区分マンション投資不動産投資の中では比較的始めやすい投資方法と言われていて、区分マンション投資で不労所得を得たいとお考えの方も少なくないでしょう。
不動産投資の中では比較的始めやすいなどのメリットがある区分マンション投資ですが、どのような物件を選ぶべきかといったことや、注意すべきポイントをしっかり押さえてから始めないと、不労所得を得るどころか収支がマイナスになってしまうこともあります。
こちらの記事では、区分マンション投資で不労所得が得られる仕組みやメリット、物件を選ぶ際の注意点などについて解説していきます。区分マンション投資で不労所得を得たいと考えている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、区分マンション投資とは
区分マンション投資とは、1棟のマンションの中の1室を購入し、賃貸に出して家賃収入を得る投資方法のことを言い、その1室は単身者向け物件の場合もファミリー向け物件の場合もあります。
２、区分マンション投資で不労所得を得る仕組み
区分マンション投資で得られる不労所得には、家賃収入と物件を売却したときに出る利益の2つがあり、前者をインカムゲイン、後者をキャピタルゲインと呼びます。
区分マンション投資初心者の場合は、売却益を狙うのはなかなか難しく、多くの方は長期に渡り安定した家賃収入によるインカムゲインの投資手法がメインとなっています。
一般的には区分マンション投資は金融機関のアパートローンを利用して行うため、家賃収入とアパートローンの返済額の差額がプラスの場合は収益になります。購入した不動産を賃貸に出して、入居者からの家賃で収益得ることになるので、不動産が稼いでくれるという仕組みだから不労所得となります。
安定した家賃収入を得られる以外にも、所得税や住民税、相続税の節税対策として区分マンション投資を行う人も少なくありません。
不動産投資による節税の仕組みについて、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
3、安定した不労所得を得るための投資区分マンションの選び方
区分マンションを購入し、安定した不労所得を得るためにはどのような区分マンションを選べばよいのでしょうか。
ここでは、安定した不労所得を得やすい区分マンションの特徴について解説していきます。
（１）駅に近いなど利便性が高い
区分マンション投資で一番重要視されるのが、最寄り駅までの距離です。
一般的には最寄り駅から徒歩10分以内の物件は賃貸ニーズが高いと言われています。特に急行が止まる駅が最寄り駅で、更に徒歩圏内の物件であれば、単身者向けのマンションで専有面積が少し狭く、日当たりが悪いなどのデメリットがあっても入居者の需要は高くなります。
最寄り駅が各駅でも、ターミナル駅とのアクセスがいい路線であれば人気があります。
（２）周辺の環境と治安が良い
区分マンションのうちファミリー向け物件の購入を考えている方は、特にこの点に注目して物件を探すとよいでしょう。
ファミリー向け物件の場合には、女性や子どもが入居する割合が高くなるため周辺の治安や環境が悪いと入居者が付きにくくなってしまいます。
ひとり暮らしの物件は、コンビニが近くになる、ドラッグストアなどの生活環境が重視されます。
街灯が少ない、近くに手入れが行き届かない公園があるといった物件は、避けたほうが無難です。
（３）管理が行き届いている
不動産の管理状況は非常に重要です。
共有部分の清掃が行き届いていなかったり、設備のメンテナンスがきちんと行われていなかったりする場合は物件の印象が荒んだものになってしまい、内覧者に良い印象を与えることができず入居者が決まりにくくなってしまいます。
実際に管理が届いていないマンションは、その物件の評価自体も下がってしまいます。
よって、区分マンションを購入する前に実際に物件をちゃんと見に行って、共有部分の管理がしっかりと行われているかチェックしておきましょう。
不動産を購入する前に事前調査するポイントについて、詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
（４）地域の生活形態に合った物件
購入する区分マンションが建っている場所の地域性を見極め、その生活形態に合った設備が設置されている物件を選ぶようにしましょう。
車があるほうが便利に生活できる地域であれば敷地内や近隣に駐車場を確保できる物件、ファミリー向け物件であればスーパーや学校に近い物件、単身者向けの物件であれば飲食店やコンビニが近くにある物件など、その地域や住む人の生活形態に合った物件をすることで入居者が付きやすくなります。
（５）賃貸ニーズが高い物件
区分マンション投資用の物件を選ぶ場合には、賃貸ニーズが高い物件をえらぶことが非常に重要です。
エリアの賃貸ニーズを調べる方法には、賃貸仲介管理会社に聞く、ネットを活用する、足を使うの3つがあります。この３つの方法を使って人口や世帯の動き、家賃相場、入居者に人気の区分マンションのタイプや設備を調べてみましょう。
エリアによっては利便性よりも家賃の安さや広さを重視するケースもあるため、そのエリアの賃貸ニーズに合った区分マンションを購入することで空室率を低く抑えることができます。
空室になりにくい物件の選び方について、下記動画にて詳しく解説していますので、ぜひ合せてチェックしてみてください。
４、区分マンション投資のメリット
区分マンション投資では不労所得を得ることができますが、他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、区分投資マンションのメリットについて詳しく解説していきます。
（１）物件価格が安い
区分マンション投資はワンルームマンション1室から投資を始めることができるため、一棟投資物件に比べて比較的物件価格が低く、少ない自己資金からスタートできるというメリットがあります。
（２）建物の修繕費用を分散できる
不動産投資を行う場合には修繕費用を準備しておく必要がありますが、区分マンション投資の場合には1棟のマンションの修繕費用をそのマンション全体の入居者で負担するため、修繕費用を低く抑えることができます。
（３）物件数が多い
区分マンション投資用の収益物件は非常に多く市場に出回っているため、自分が行いたいと思っている投資スタイルに合った区分マンションを購入することができます。
人気のあるエリアでも、一棟物件と比較して物件数が多いため、購入できる確率が高くなります。
（４）共有部分の維持管理の手間がかからない
区分マンションを購入した場合、共有部分の維持・管理はマンション全体で管理会社に委託しているため手間がかかりません。
自分で管理会社を探したり業務を委託したりする必要もありません。
５、区分マンション投資を行う際の注意点
最後に区分マンション投資を行う場合には、いくつかの注意点も把握しておきましょう。
（１）大規模修繕の計画
区分マンション投資を行うための物件を探す場合には、目星を付けたマンション全体の大規模修繕の計画を確認しておく必要があります。
今までに、いつ・どこを・どのように修繕してどの程度の修繕費用が必要になったかという点に加えて、今後どこを・どのように・いくらかけて修繕する予定であるかということもマンションの管理会社に確認しておきましょう。
建物の修繕について、詳しくはこちらのページを参照してみてください。
（２）危険な場所に立っていないことを確認する
購入を希望する区分マンションが、自然災害に弱い場所に立っていないか確認しましょう。
どのような場所が自然災害に合いやすいかは、その建物が経っている自治体が発行するハザードマップで確認することができます。
（３）事故物件ではないことを確認しておく
事故物件の明確な定義はありません。しかし、その部屋でなくても同じ建物の中で自殺や不審死、殺人事件や、自然死であっても長期間遺体が発見されなかったことなどがあった場合には事故物件として扱われることが多く、相場より低い家賃でしか貸し出すことができなくなってしまいます。
そのため、購入する物件が事故物件として扱われる可能性がないか、不動産業者の担当者にしっかりと確認しておきましょう。また、事故物件を掲載している「大島てる」というサイトでその物件が事故物件ではないか自分でも調べておきましょう。
（４）他の部屋に好ましくない入居者がいないか確認しておく
好ましくない入居者とはモラルの低い入居者や、反社会勢力の一員である入居者のことなどです。
このような入居者がいるとマンション内でトラブルが起こる可能性が高く、入居者が付きにくかったり付いても長期間住んでもらえなかったりすることも考えられます。特に反社会勢力の人間が居住していたり、事務所として使われたりしていないかといった点に関しては管理会社にしっかりと確認しておきましょう。
入居者のモラルに関しては共有部分を私物の物置代わりに使っていないかということや、集合ポストにダイレクトメールが目に余るほど溜まっていないかということから判断することができます。
（５）信頼できる担当者を選ぶ
不動産投資で成功するには、投資プランの作成から、その投資目標を達成できる物件を選ぶ、更に賃貸経営していく必要があります。融資がおりるからといって融資枠いっぱいいっぱいの物件を購入するなど、とりあえずという気軽な気持ちでスタートしてはいけません。
よって、スキルがあり信頼できる担当者を見つけることが非常に重要なことになります。信頼できる担当者なのかどうかのチェックポイントとして
- 的確なアドバイスができているのか
- 投資目標を達成できる投資プランを立てているのか
- 高い物件ばかり紹介してないか
- ムリして買わせようとしてないか
などが挙げられます。
