ワンルームマンション投資の一つの出口戦略としては、売却を考えている方も多いのではないでしょうか。
一般的には、購入時より物件価格が上昇し、転売による売却益を目的に売却を検討される方は多いですが、実は投資マンションを売却するタイミングは意外と多いのです。
マンション投資で成功するには、ご自身の状況に合わせて、売却タイミングを見逃さないことが大切です。
とは言え、いつ売却したら高く売れるのか、売却のコツなどを知らない方も少なくないでしょう。
そこで今回は、全国の投資用ワンルームマンションを取り扱っており、あらゆる物件を見てきた私が、ワンルームマンション売却における注意事項や、知っておくべきポイントついて教えます。これから投資用ワンルームマンションの売却を検討されている方、ぜひ最後まで読んでみて下さい。
目次
１、投資用ワンルームマンション売却のタイミングとは？
投資用マンションはいつが売却するタイミングでしょうか？
私の経験上、以下6つのタイミングが挙げられます。
（１）空室になった
空室になったタイミングだと、投資物件だけではなく、自宅用で物件を探されている方も売却のターゲットに入りますので、投資家だけではなく、自宅用ニーズも対応できるため、利回りなど気にせずに価格設定できるのと、ターゲットが多くなったことで、早く売却できる可能性が高くなります。
（２）入居者がついた
入居者がついた場合、「オーナーチェンジ物件」として物件の販売ができ、投資家は購入してすぐ家賃収入が得られるということで、人気が高く売却しやすい傾向があります。
（３）入退去や管理費等の増減により、収支が変わった
家賃が下がったことで、今までのキャッシュフローを得られなくなり、次回の更新で更に家賃が下がる可能性がありますので、このタイミングで売却を検討するといいでしょう。
また、管理費・修繕費などの値上がりや値下がりはキャッシュフローに影響してきますので、その変動があったタイミングは一つ売却を検討するタイミングと言えるでしょう。
（４）ローンを完済した
ローンを完済した時の売却は、その売却できる価格すべて利益として受取ることができます。
まとまった現金が必要な時、物件の買い増しなど資産の組替えのタイミングで売却を検討するといいでしょう。
（５）リフォームなどで大きなお金かかるタイミング
リフォームする箇所や内容にもよりますが、築年数が古い物件に関しては、百万円単位をかかる場合もあります。
そのようにまとまった大きなお金がかかる場合、売却するタイミングと判断するといいでしょう。
（６）相続で不動産を受取るとき
確かに賃貸中の物件を相続して運用を前提とするならばメリットもありますが、中には空室のリフォームが必要な場合には負担金が多く出てしまうケースもあります。
その場合、売却して現金化する方がメリットは大きいと考えられます。
実際に、不動産に関心の無かった方や、運用方法も分からない方が煩わしさから売却するケースも多々あります。
２、投資用ワンルームマンション売却の査定基準とは？
住宅物件と異なって、投資用ワンルームマンションは基本的には収益還元法（※）で査定価格を算出しています。
同じ物件でも家賃が高く取れているお部屋の方が高く売却できます。
なお、空室の場合、物件の現況や過去の修繕履歴によって査定額が変わってくるケースがあります。
※収益還元法は、投資物件の評価を出す時に最も使われている手法です。対象投資不動産が将来得られるであろう収益から価格を算出します。
３、優良な売却業者の選び方とは
不動産会社にも得意と不得意があります。物件によって売却ノウハウが異なります。
マンションの売却が得意の会社に戸建ての物件売却を依頼しても、なかなかうまく売却ができないでしょう。
それと同じように、住居物件の売却を得意の不動産会社に売却をしてもうまくいかず、投資用ワンルームマンションの専門知識がある専門的に扱っている業社に依頼すべきです。
一般的な居住用マンションとは違う、買主様に対してのアプローチも必要になります。
４、売却に必要な書類や税金について
（１）売却に必要な書類
スムーズに売却できるよう、事前に売却に必要な書類を用意しましょう。
- 不動産売買契約書
- 売主の身分証明書
- 印鑑
- 印鑑証明書（３ヶ月以内）
- 住民票（３ヶ月以内）
- 登記済権利書・登記識別情報
- 評価証明・公課証明
（２）売却にかかる税金
不動産の購入と同じく、売却の時にも税金はかかります。
売却に関しては、大きく以下2つの税金が考えられます。
①印紙税
一般的には、不動産売買契約書は買主と売主に1部ずつ持っていただきます。その契約書に売買価格に合った印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は下記一覧表をご参照ください。
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
☆ ポイント ☆
不動産売買契約書に関しては、買主は原本で所有する必要がありますが、売主はコピーで所有しても問題ありません。
従って、コピーで所有する場合、印紙税を節約することができます。
②譲渡所得税
2つ目の税金は譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、物件を購入時より高く売却ができて、売却益が出た場合は納付する必要がある税金になります。
なお、譲渡所得税の税率は所有年数「5年」を一つの目安に、短期所有なのか長期所有なのかによって、税率が異なります。
出典：国税庁「土地と建物を売ったとき」
譲渡所得税は、以下の手順にて算出することができます。
- 課税所得＝売却価格−（購入価格−購入時の諸経費−売却時の諸経費など）」
- 譲渡所得税＝課税所得☓所有年数に応じた税率
具体的な計算例は、国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」を参考にしてみてください。
なお、減価償却費などの経費計上もできて、ただ売却価格が高いからといって、必ずしも譲渡所得税が発生するわけではないこと認識しましょう。
☆ ポイント ☆
譲渡所得税を安くするポイントとしては、物件の購入及び売却時の諸経費を漏れなく計上して、課税所得を安くすることです。
５、投資用ワンルームマンション売却の実例
最後に、投資用ワンルームマンションを売却した2つの実例をご紹介します。
（１）品川に投資用ワンルームマンションを売却したTさん
①物件情報などについて
- サラリーマン
- 40代
- 所有マンションの場所：東京都品川区
- 築年数：平成20年築
- 間取り：1K 20㎡台
- 売却理由：残債があり、毎月持ち出しが出ており、更に収支がマイナスになったため売却をするという結論に至りました。
②ご相談を頂いた経緯
会社に営業電話がかかってきて、物件を購入しました。
物件を購入する時に、家賃保証がつくから、家賃が下がることはなく、5年後には買った金額以上で買い戻すと担当者に言われたそうですが、実際は家賃保証も2回目の更新で約5000円が下がり、当時購入した時の担当者に相談しようとしたが、退社してしまったため、誰にも相談できず、キャッシュフローがマイナスのままで所有する状態が続きました。
購入10年目にして、管理費と修繕積立金が値上げし、更にキャッシュフローのマイナス金額が増え、売却を決意し弊社に売却の相談を頂きました。
③売却プラン
都内築浅の物件は人気のため、投資家に非公開案件として紹介するのがベストだと判断し、社内客付けのみで販売をしました。
④結果
残債以上の金額で売却ができ、手元に現金を残す事ができました。
（２）相続により受け継いた横浜市のマンションを売却したAさん
①物件情報などについて
- 年金受給者
- 60代
- 所有マンションの場所：神奈川県横浜市
- 築年数：昭和47年築
- 間取り：1DK 30㎡台
- 売却理由：相続により物件を取得したが、空室が続いたため所有が難しくなり、売却を希望しました。
②ご相談を頂いた経緯
親から相続した物件ですが、ずっと空室が続いており、賃貸に出すにもリフォーム費用が数百万かかるとのことで負担が厳しいです。
所有しているだけで、管理費・修繕積立金が毎月マイナスになっている状態で、本人も年金暮らしのため、お金をかけずになんとかしたいと弊社に売却依頼がありました。
③売却プラン
内覧をした際に、確かに数百万のリフォームが必要なのがわかりました。
一般のお客様には運用が非常に難しい物件だと判断し、リノベーションを専門とした業社さんに買主を絞り紹介しました。
④結果
残置物撤去費用やリフォーム代を捻出することなく売却ができました。
業者買取のため、瑕疵担保責任免責での売却です。売却後の心配もなくなりました。
