今持っている投資マンションを手放したいと思われている方も多いのではないでしょうか。
「空室続きだから手放したい」という方もいらっしゃれば、「資産の組み換えで手放したい」など、売却したい理由は様々です。
手放したい理由が違えば、売却するタイミングや売却する方法も異なります。
そこで今回は、投資マンションの売却に特化している私が、損をしない投資マンションの手放し方をご紹介しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１、投資マンションを手放すタイミングが大事
まず最初に知って頂きたいのは、投資マンションを手放すタイミングが非常に大事であることです。
昨年の二重契約、売買金額改ざんなどの不祥事の影響で、昨年の後半から一棟収益物件のローン付けがかなり厳しくなり、一棟収益物件から区分マンションにシフトしている投資家が増えています。
国土交通省の土地総合情報ライブラリーが発表した下記グラフを見て頂ければ分かりますが、区分マンションの価格は右肩上がりしていることが分かります。
出典：国土交通省「土地総合情報ライブラリー」
つまり、投資マンションは全体的に売却価格が上昇していることから、今は売り手市場と言えます。
先々のどうなるかは中々判断が難しいですが、今売却するのは決して悪いタイミングではないと言えるでしょう。
２、手放す理由によって売却方法が異なる
投資マンションの場合、手放す理由によって売却する方法が異なります。
（１）収支がマイナスな場合
基本的に投資用マンションで収支がマイナスの方に関しては、すぐ対策をした方が良いかと思います。
対策としては、繰り上げ返済、収支がプラスの物件を買い増しして、収支を改善するなど、所有しつつ改善する方法もあれば、売却してその物件を手放す方法もあります。
投資用のマンションは投資家が買手になりますので、原則投資用マンションの専門業者に任せるのがベストです。
なぜならば、投資家の顧客を多く抱えている会社や、投資用マンションローンを扱っている金融機関との提携を多く持っている会社でないと、買手がつかないからです。
なお、空室期間をできるだけ短縮したい場合、業者に買取してもらうといいでしょう。
（２）収支がプラスな場合
収支がプラスな場合、売り手市場でもあることから、ゆっくりと高値を目指せるので、仲介に頼むのも１つの選択肢として挙げられます。
（３）サブリース契約（家賃保証）の場合
一般的には、サブリース契約（家賃保証）の場合は、相場家賃の8割前後になっているケースが多いです。
従って、サブリース契約を解除することにより、賃料がアップする可能性があります。家賃がアップされると利回りも高くなり、売却するには有利になりますが、売却する前にサブリース契約を解除する必要があります。
サブリース契約には期間が明記されていますので、契約解除することによって、違約金がかかるケースもあるので、注意するようにしましょう。
（４）ファミリーマンションの場合
ひとり暮らし用の投資マンション物件の買手はほとんど投資家になりますが、ファミリーマンションの場合、実需と投資と両方のニーズがありますので、入居者がいる時の売却もいいですが、場合によって空室の方が、利回りを気にせずに高く売却できるケースもあります。
いい条件の物件であればいいのですが、売れにくい物件を売却したい時もあるでしょう。なかなか売却がうまくいかず、売れにくい物件の売却を検討されている方は下記記事を参考にしてみてください。
売れにくいマンションを売るには？プロが売却のノウハウを教えます！
３、少しでも高く売却する4つのコツ
最後に、せっかくの売却で少しでも高く売却する4つのコツを紹介します。
（１）投資マンションを扱っている業者に任せる
不動産屋にも得意不得意があります。
特に投資マンションは専門的な知識が必要になりますので、売却は投資マンションを扱っている業者に任せることが絶対条件です。
（２）ポータルサイトを積極的に活用する
1社だけ売却依頼すると、自社のお客様には限界があります。
今はネットで売買が当たり前になっていますから、買い手の間口を広げるということで、露出を増やすことも非常に重要です。
（３）相場より少し高めに売買価格を設定する
不動産の売買においては、値引き交渉をされることが多いです。値引き交渉をされることを想定して、ギリギリのラインに対して少し高めの価格設定が重要です。
相場より大きく離れると問合せに繋がらないので、いくらに設定するかは業者と相談しましょう。
（４）思い切りも大事
高く売却するというのとは少しずれますが、長く売り出しの情報を出していると、売れ残り物件と見られ、高く売ることが難しくなります。実際に購入交渉をするお客様よりも高い方が現れるかどうかの見極めも大事です。
実際に投資マンションを手放したお客様の実例も参考にしてみてください。
４、投資マンションを手放すときの税金は？
投資マンションを売却する時も税金がかかります。
大きく下記2つの税金です。
- 契約書に添付する「印紙税」
- 売却益が出た時にかかる「譲渡所得税」
税金の計算方法と節税方法について詳しくは「 投資ワンルームマンションの売却で成功するには？プロが教える４つのポイントと成功実例」を参照にしてみてください。
