区分マンション投資の中に、大きく新築タイプと中古タイプと2つの種類に分かれています。それぞれにメリットとデメリットがあり、新築にすべきか、中古にすべきかと悩まれている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古区分マンション投資のメリット、デメリット、自分に合った投資タイプの選び方についてまとめましたので、これから中古区分マンション投資を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
１、中古区分マンション投資の7つのメリット
まず最初に、中古区分マンション投資の7つのメリットを把握しておきましょう。
中古区分マンション投資には下記のようなメリットが挙げられます。
- （１）比較的には物件価格が安い
- （２）いい立地の物件を購入しやすい
- （３）家賃収入が安定していることからキャッシュフローが見えやすい
- （４）修繕費用の単価が安く計画しやすい
- （５）出口が見えやすい
- （６）エリアを厳選すれば空室になりにくい
- （７）買い増しなど資産を増やすことができる
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）比較的には物件価格が安い
新築物件を比較して、中古区分マンションの場合は比較的に物件価格が安くなり、購入しやすくなります。
例えば新宿などのエリアで、新築だと3,000万円前後かかるような物件は、中古の場合は2,500万円前後で購入できる場合があります。もちろん物件の築年数にもよりますが、築30年近くの物件は1,000万円台で購入できる物件もあります。
なお、一般的には中古物件の方が物件価格が安くなっていますが、中には六本木など一等地と言われているエリアの場合は、下町の新築物件よりも物件価格が高くなるケースもあること認識しておきましょう。
（２）いい立地の物件を購入しやすい
土地の価格が高騰したことによって、新築物件の開発エリアはどんどん郊外にと移されているケースが多く、新築物件でいい立地のを購入したい場合は、物件数がかなり少ないのと、価格も高くなっていることから、なかなか購入できない場合も多くなっています。
一方、中古物件の場合は、売主の事情により売却に出されるので、いい立地の物件が売りに出されるケースも少なくありません。新築ではなかなか購入できないエリアは、中古区分マンションの場合は購入できるチャンスが多いと言えます。
（３）家賃収入が安定していることからキャッシュフローが見えやすい
新築物件は想定家賃で設定しており、実際に入居してから決まらないのと、新築というブランドがついていることから、最初は高く取れても、一回でも退去があると中古物件の扱いとなるため、家賃の下落幅が大きいと言われています。
一方、中古物件の場合は、ある程度下落幅が小さくなり、安定するようになります。また、今までの入居実績を確認することもできることから、空室率などより正確な収支シミュレーションを試算することができます。
（４）修繕費用の単価が安く計画しやすい
同じく中古物件でも、一棟投資物件の場合は修繕する箇所が多く、規模が大きいことから費用も高くなりがちです。
一方、中古区分マンションの場合は、建物全体の修繕は修繕積立金からまかなうことができることから、オーナーが負担するのは部屋中にある設備になりますので、実際にかかるコストも数万円〜数十万円程度で済むことが多く、大きな出費になりにくいのもメリットと言えます。
（５）出口が見えやすい
一般的には不動産の売却は3ヶ月が一つの目安になっています。一棟物件の場合は、物件価格が高く、購入する層がかなり限られていることからなかなか売れないと言われていますが、中古物件の場合は、ひとり暮らしの層、中古区分マンション投資の層と、購入してくれる層の範囲が広いため、出口が見えやすく短期間での売却が可能となります。
（６）エリアを厳選すれば空室になりにくい
区分マンション投資は一部屋の投資となりなすので、賃貸ニーズのある、通勤通学しやすい、ひとり暮らしの方が好むようなエリアを厳選することができれば、基本的には空室になりにくいと言えます。
中には築年数が経ってしまい、部屋の中の状況がひどい場合は、リフォームなどの対策が必要となりますが、築浅の中古物件に関してはそのまま賃貸に出すことができるケースがほとんどです。
（７）買い増しなど資産を増やすことができる
区分マンション投資の場合は、融資を活用されている方がほとんどだと思います。不動産投資ローンの場合は、区分マンション投資はご年収500万円が一つとなり、融資枠も大体ご年収の5〜7倍となっています。
新築物件は物件価格が高くなっていることから、一般的には1物件のみとなるケースが多いですが、中古物件の場合は、物件価格にもよりますが、同時に2物件を購入できたり、最初は1物件ですが、1年後に不動産所得も考慮して2物件目の買い増しができたりするケースのありますので、比較的には買い増ししやすいのがメリットと言えます。
失敗しない物件を選ぶときのポイントについて、八木チエの「不動産投資の女神チャンネル」の下記動画にて詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。
２、中古区分マンション投資の5つのデメリットと回避策
上記にて中古区分マンション投資のメリットついて紹介しましたが、中古マンション投資にはデメリットもあります。
続きましては、中古区分マンション投資の5つのデメリットとその回避策について書いていきますので、ぜひ把握しておきましょう。
- （１）資産価値が低くなり融資受けられない場合がある
- （２）リフォームなど物件の資産価値を上げる必要がある
- （３）購入後すぐに設備交換などの出費が出る場合がある
- （４）築年数が古い物件は出口が見えにくい場合がある
- （５）収益性が少ない
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）資産価値が低くなり融資受けられない場合がある
築浅、築年数20年前後の物件であれば、金融機関から評価が出てフルローンで融資を受けられるケースが多いですが、中には築年数が30年以上、築古と言われている物件は、資産価値の評価が出にくくなり、評価価格の50％〜70％となるケースが多いです。
その場合は、自己資金を多めに出すことになりますので、レバレッジを最大限に出すことができなくなるのはデメリットと言えます。
その場合は、いい立地で土地の評価が高く、評価価格も高く出るような築古物件であればいいのですが、出口も戦略も立てにくくなるため、初心者の方は築浅の物件を選ばれるといいでしょう。
（２）リフォームなど物件の資産価値を上げる必要がある
築年数が経てば、部屋の中の設備が古くなったり、最新の流行には劣ってしまいます。
新築物件と比較する必要はないですが、似たような部屋スペック、築年数の競合物件に勝つには、部屋の中をリフォームしたり、最新の設備を入れたりなど、部屋の住心地をよくする対策を取られる必要があります。
例えば、壁紙、フローリングなど面積が多いところ張り替えたり、ライトを間接照明に変えたりなど部屋の雰囲気を簡単に変えるだけでも大きく印象が異なります。このようなちょっとした工夫をすることによって、すぐに入居者が決まるケースもありますので、部屋をほったらかしするのではなく、定期的に手入れをして、資産価値を保つことが重要です。
（３）購入後すぐに設備交換などの出費が出る場合がある
部屋の中の設備にはそれぞれの寿命があります。その寿命が10年〜20年とバラバラです。最も認識して欲しいのは築年数10年〜20年の物件は、ちょうど設備の交換時期にあたり、物件を購入後すぐに設備交換の出費が出る場合があります。
設備はいつ壊れるのかはだれも読めないので、物件を購入する前に設備の交換履歴を確認し、ある程度想定しておくことが重要です。
（４）築年数が古い物件は出口が見えにくい場合がある
築年数が浅い物件であればさほど出口戦略の心配はないですが、築年数が古い物件に関しては出口戦略は見えにくいのがデメリットと言えます。
ご予算の関係で築古物件の購入となった場合は、郊外ではなく、できる限り都心のいい立地を選ぶようにしてください。建物の価値がなくなったとしても、一等地という土地の価値が残りますから、価値がゼロになる心配はありません。
また、管理状態のいい物件であれば、築50年の物件でも普通に入居者がいますので、立地選びを重視して選ぶようにしましょう。
（５）収益性が少ない
中古物件の場合は、新築に比較して家賃が低くなりますので、収益性が少なくなると思われている方も多いですが、収益性は物件の資産価値に沿ったものになりますので、従って、一概には少なくなるとも言い切れないです。
中にはなかなか入居者が決まらない、極端に家賃を下げたのならばそうかもしれないですが、資産価値に合った家賃設定をされていれば、収益性が少ないというわけでもなくなります。
３、中古マンション投資に適している方は？
では、中古マンション投資にはどのような方が適しているのでしょうか。
下記のような条件に該当する方は適していると言えるでしょう。
（１）投資費用を抑えたい方
新築物件と比較して物件価格が安くなりますので、少しでも予算を抑えたい方は中古物件が適していると言えるでしょう。
（２）買い増しして資産を増やしたい方
もちろん新築物件でも買い増しすることは可能ですが、物件価格が高くなっていることから、融資枠の関係で少し時間をかかってしまうケースが多いです。
中古物件の場合は物件価格が安くなっている分、買い増しをしやすくなっています。しかし、一気に物件を増やすのは返済に負担がかかりますので、ムリのない範囲内での買い増しを注意しましょう。
（３）いい立地の物件を所有したい方
中古物件の場合は、いい立地の物件も出回る場合があります。いい立地の物件を狙いたい方は中古物件の方がオススメです。
