こちらの記事を読んでいる方の中で、マンションの売却をされていて、なかなかうまく売却ができてない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
せっかくのマンション売却では、できる限り短期間で少しでも高い金額で売却したいでしょう。しかし、様々な原因によって思う通りで売却ができない方も少なくないでしょう。
そこで今回は、売却で悩まれている方々のために、マンション売却のプロである私が、売れにくいマンションの売り方についてお伝えしますので、ぜひ最後まで読んでみて下さい。
１、マンションを売る！売れにくいマンションの8つの特徴は？
まず最初に、売れにくいマンションの8つの特徴を知っておきましょう。
（１）雨漏り、水回り設備の故障など修理が必要な物件
雨漏り、水回り設備の故障など修理が必要な物件は売れにくいでしょう。
（２）すぐ入居できないほどボロボロの物件
すぐに入居ができず、リフォームなど内装工事が必要な物件もなかなか売れにくいです。
（３）家賃滞納のある物件
投資マンションの場合、入居者いるのは嬉しいことですが、家賃が滞納されている場合、なかなか買い手がつかないでしょう。
（４）エレベーターなしの4階以上の物件
築年数が古いマンションの場合、エレベーターがない物件もあるでしょう。
エレベーターなしで毎日階段を利用する場合、一般的には４階以上の部屋は売れにくいと言われています。
（５）修繕積立金が不足していて、大規模修繕時に一時金が出る物件
物件の修繕積立金や修繕計画などは、管理会社から重要事項説明書を請求すれば調べることができる情報になっています。なお、自主管理物件の場合は取得ができないケースもあります。
物件の資産価値を担保していくには、定期的に修繕が必要になっており、修繕積立金の積立ができていない物件は、管理会社がきちんと管理してないことになりますので、売れにくい物件と言えます。
（６）借地権の物件
借地権の物件は、土地が借地のため、同じエリアにある所有権の物件より安くなるというメリットがありますが、しかし、土地は自分所有でないので、嫌がる買主も多いため、売れにくいマンションとも言えます。
（７）駐車場が確保できない物件（地方・駅遠限定）
都内であれば、車を所有してない方も多いので、駐車場は必須条件にならない場合が多いですが、地方など最寄駅から遠い物件の場合、車が主要の移動手段になるため、駐車場の確保ができない物件は売れにくいです。
（８）事故物件
殺人、自殺など事故が起きた物件は事故物件と言われています。
事故物件の場合、買主に事前告知をし、重要事項説明書に「告知事項」として記載する必要がありますので、一般的には事故物件は敬遠されがちです。
なお、事故物件は非常に難易度の高い物件となります。
２、マンション売却のノウハウ！売れにくいマンションを売る8つの方法
上記で書いたように、売れにくい物件は不可抗力な場合が多いため、正直対策を立てることは難しいです。
例えば、設備など室内はリフォームなどで直せますが、家賃滞納などは売主が左右できないケースもあります。
しかし、これから売却する物件に対して、売主としてはお金のかかる事を避けたいのが本音でもありますので、対策を立てるのは難しいですが、売る方法はあります。
マンション売却は、結論から申し上げると「買主」が納得をして金額が折り合えば売れます。
ちなみに弊社は売れにくいとされている上記条件の物件を全て扱ったことがありますので、以下にてその売却する方法をご紹介します。
（１）雨漏り、水回り設備の故障など修理が必要な物件
買主が納得すれば売れます。
しかし、修理にかかる費用など買主から交渉されますので、ご自身で手間ひまかけて対応するより、多少売買価格を安くすることによって売ることができます。
（２）すぐ入居できないほどボロボロの物件
こちらも上記同様で、物件のリフォーム費用分を安くすることによって売ることができます。
しかし、そのリフォーム費用はいくらにするかは交渉する必要があります。ご自身の中で値引きできるラインを決めておくといいでしょう。
（３）家賃滞納のある物件
入居者に退去していただくか、滞納分を精算してもらう必要があります。
しかし、その場合の交渉がかなり難航することが予想されますので、承知の上で購入いただける業者に買ってもらうのがベストかと思います。
（４）エレベーターなしの4階以上の物件
エレベーターがないのは不便ですが、若い年代層をターゲットにした売却がよろしいかと思います。
また、エレベーターがない分、似たスペックの物件より少し価格を安く設定することができれば、売却することができるでしょう。
（５）修繕積立金が不足していて、大規模修繕時に一時金が出る物件
修繕積立金は不足しているけど、それを一人で負担するわけではなく、同じマンション内の全部の住民が負担することになりますので、出費するであろう金額を安くすることによって、物件を売ることができます。
（６）借地権の物件
同じエリアの物件より安く買えるのであれば喜ぶ買主もいるので、そのような買主を見つけることが大切です。
特に投資マンションの場合、借地権の物件だと安く購入できて、相場家賃で家賃収入を得られて高い利回りで回すことができるから、投資マンションとしてのニーズは高いと言えるでしょう。
（７）駐車場が確保できない物件（地方・駅遠限定）
基本売買価格を安くすることで売ることはできます。
なお、既に車の運転をしていない高齢者向けに売却することも一つの選択肢と言えるでしょう。
（８）事故物件
基本、事故物件は物件の価値が下がりますので、最初から価格が安くなるケースがほとんどです。
中には、安く買えるなら気にしない方もいらっしゃるので、そのような買主を見つけることができれば売れます。
とは言え、一般的には事故物件を嫌がる買主が多いので、事故物件の売却にノウハウがある業者に依頼することが大切です。
事故物件を探されている方もいらっしゃるので、そういう物件の売却に専門的に取り扱っている業者に売却依頼をされるといいでしょう。
（９）物件の状況を正直に伝えることが大切
上記を読んで頂ければ分かりますが、基本的には買主が納得をすればどんな物件でも売却は可能です。
ただその際に当然騙したり、隠したりをしてしまうと必ずトラブルになるため、どんな小さなリスクやデメリットでもしっかりと伝えることが必要です。
３、マンション売却の手順は？正しい手順が重要
効率よく売却するには、その手順が重要です。
以下にて知っておきたい正しいマンション売却の手順をご紹介します。
- （１）売却物件に関連する書類を用意する
- （２）一括査定などを利用して概算価格を知る
- （３）売却業者を選ぶ
- （４）買主との交渉などを対応する
- （５）売買契約を締結する
（１）売却物件に関連する書類を用意する
売却図面の作成など売却をスムーズにするため、事前に関連書類を用意しましょう。
大きく以下の書類が挙げられます
- 登記済権利書・登記識別情報
- 評価証明・公課証明
- 不動産売買契約書
- 毎月の管理費・修繕積立金額の分かる書類
- お部屋の間取り図
- リフォーム済の場合は、内装工事の明細や写真
など。
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（２）一括査定などを利用して概算価格を知る
具体的な売買価格の設定は、売却の業者と相談して決めることになりますが、その前に売却予定のマンションの概算価格を把握しておきましょう。
その場合、5,000件近く実績がある投資区分マンションに特化している「東・仲」の一括査定サイトを活用してみてください。
しかし、中には査定額を高く設定し、物件を集めているだけの業者もありますので、金額だけで判断するのではなく、担当者と一度お話をして「どんなお客様に」「どのように」物件を売っていくかの確認をし、イメージを共有された方が良いと思います。
（３）売却業者を選ぶ
不動産会社でも得意と不得意があって、それによって売却を依頼する業者を選ぶことがポイントになります。
マンションの売却をしたい場合は、マンション売却のノウハウが豊富な会社に依頼することによって、より良い条件で売却することができます。
例えば、事故物件の場合、事故物件を専門とした業者に売却依頼をするといいでしょう。
（４）買主との交渉などを対応する
売却がスタートすると、買主からの価格交渉、引き渡し時期など交渉が入ってきます。
誠意を持って交渉対応しましょう。
（５）売買契約を締結する
買主と売却条件の合意が取れましたら、売買契約を締結して売却手続きを行うことになります。
４、買取業者に売却するのも一つの選択肢
売れにくい物件を売却するときは、売買価格を安くしたり、売却期間が長引いたりなど諸々と不利になるケースが多いです。
その場合、個人の買主を探すより、買取業者に売却するのも一つの選択肢です。
（１）買取業者に売却するメリット
買取業者に売却する最も大きなメリットは、「短期間に売却することができる」ことです。
また、業者に売却する場合、瑕疵担保責任が免除されますので、売却後に万が一瑕疵を見つけた場合も、売主は一切責任を負わなくてもいいというメリットがあります。
（２）買取業者に売却するデメリット
一方、デメリットとしては「売買価格が安くなる」可能性があることです。
とは言え、売れにくい物件は元々相場より安くするケースが多いため、手間をかけずに業者に売却することが最もいい選択肢とも言えるでしょう。
中には当然、エンドユーザーよりも良い条件で購入いただけるケースも多々ありますので、
「業者買い取り＝相場よりも安い」という概念は捨てたほうが良いと思います。
まとめ
今回は売れにくいマンションについて書きましたが、ご自身のマンションは該当されているのでしょうか。
日ごろからたくさんのマンションを売却してきた私としては、売れにくいマンションを一番効率よく売却するには、やはり売れにくいマンションの売却を扱ったことがある業者に任せるのが一番得策だと思います。
あとは、買取業者というプロに買い取ってもらうことがいいと思います。売買価格が安くても良いと踏ん切りをつけることが大切と言えるでしょう。
