不動産投資の最も大きなリスクは空室と言えるでしょう。その回避策としては空室になりにくい物件を選ぶことが重要です。とは言え、普段不動産を見慣れていない方は、いきなり投資物件を選ぶとなると、
- 物件のチェックポイント
についてどのように選んだらいいのか悩まれている方も多いでしょう。そこで今回は物件紹介ツアーで紹介した賃貸物件を一つの例として、投資物件を選ぶ時のポイントについて解説していきます。
これから投資物件の購入を検討されている方、投資物件の選び方について悩まれている方にとっては、非常に役に立つ内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。
１、物件を選ぶ時に確認したい5つのポイント
今回の記事では物件の
- 立地
- エリアの賃貸ニーズ
- 賃料設定
- 利回り
- 将来の資産価値
5つのポイントについて、REINSという「東日本不動産流通機構」という不動産業者しか見られないサイトに掲載されている物件の賃貸、売買した時の実績データを参照にしながら解説していきます。
物件の情報はこちらになります。
- 築年数：2020年8月（新築）
- 広さ：14.25㎡（ロフトつき）
- 路線：有楽町線・大江戸線
- 最寄り駅：月島から徒歩5分・勝どきから徒歩6分
- 家賃設定：87,000円（共益費3,000円別途）
では、順番に書いていきます。
動画よりも解説をしておりますので、ぜひ合せてご覧ください。
２、立地
まずは1つ目のポイントである物件の「立地」です。
こちらの物件は2駅2路線使えることができます。
- 大江戸線・有楽町線：月島（徒歩5分）
- 大江戸線：勝どき（徒歩6分）
最寄り駅から徒歩10分圏内、また複数路線複数駅を使うことができる物件はプラスポイントと言えます。
月島といえばもんじゃ焼きを連想される方も多いかと思いますが、こちらの物件はもんじゃストリート、晴海トリトンスクエアとも徒歩範囲内となっていて、生活の面でも便利です。
また、ホームズさんが発表した2021年「住みたい街ランキング」では、「勝どき」は買って住みたい街ランキングでなんと1位に輝きました。賃貸需要が高いことを裏付けとなったデータと言えるでしょう。
３、賃貸ニーズ
続きまして、2つ目のポイントである「賃貸ニーズ」について見てみましょう。
物件の間取りとエリアの賃貸ニーズがマッチしているかどうかが非常に重要です。たとえばひとり暮らしのエリアに3LDKなどファミリー向けの間取りだとなかなか入居が決まりにくいでしょう。
ホームズさんの「ヒートマップ」というサービスを利用して、賃貸ニーズを調べることができます。下記のグラフを見て頂ければわかりますが、中央区はひとり暮らしのワンルームの賃貸ニーズが最も高く、つまり、この物件はエリアと間取りは合っていて、賃貸ニーズがあると言えます。
なお、物件の立地がよくても、設備が劣ってしまうのも入居が決まりにくくなります。下記「全国賃貸住宅新聞」が公表している賃貸物件に求める物件設備のランキング表があります。
出典：全国賃貸住宅新聞
ランキング表をみていくと、上位3位の設備、そしてコロナで急上昇した9位の「TVモニター付きインターフォン」はこの物件にありますので、物件設備の観点でも問題ないと言えるでしょう。
４、賃料設定
3つ目のポイントは「賃料設定」です。
ホームズさんの賃貸物件のデータを見ていきますと、中央区の平均家賃相場では
- 新築1K： 12万円前後
となっています。
更に広さで見ていきますと、
- 15〜20㎡：8.7万円前後
になっています。
こちらの物件はロフトつきの物件で、建築基準法上ではロフトの面積は加算しないことになっているので、表記上では14.25㎡ですが、ロフトの面積も算出してみると、
- ロフト：2.5畳＝4.5㎡
- 全体の面積：14.25㎡＋4.5㎡＝約19㎡
この物件家賃設定は
- 家賃：87,000円＋共益費3,000＝90,000円
であるため、家賃相場に合っている設定と言えます。
また、実際に中央区で検索される家賃のボリュームのデータでも、ひとり暮らしの間取りに該当する家賃代では8万円〜は「10.2％」となっており、需要が高いと言えます。
出典：ホームズ
実際にどんな物件なのか、ご興味がある方は物件紹介動画よりご覧ください。
５、利回り
ここからは空室になりにくい物件の判断条件とは異なって、投資物件の一つの判断基準である利回りについて話します。
一般的には販売図面に掲載されているのは表面利回りです。単純に「家賃収入/物件価格」で算出しています。利回りについて詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
中央区のワンルームマンションの平均表面利回りは大体4％後半〜5％になっています。こちらの物件は分譲物件として販売していないため、物件価格を調べることはできないですが、似た条件で現在販売中の物件情報を一つの参考値として算出してみます。
現在販売している「プレミスト月島」の1Rの新築物件
- 広さ：25.38㎡
- 販売価格は3,640万円
となっています。広さを26㎡で計算して、1㎡の単価は140万円になりますので、こちらの物件の広さは14㎡だから、約2,000万円と算出することができます。
表面利回り
90,000☓12ヶ月/2,000万円＝5.4％
家賃設定に新築プレミアムが入っているので、大体平均の利回りくらいと思っていいでしょう。
６、将来の資産価値
不動産投資の出口戦略の一つとして売却することが挙げられます。つまり、現在の資産価値だけではなく、将来売却する時の資産価値も重要であり、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要です。
もちろんこちらの物件は新築なので、資産価値の推移を調べることはできないですが、周辺で似た条件の物件を参考に見てみましょう。
ここで２つの物件を紹介します。
（１）パレドール月島
一つの物件は「パレドール月島」という物件です。物件の概要は下記となります。
- 築年数：完成日H8年11月の築24年
- 広さ：18㎡前後
- 家賃：87,000円
- 表面利回り：約5％
REINSで実際の成約実績を探してみましたが、新築時の情報はなかったのですが、中古物件としての販売実績を数多く調べることができました。実はこちらの物件は直近５年の間の成約実績の物件価格が年々上昇していることがわかりました。
- 平成28年 9月16日：1,570万円
- 令和1年5月30日：1,670万円
- 令和2年4月17日：1,700万円
- 令和2年8月24日：2,000万円
（２）ユニハイツ勝どき
２つ目の物件は「ユニハイツ勝どき」という物件です。物件の概要は下記となります。
- 築年数：完成日S49年11月の築48年
- 広さ：16㎡前後
- 家賃：75,000円（募集中）
- 想定利回り：約９％
REINSで実際の成約実績を探してみましたが、新築時の情報はなかったのですが、中古物件としての販売実績を調べることができました。
- 令和2年11月24日：990万円
- 令和3年1月25日：980万円
多少の価格変動がありますが、大体1,000万円前後で取引されていることがわかります。築50年近くの物件でも1,000万円前後で取引されていて、たとえこの物件を50年後に売却しても半分の値段で売却することができることを想定し、資産価値が落ちにくい物件と言えるでしょう。
なお、ここで注意していただきたいポイントがあります。東京都ワンルームマンション規制により、建てられるマンションの広さに制限があるため、建てられるマンションの数を制限するものです。
区によって条件が異なりますが、中央区の場合は大体20㎡〜25㎡の規制となっています。広さの制限があることで建てられる物件の数を制限されるものの、この物件は広さというところは狭めに分類されることを認識しておく必要があります。
また、実際に売却するタイミング、状況などによって物件価格にも影響しますので、一つの参考にしていただければと思います。今ではビッグデータを活用して、物件の将来の資産価値を予測できるサービスもありますので、合せてご活用してみてはいかがでしょうか。
最後にポイントをまとめてみました。
| 立地 | ◯ |
| 賃貸ニーズ | ◯ |
| 賃料設定 | ◯ |
| 広さ | △ |
| 将来の資産価値 ※東京都ワンルームマンション規制 | △ |
