株式会社インテリックス 執行役員 ソリューション事業部長 俊成誠司（としなりせいじ）様
500万円から購入ができて、不動産の実物投資のメリットもすべて享受できる小口化商品についてご存知な方も少しずつ増えてきたのではないでしょうか。
しかし、今までの小口化商品の最小購入金額は500万円を設定されていて、興味はあるものの、気軽に購入ができなかった方も少なくないでしょう。
そこで今回は、本日、業界初100万円から購入できる小口化商品をリリースされた株式会社インテリックスの取締役 俊成誠司（としなりせいじ）さまにインタビューをさせて頂きました。
小口化商品の仕組みからはじめ、業界初の100万円から購入できる物件の詳細について詳しくお伺いさせて頂きました。
- 小口化商品に興味があるものの、購入価格が高く諦めていた方
- 少額で好立地の不動産投資をしたい方
- 次世代に目に見える資産を残したい方
- 贈与・相続などの税金対策を検討されている方
などの方々に、ぜひ最後まで読んでみてください。
１、100万円から始められる小口化商品をリリースされた経緯とその仕組みについて
八木チエ
本日リリースされた、業界初の100万円から購入できる小口化商品の責任者である俊成さまにインタビューができて、大変光栄でございます。
よろしくお願いいたします。
よろしくお願いいたします。
俊成取締役
こちらこそ、よろしくお願いいたします。
八木チエ
御社は2015年に、500万円から購入できるアセットシェアリングの商品をリリースされたと思いますが、本日リリースされた商品とはどのような違いがあるのでしょうか？
俊成取締役
違いとしては、スタートの購入金額です。3年前にリリースされたアセットシェアリング商品は、100万円が1口で、5口500万円がスタート金額の設定でしたが、今回は100万円からスタートすることができます。
八木チエ
今までの1/5の金額でスタートできるとのことですね。金額設定を変更になった理由を伺ってもいいでしょうか？
俊成取締役
お客様のご要望ですね。弊社がリリースした小口化商品は、原宿や元町など希少性のあるエリアでの物件であったため、ご興味を持たれた方は多くいらっしゃいました。しかし、こちらの商品は融資を利用することができないため、500万円は出せないけど、100万円であれば買いたいというお客様の声がかなり多くいらっしゃいました。弊社としてもすでに５物件の実績もでき業務体制も整ったことから、購入したいお客様のご要望に応えて、この度、100万円から購入できる商品をリリースしました。
八木チエ
今まで購入できなかった方々にとっては、かなり嬉しいニュースですね。今回の小口化商品の仕組みについても教えて頂けますか？
俊成取締役
従来のアセットシェアリング同様に、国土交通省管轄の「不動産特定共同事業法」の「任意組合型」に則ったスキームで、弊社は任意組合の理事長になり、オーナー様は購入金額に応じた持ち分に対して、弊社から収益を分配する仕組みになっています。
八木チエ
基本的には、管理はすべて御社にお任せすることですね？
俊成取締役
そうです。物件の管理費や修繕積立金など各種の「支出」に関しては、全て組合にて一括支払いしていますので、オーナー様は持ち分に応じて支出を差し引いたあとの収益が振り込まれますので、ほとんど手間がかからないです。
八木チエ
本業が忙しい方にとっては、かなり嬉しい仕組みですね。
俊成取締役
不動産投資の初心者には始めやすい商品と言えるでしょう。また、弊社にて物件の修繕計画もきちんと立て、それに基づき積立金制度も設けていますので、オーナー様は安心して管理を任せていただくことができます。
※アセットシェアリング原宿の実績
※アセットシェアリング原宿の実績八木チエ
不動産は管理から買いなさい！と言われるほど、物件の管理は非常に大切です。御社は不動産リノベーション業界の最大手ですが、御社のような管理ノウハウが豊富な会社に任せられるのは、安心できますね。
２、なぜ小口化商品がいいのか？小口化商品ならではの3つのメリット
八木チエ
今回は100万円から購入できる商品ではありますが、元々アセットシェアリングという商品をリリースした理由を伺ってもいいでしょうか？小口化商品のメリットも教えて頂きたいです。
俊成取締役
2015年1月1日より、相続税の基礎控除額が縮小され、事実上の増税となりました。アセットシェアリングは、元々贈与・相続対策の商品としてリリースしました。
八木チエ
不動産投資は贈与・相続税対策として非常に有利と言われていますよね。なぜ、不動産投資は有利なのかの仕組みについてもう少し詳しく教えてもらえますか？
俊成取締役
時価のままで課税価格を評価される金融商品と比較して、不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に評価されますので、都心の物件であれば時価の約30％まで圧縮することができます。
八木チエ
課税価格が約30％に圧縮されるのですね。単純な例を挙げますと、1億円の時価がある金融商品を相続すると、1億円の課税価格に対して課税されますが、不動産だと1億円の実勢価格があっても、相続税評価額として約3,000万円に圧縮されるので、相続税がかかる基準価格が1億円から3,000万円になるということですね。
俊成取締役
その通りです。例えば、お子さまに贈与を考えられる場合、1,000万円の現金だと約170万円の贈与税がかかるのに対して、小口化商品を1000万円分贈与した場合、相続税評価額が約300万円になり、更に110万円の非課税枠を差し引くことができ、190万円の課税価格に税率10％で、贈与税はわずか「（300万円−110万円）☓10％＝19万円」になります。
八木チエ
俊成取締役
大きい出費ですよね。また、その贈与した資産が毎年約3％の利回りがある商品であれば、毎年その配当も入りますので、お子さまに毎年30万円以上の貯蓄ができます。
八木チエ
贈与税が安くなった上に、配当ももらえるのは小口化商品ならではのメリットと言えるでしょう。
俊成取締役
実は贈与や相続においてもう一つのメリットがあります。
八木チエ
なんでしょうか？
俊成取締役
それは、小口化商品は100万円が1口になっていますので、資産を小分けにして、複数人の相続人に均等に渡すこともできます。
八木チエ
なるほど。相続人が複数人いた場合、揉めずに均等に資産を残すことができるのですね。
俊成取締役
実際にそのようにご利用されている方も多くいらっしゃいます。なお、ここで注意して頂きたいのは、相続税評価額は物件によって異なるのと、相続税や贈与税については個々の事情によっても異なりますので、ここの事例は一つの例としてご参考にいただければと思います。
八木チエ
税金の仕組みは複雑ですよね。ご自身の状況に合わせて、税理士の先生に確認するようにしましょう。
俊成取締役
2つ目のメリットですが、都心など一等地の物件でも所有することができることです。
八木チエ
冒頭で、原宿や元町など貴重なエリアに物件がリリースされたのお話がありましたね。
俊成取締役
立地もそうですが、物件のタイプも色々あります。ソーシャルアパートメント、商業ビル、ビジネスホテルなど様々な物件をリリースしています。
八木チエ
ご自身ではなかなか投資できないエリアや物件タイプに関しては、御社の小口化商品であれば、管理などすべてお任せできるうえに利益も享受できるのですね。
俊成取締役
弊社商品ならではの特徴とも言えるでしょう。3つ目のメリットは、安定（※1）した収益を得られることです。
八木チエ
不動産投資の最も大きなリスクは空室による収益減ですよね。
俊成取締役
ご自身で賃貸管理をされるより、小口化商品は弊社のような管理ノウハウがある会社が管理しますので、入居率を高く保つことができ、安定（※1）した収益を得ることができます。
八木チエ
安定（※1）した収益を得ることは最も大切なことです。
※1、マーケットリスクがあるため、
３、リクスもある！知っておきたい3つのリスクと回避策
八木チエ
上記にて小口化商品のメリットについて教えていただきましたが、続いて、リスクについても教えてもらえますか？
俊成取締役
大きく3つのリスクが挙げられます。
- 流動性
- 天災的なリスク
- 融資を活用できず、レバレッジがきかせられない
八木チエ
それぞれの回避策についてもぜひ教えて頂きたいです。
俊成取締役
１つ目の流動性については、不動産は売却に時間がかかりますので、万が一な時に備えて、貯蓄でその分のお金を持つことが大切と言えるでしょう。
八木チエ
手元にきちんと貯蓄を持つことですね。
俊成取締役
2つ目の天災的なリスクに関しては、きちんと保険に加入することが大切です。小口化商品は火災保険や修繕積立金制度をとっていますので、万が一な時に備えて安心できるでしょう。
八木チエ
御社にてきちんと保険加入しているのですね！
俊成取締役
3つ目の融資ができないことに関しては、他の実物不動産投資とは大きく違う点だと思います。従来のアセットシェアリング商品だと500万円が必要で少しハードルが高かったのですが、今回は100万円の商品なので、ハードルが低くなり始めやすくなったと思います。
八木チエ
不動産投資はハードル高い商品だと思われている金融商品を投資されていた方々にも、ぜひ御社の小口化商品を検討して頂きたいですね。
４、表面利回り約6％福岡のビジネスホテル！100万円から購入できる物件情報
八木チエ
続きまして、今回リリースされた商品について詳しく伺いたいと思います。今回の物件は、福岡にある住宅とホテル混合されている物件だそうですね。
俊成取締役
こちらの物件は元々一棟のワンルームマンションでした。弊社が購入して住居とホテルの混在型としてリノベーションしました。
※外観
※エントランス
八木チエ
なぜ福岡を選んだのでしょうか？
俊成取締役
福岡は九州のハブとなっており、毎週のようにイベントをやっていて、それを目的に、日本からだけでなく、中国、韓国、東南アジアなどの観光客が数多くいらっしゃいます。福岡の観光需要が増えていることに対して、博多周辺のホテルの数は足りていないので、今後も必ず需要が高まる博多に物件を選び、ホテルにリノベーションしました。
八木チエ
宿泊施設が足りていないんですね。
俊成取締役
需要と供給のバランスが取れていないです。こちらの物件の一部をホテルにリノベーションしたもう一つ理由としては、なんと言っても交通の便がいいです。博多駅から徒歩8分、福岡空港の隣駅の東比恵駅から徒歩5分という、陸・空からの観光客が喜ぶ好立地です。
八木チエ
自分がホテルを選ぶ時、複数の駅が使えて、更に最寄り駅から徒歩圏内は必須条件です。
俊成取締役
立地は重視されるポイントですよね。この物件にもう一つの特徴としては、グループ客が泊まれる部屋作りです。
八木チエ
その理由はなんでしょうか？
俊成取締役
海外からの観光客はなんといってもグループ客が多いです。福岡は観光需要が高まったのと同時に、ホテル価格も上昇しています。日本はまだ圧倒的にビジネスホテルのようなシングルタイプが多いです。グループで宿泊する際、シングルにそれぞれが泊まると、一人当たりの宿泊費がかなり高くつくことになります。リーズナブルに泊まりたいニーズが高いにもかかわらず対応できる施設がなかったので、弊社はグループで安く、そして、楽しく泊まれるホテルを作りました。
※大人数ルーム
※プレミアムルーム
八木チエ
まさに、これからの観光ニーズに合ったホテル作りですね！
俊成取締役
ありがとうございます。また、地元の人と海外の観光客と交流できるコミュニティーを作りたいという意図もあり、1階にコミュニケーションが取れるラウンジも作りました。
※共有スペース
八木チエ
以前、文化の違いで、同じマンション内の住民と観光客との間でトラブルになったというニュースはよく目にしましたが、そのリスクについてどのようにお考えでしょうか？
俊成取締役
こちらの物件は、24時間のコンシェルジュサービスを提供しています。観光客も住民も24時間利用できることによって、トラブルを防げると考えております。 住民の方も明るくなって安心できるとのお声も頂いております。
八木チエ
常にコンシェルジュの方がいらっしゃれば安心できますね！この商品にご興味がある方、もちろん私もそのうちの一人ですが、利回りについてかなり気になっています。利回りを教えて頂いてもいいでしょうか？
俊成取締役
こちらの物件の表面利回りは約6％（※2、3）で、実質利回り「約4.2％」（※2、3）が取れています。
八木チエ
実質利回りは約4.2％も取れているのですね。ほとんど手間かけずに年間約4.2％の投資商品を購入したい方はかなり多くいらっしゃるのではないでしょうか。
俊成取締役
ありがとうございます。今回は先行で500口のみ販売しますので、ご興味がある方はぜひ早めにご購入頂けると嬉しいです。
※2、表面利回りとは年間賃料収入額の募集総額に対する割合です。
※3、実質利回りとは年間現金分配額の募集総額に対する割合です。
５、小口化商品の仕組みは難しい！もっと詳しく知りたい方はぜひセミナーへ
八木チエ
ここまで読んでいただいた方は、御社の商品にかなり魅力を感じられているのではないかと思います。とは言っても、従来の不動産投資商品の仕組みと異なるため、もう少し詳しくお話伺いたいと思われている方も多いと思います。セミナーなど実施されてますでしょうか？
俊成取締役
はい、今回の商品向けのセミナーを用意しております。基本、弊社の方ですべて管理などさせていただきますので、オーナー様にとっては手間がかからない仕組みしていますが、八木さんのおっしゃるように、仕組みが少し複雑なので、不動産投資は長いお付き合いになりますから、ぜひ、ご興味を持たれている方には理解していただいた上で購入して頂きたいと思っています。
八木チエ
きちんと理解することが、失敗しないための絶対条件ですからね。セミナーの開催場所は東京がメインでしょうか？
俊成取締役
東京に限らず、物件がある福岡、また大阪など複数の場所で開催する予定です。
八木チエ
開催場所も多く用意されているのは嬉しいですね。
俊成取締役
少しでも弊社の商品にご興味を持たれている方は、ぜひ一度セミナーにお越し頂けますと幸いです。
八木チエ
本日、貴重なお話ありがとうございました。
八木からの一言
俊成さまにインタビューしたのは、今回は2回目になります。1回目は、2015年にアセットシェアリング商品がリリースされたタイミングで、第3の不動産投資手法というアセットシェアリング商品の仕組みが難しく、本当ど素人のように俊成さまに色々と質問したこと、今でも鮮明に覚えています（笑）
今回は、業界初100万円からスタートできる小口化商品のリリースをされるタイミングで再度俊成さまにインタビューができ、大変嬉しいです。3年前の主に相続税対策としたアセットシェアリング商品と比較して、今回の商品は相続税対策はもちろん、好立地での不動産投資をしたい方、安定した不動産投資をしたい方、また、今まで不動産投資のハードルが高いと思いなかなかできなかった方にも、始めやすい商品と言えますので、少しでもご興味がありましたら、ぜひ、一度セミナーに参加してみましょう。
