最近、エステートラブ（Estate Luv）からもそうですが、本当に多くの借り換え相談を頂きます。
ご相談のほとんどが地方の一棟アパート・マンションですが、東京以外の投資用アパートは「借り換え」が最も厳しいジャンルになります。
本来であれば始める前にご相談頂きたかった方が非常に多く、とても残念に感じられます。
そこで今回は不動産投資を始める前の「セカンドオピニオン」の重要性についてお話します。
この言葉になじみがある方もそうでない方も、この記事を読んで、不動産投資における「セカンドオピニオン」の重要性を感じて、後悔のない不動産投資をして下さい。
目次
１、どんな不動産投資をしたいのか？不動産投資の目的は？
皆さんが不動産投資を考えたキッカケはなんでしょうか？
- 不動産投資についての本を読んだから？
- 知り合いがやっているから？
- 他の金融商品に投資をしていて関連情報として出てきたから？
不動産投資を考えるキッカケは様々だと思いますし、そして不動産投資における皆さんの目的も様々です。
- 資産形成として考えている
- 老後の年金対策として考えている
- 節税目的で考えている
- 生命保険の代わりと考えている
- 株は影響を受けやすいから、不動産に資産を置き換えていきたい
上記の目的は一例ですが、一つでも当てはまった方に、はじめに結論から言わせてもらいますが、
「地方都市の一棟物の不動産投資には手を出さないで下さい」
これには大きな理由は２つあります。
- （１）金融機関の金利が高く、借り換えが出来ない。そもそも融資が組みづらい時代
- （２）今後は全国的に人口減少が続き、土地が余っている地方は需要崩壊する
それぞれについて見てみましょう。
（１）金融機関の金利が高く、借り換えが出来ない。そもそも融資が組みづらい時代
一つ目は一番多い相談で「地方物件を持っているのですが、スルガ銀行の金利が高く、借り換えをしたい」です。
そのお気持ちは分かりますが、2018年にスルガ銀行が不祥事を起こしてから、地方都市の一棟マンション・アパートに融資を積極的にしようとする金融機関が無くなりました。
借り換えや売却評価も出ないような、評価の低い物件を買われた結果です。
つまり、「高利回り・プラスのキャッシュフロー」などという甘い言葉に騙された投資家が多くいるとのことです。
高利回りがもし本当なら、誰もが成功するのですから。目先の利益に騙された結果と言えるでしょう。
それ以外にも一棟投資物件の恐ろしさをまとめている記事がありますので、合わせてお読みください。
（２）今後は全国的に人口減少が続き、土地が余っている地方は需要崩壊する
そして二つ目の理由にも繋がるのですが、入居率も最初は頑張って売主業者も入居者を付けてくれましたが、広告料（AD）と題して最初は家賃の4か月分も賃貸を付けてくれた業者に出していたから、入居者が付いたのケースも多々ありました。
地方一棟物件は未だに「満室想定利回り」が高いですから、見た目のインパクトはあり、美味しい物件に見えるでしょう。
つまり、それは「うまい話・甘い話」なのです。
本当にその想定利回りが続くのであれば、誰も手放さないし、私に借り換えの相談は来ないと思います。
当たり前のことなのですが、まずは「うまい話」には必ず裏があると思って下さい。
（３）堅実に投資したいなら区分マンション投資？
ではどんな不動産投資があなたの目的を果たせるのでしょうか。
それは東京都心のマンション経営と言えます。
今はコロナウイルスの影響で東京オリンピックの延期が決まったのですが、オリンピックに向けて区分マンション投資をすべき理由について書いてありますので、詳しくは下記記事を参照にしてみてください。
なお、不動産投資を始めるのはご自身に知識があることも非常に重要です。当サイトのような不動産投資メディア、セミナーに参加して勉強することができます。セミナーの選び方や開催業者の選び方などについては下記記事を参照にしてみてください。
または自分のセンスで会社を選んで、一旦話を聞いてみるのも良いと思います。
２、セカンドオピニオンに相談するタイミング
不動産投資を調べて資料請求をしてみたり、セミナーに参加したり、知り合いに不動産投資業者を紹介してもらたりなど、様々なアクションで皆さんは不動産投資の話を聞くことがあると思います。
ここで重要なのが初めに会った業者が全てではないことです。
既に何年も付き合っている業者ならまだしも、不動産投資には様々な種類があり、不動産経営には様々な運用方法、サポートシステムがあり、付き合う業者によってもサービスは様々です。
そのため、複数社に問合せしてみて、取り扱っている物件、提案内容、運用方法などを比較してみる必要があります。
とは言え、自分で比較するのはなかなか難しいので、そこはセカンドオピニオンに相談するタイミングなのです。
（１）そもそも「セカンドオピニオン」とは
セカンドオピニオンとは、よりよい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に意見を求めることです。
つまり「第三者の相談相手」ということです。
不動業者の中には会った当日に自社物件を売り込んでくる業者も多く存在しますが、どんなに良い物件だと感じても必ず一回は断って下さい。
その上でどうしても欲しい物件なのか、付き合っていける会社なのかを確認する意味ですぐにセカンドオピニオンに相談することが重要です。
（２）セカンドオピニオン相談しなかった場合は購入後の不満率が高い
下記弊社が実施したアンケートですが、セカンドオピニオンに相談しなかったマンションオーナーの多くの方は、購入後の運用中に不安や不満を感じている方が非常に多いことが分かります。
※弊社実施アンケートによる
３、セカンドオピニオンとしての信ぴょう性を確認する
では、セカンドオピニオンの相談相手は、
「どうやって探すの？」
と思われている方も多いでしょう。
実は保険屋や銀行員、税理士でも不動産投資にはほとんど知識がない方も多くいます。
その相談先はやはり不動産の事は不動産業者に聞くのが一番です。
エリアを絞っていて優良物件のみを扱うような新築も中古も扱える業者を選ぶのがベストです。
では、都心の中古マンション投資を紹介している業者ならどこでも良いのか？というとそうではありません。
下記にて評価する４項目をピックアップしましたので、１つの目安に業者を探してみて下さい。
（１）セカンドオピニオンとして信頼できる業者のポイント
- 20年以上の社歴がある会社
- 様々な金融機関が使える会社
- 紹介する物件の設備にこだわりを持っている
- 売却実績がたくさんある出口戦略に強い会社
不動産の取引金額が大きいため、中には設立してそれほど経ってなく、勢いのある会社もありますが、不動産投資は10年20年と長い付き合いが必要なので、つまり売上よりも「社歴」を重視すべきです。さらに様々な金融機関と提携している会社の方が、他社情報もたくさん入ってきますので、今どこの業者がどんな物件をどんなシステムで扱っているのかなど参考になる話しを聞くことができます。
また、社歴が長く売却相談を積極的に行う会社は出口戦略の経験実績をたくさん持っているため、その物件の末路を想定することが出来る為、セカンドオピニオンとして適していると言えます。
（２）信頼できるパートナーを見つけることも重要
さらにその会社の中でも信頼できる「パートナー（担当者）」を見つけることが重要です。
ではパートナー選びで重要なポイントはなんでしょう。下記にて３つのポイントをピックアップしました。
- 不動産業界経験が10年以上ある
- 様々な不動産投資の会社を経験している（一社だけだと客観的な意見が出ない為）
- 自らも不動産投資をしている
どんなに素晴らしい会社に勤めていても、
- 「まだ新卒です」
- 「自分の会社一社しか知りません」
とういう方が相談相手では、セカンドオピニオンとしての客観的な意見は言えないです。
少なくとも10年以上は不動産投資の業界にいて、ITバブルやリーマンショックなどのデフレも経験していて、マンションのみならず様々な種類の不動産投資を扱ったことがあり、さらには自らも不動産投資を実践しているからこそ実体験を交えた話などが聞けます。
もしセカンドオピニオンで誰に相談して良いか分からない場合は、ぜひ私にご相談ください。
４、自分で比較して納得してから始める
不動産投資の話を聞いてみて「不動産投資は良いな」と思うことは大変良いことだと思いますが、自身の大切な与信枠（融資枠）を使って不動産投資をするのであれば、慎重になる部分も必要です。
投資用の不動産において適正な価格というものは時代によって変わりますし、適正な家賃も物価の上昇や、賃貸需要の上昇などによって変化します。
ただ、第三者目線で金融機関が満額融資をするような物件であれば、家賃設定に無理がない限りは適正価格であるケースは多いです。
そして「どんな物件で、どんな会社、どんなパートナーを選ぶのか」を最終的に決めるのは皆さんです。
セカンドオピニオンに相談し、他社比較した上で、納得して不動産投資を始めることが重要です。
ただ注意が必要なのが、たくさんのセカンドオピニオンに相談してしまうと、様々な意見が飛び交い、混乱してしまい何を信じて良いのか分からなくなってしまうので逆効果です。
セカンドオピニオンはあくまで信頼できる一人に絞る方が良いでしょう。
悩んだ時に気軽に相談できるパートナーを探したいときは、ぜひ当サイトに掲載されている専門家に相談してみてください。
