションの場合は、管理会社に物件を売却する旨を連絡しておきましょう。
（８）決済と物件の引き渡しを行う
買主の融資が無事に通りましたら、売買契約で定めた時期に、不動産の決済と引き渡しを行います。
２、短期間にて不動産を高く売却するコツ
せっかく不動産を売却するなら、短期間にて高く売却したい方がほとんどでしょう。
その売却するコツは大きく下記の4つが挙げられます。
（１）自分の不動産タイプを得意とする不動産会社に依頼する
不動産と一口に言っても、マンションや一戸建て、一棟物件などなどがあり、不動産会社によっては取引を得意とする物件の種類が異なります。
そのため、自分が売却したい不動産の取引を得意としている不動産会社に売却を依頼することが重要です。
（２）担当者との相性がいい
不動産売却はだいたい3ヶ月前後かかると言われています。場合によってその以上かかるケースもあります。
どんなに売れている営業マンでも、自分と相性が悪いとなかなかコミュニケーションがうまく取れません。担当者とは不動産が売れるまでの期間はずっと付き合っていきますので、自分と相性のいい担当者を選びましょう。
（３）きちんと売却戦略を立てる
販売戦略とは、価格重視で時間をかけて売るのか、短期間で比較的安価で販売するのかという二点のうちどちらを重視するかを決めることです。
一番理想なのは、短期間にて高い価格で売れることです。そのため、ネットなどの広告媒体へ掲載する際の広告文や写真などを十分に吟味し、物件の魅力をしっかりと伝えられるものを選ぶことも重要になります。
（４）売却価格の設定及び見直しのタイミングが重要
一般的に不動産会社との媒介契約は3ヶ月であるため、よって売却物件の販売活動は3ヶ月を目安に行われます。
この3ヶ月のうち、１、2ヶ月をたってもなかなか問い合わせなどの反響がない場合には、売却戦略を見直す必要があります。
中にはすぐ価格設定の見直しをすすめてくるケースも多いですが、本当に価格設定が問題なのか、他に改善するポイントがないのかも含め、販売活動の見直しを行うことが重要です。
