2010年から中古マンションの価格が上昇し始め、東京オリンピック開催を決定したタイミングで、中古マンション価格が一気に右肩上がりとなりました。
- 2020年のオリンピックまでにずっとこのまま価格が上昇していくの？
- オリンピックが終わったら相場が下がるの？
- 売却するなら今のタイミングなの？
など、中古マンションの売却を検討しているものの、なかなか売却するタイミングを決めかねない方も多くいらっしゃいます。
そこで今回は、10年間も中古マンション売却に特化した私が、中古マンション相場の調べ方、中古マンション価格の仕組み、高く売却するコツについてまとめした。これから中古マンションの売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
１、中古マンションの売却価格の仕組みとは？
まず最初に、中古マンションの売却価格の仕組みについて説明します。
投資物件でオーナーチェンジ物件の場合「収益還元法」で売却価格を計算します。
簡単にお伝えすると、このエリアの築○年の物件は利回り○%とある程度決まっております。利回り相場ということです。ですので、同じ物件でも家賃が7万円のお部屋と8万円のお部屋があれば、8万円のお部屋の方が、高い価格で売却できます。
下記の投資物件を一つの例として見てみましょう。
■物件概要
- 最寄り駅：麻布十番駅から徒歩10分
- 築年数：15年
- 家賃：10万円/月
- 利回り相場：表面利回り5％
上記条件から逆算して、「物件価格＝10万円☓12ヶ月/5％」の2,400万円がこの物件の相場になります。
例えば、上記と同じマンション内で同時に2物件が売却に出されていて、もう一つの部屋は家賃11万円の場合、その部屋の相場は2,420万円と20万円が高く設定することができます。
要は相場利回りより低くなると売却しにくくなりますが、一方、利回りより高く設定ができれば、売却しやすくなるでしょう。
なお、空室の場合は、内装状況や導入設備などにより価格が変動してきます。
２、中古マンション相場の調べ方！アプリを活用する
相場の調べ方に関しては、不動産会社に数社聞くのが良いと思いますが、その前にご自身で気軽に調べたい時は、SUUMOなど不動産売却のコーポレートサイトに、似たようなスペックの物件を調べるといいでしょう。
なお、投資物件に関しては、専門的な会社に相談しましょう。
最近では、不動産投資業界ではすぐに物件相場が分かるアプリも出ていますので、相場を把握するという位置づけで活用してみてください。
ふじたろう
URL：https://apps.apple.com/jp/app/
なお、不動産の売買はあくまでも相対取引になりますので、売り手・買い手の意見合致が条件のため、相場以上で売れる場合も、相場以下でしか売れない場合もあること認識しておきましょう。
３、自分のマンションの相場を把握する
では、マンションの売却を検討した時に、何から始めるべきでしょうか？
それは、ご自身で自分のマンションの相場を把握する事は非常に大切なことだと思います。
- 売却価格はいくらで設定するのか
- その価格はご自身で納得できるのか
- いくらまでが最低ラインなのか
など、満足のできる売却をするには、まず相場を基準にスタートすることが必要です。
相場より高く設定すると売れにくくなるし、低なると損をしてしまうことになります。
なお、上記にも書きましたが、最終的にいくらで成約するのかは買主・売主の交渉次第になります。つまり、この交渉は非常に重要になりますので、経験が豊富で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
４、高く売却するには？知っておきたい4つのコツ
せっかく売却するのであれば、少しでも高く売りたいと思われている方が多いでしょう。
最後に高く売却するため、知っておきたい4つのコツをご紹介します。
（１）餅は餅屋
不動産を売却する業社多くあります。一見、どの業社もさほど違いがないように見えますが、実は業社によっては得意と不得意があります。
区分マンションの売却が得意な業社もあれば、一戸建ての売却が得意な業社もあります。つまり、餅は餅屋です。投資物件となれば投資物件の売却が得意な業社に依頼しないと、そもそも売却のアピール方法がわからないのです。
従って、高く売りたい場合
- 高く売却するための方策が明確
- 購入希望者を抱えている
など、自分が持っている区分マンションの売り方を分かっている業社に依頼することが非常に重要です。
（２）相場より高く価格設定をする
不動産の売買で価格交渉は一般的です。満足のできる価格で売却するには、価格交渉を視野に入れて価格設定することが重要です。
とは言え、その価格設定が高すぎてしまうと、問合せすらしてもらえないというリスクもありますので、いくらで設定することが妥当なのか、担当者と相談して決めるようにしましょう。
（３）交渉する姿勢を見せる
不動産の金額が大きいため、売手が決められた条件で全て了承する方はほとんどいません。
- 価格を安くして欲しい
- 引き渡しの時期を早めて欲しい
- 今までの修繕履歴を全部出して欲しい
- リフォームの書類を出して欲しい
など、様々な条件を出してきます。
そこは面倒臭がらずに、自分が買主だったらと立場を置き換えて、積極的に先方の交渉に対応するように心がけしましょう。
（４）信頼できる担当者を選ぶ
担当者の対応によって売却価格もスピードも大きく変わると言われるほど、担当者は実は非常に重要な役割を担っています。
担当者は
- 物件の売り方・アピール仕方
- 買主との交渉・折衝
- 契約書の作成・締結
など全てにおいて対応してもらいますので、スキルがあって、経験が豊富な担当者だと提案力も大きく変わりますので、信頼できる担当者を選ぶようにしましょう。
５、売れにくいマンションは？
中には売れにくいマンションを所有している方もいらっしゃるでしょう。売れにくいマンションは
- 最寄り駅から遠い
- 家賃滞納がある
- 借地権の物件
- 修繕積立金が足りない
などの特徴があります。
売れにくいマンションは叩き売りしかないかな？と思われている方も多いと思いますが、その売れにくい理由によって売り方があります。知っておくことが重要です。
